2016年以來的樓市，越來越難以讓人看清。熱點城市庫存快速去化，商業(yè)地產(chǎn)卻依然蕭條，庫存激升。業(yè)內(nèi)人士指出，住房市場的“非理性”繁榮與商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)實，進(jìn)一步推升了地產(chǎn)風(fēng)險。
不同命運的“房”
鄭州航空港空港片區(qū)，因自貿(mào)區(qū)概念等影響，被看作價值洼地。洋房系的國園和藍(lán)山公館便坐落于該片區(qū)，此前接連兩周的開盤連續(xù)處于開盤便清盤狀態(tài)。而位于鄭州主城區(qū)二七區(qū)的一商業(yè)地產(chǎn)項目，雖然配套成熟，卻因行情差難出手，最終不得不低價賤賣，虧損近千萬。
數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，鄭州純住宅銷量934.48萬平方米，同比上漲57.07%；均價同比上漲8.57%。商業(yè)地產(chǎn)卻僅銷售57.36萬平方米，同比下降5.38%；均價同比下降10.43%。同時，辦公用房銷量94.85萬平方米，同比下降22.46%；均價同比下降8.45%。
武漢也有類似命運。武漢光谷步行街曾號稱世界上最長的步行街。其總占地面積41.79萬平方米，總建筑面積約150萬平方米，總長1350米，包括西班牙風(fēng)情街、意大利風(fēng)情街、德國風(fēng)情街和法國風(fēng)情街，曾是光谷最繁華的商業(yè)購物中心。
武漢市政協(xié)一份提案顯示，光谷步行街自2008年開街以來，一期部分一線商業(yè)門店每平方米售價3萬元左右，2013年已被炒到每平方米30-40萬元，一線門面租金也從開街時的每月200元/平方米漲至每月1500-2000元/平方米?，F(xiàn)在這個風(fēng)光一時的步行街卻面臨著客流量流失、大幅度虧損的狀況，甚至多個商戶最終不得不關(guān)門謝客。
值得注意的是，在武漢還有很多商業(yè)中心正在凋謝。后湖的新生活摩爾城，除了電影院、超市、家電及快餐等主力店還在維持經(jīng)營外，九成的零售店都已撤離；位于街道口黃金商圈的未來城購物中心，也早已淪為“空心城”，如今除臨街的幾家品牌連鎖店外，其他已全部關(guān)門歇業(yè)；漢口二七路的東部購物公園C2時尚購物廣場，零售門店幾乎整體關(guān)門。
寫字樓也面臨著前所未有的困境。有專業(yè)機構(gòu)報告指出，2016年上半年武漢甲級寫字樓新增供應(yīng)量是去年全年的三倍，需求卻減少了三分之一，下半年空置率或許將超過30%。武漢市內(nèi)一些購物中心的店面空置率已逼近40%。連續(xù)經(jīng)歷兩年的購物中心開業(yè)熱潮后，原定于今年上半年開業(yè)的多個購物中心也因故延期。
“井噴”帶來過剩
在20年前說起房地產(chǎn)投資，人們可能很少會想到買住房，只會說買“門面”、買商鋪，但如今二者已換了地位。一方面是因電商興起擠占了較大部分的零售市場份額，另一方面則是供應(yīng)的井噴帶來了總體的過剩。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2015年全國住宅、辦公樓和商業(yè)用地這三類物業(yè)的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據(jù)過去5年的銷售測算，這三類物業(yè)的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業(yè)用地去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。
中信證券的一份研報指出，中國商辦物業(yè)的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進(jìn)，多數(shù)時候，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)。過去十多年中，我國商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓金的30%左右，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。
以鄭州為例，該市商業(yè)供求比一路走高，2015年創(chuàng)歷史新高，達(dá)到3.32，全年供應(yīng)面積190.36萬平方米，同比上漲79.58%，成交面積57.36萬平方米，同比下降5.38%，供求矛盾加劇。這意味著，僅鄭州一地商業(yè)庫存便高達(dá)356.38萬平方米，按照目前的去化速度， 需要7年去化周期。
據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會研究部數(shù)據(jù)，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存，按照去年的去化速度，全部消化完至少還需4-6年。而未來5-6年，還將新增約1000萬平方米商業(yè)體量。
近年武漢商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入供應(yīng)井噴期，寫字樓和商業(yè)庫存量再度增大，與住宅快速去化形成了鮮明對比。據(jù)湖北省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前武漢已建成購物中心為主導(dǎo)的大小商業(yè)綜合體46家，其中2013年以來開業(yè)的有26家，占總量的56.5%，當(dāng)前在建項目還有17家。與供應(yīng)旺盛相對應(yīng)的是，整體需求難以提振，市場吸納力下降。除了幾個傳統(tǒng)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域均因缺少整體的氛圍和相應(yīng)配套導(dǎo)致去化困難。武漢2016年上半年寫字樓吸納量僅9萬平方米，低于2015年同期吸納量。
風(fēng)險積聚
“大型商場眾多，嚴(yán)重供過于求。”老牌零售巨頭大商股份上半年在修訂后的年度報告中如此描述沈陽地區(qū)的商業(yè)競爭環(huán)境。
RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心報告顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\營難。預(yù)計未來將有超過40%的商業(yè)地產(chǎn)項目成為品牌入駐低、運營團(tuán)隊流失、盈利無期的“僵尸”項目。同時社科院最新中國商業(yè)藍(lán)皮書顯示，未來將有超過三分之一商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店。
中指院報告指出，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場，根據(jù)商務(wù)部對實體百貨店、超市、專業(yè)店銷售額的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年三類實體店銷售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度遠(yuǎn)超消費品零售總額。2015年上半年，萬達(dá)百貨在全國調(diào)整收縮門店，物美、高鑫零售、京客隆等大型連鎖超市凈利潤下滑。
“商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展，與國家政策緊密相關(guān)。”中國指數(shù)研究院(華中)市場研究總監(jiān)李國政表示，一方面，在上一輪樓市調(diào)控政策出臺后，許多房企被迫轉(zhuǎn)型，操盤商業(yè)地產(chǎn)；另一方面，從政府的層面來看，商業(yè)地產(chǎn)吸引力不比住宅用地小，不僅能改變城市面貌，還能帶動就業(yè)和稅收，所以在規(guī)劃時就配套有大型商業(yè)設(shè)施。
有業(yè)內(nèi)人士指出，有些地方政府有時有一定的盲目性，追求眼前利益。因為每一個綜合體無論是土地獲取還是對城市土地出讓金的貢獻(xiàn)，還有大量投資對地方經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)和稅收的帶動，以及商業(yè)對城市持續(xù)發(fā)展帶來的貢獻(xiàn)，讓他們難以抗拒。所以有些地方政府可能意識到了風(fēng)險，但不愿意去面對。
貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登指出，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，將會帶來更多的土地資源和社會資金浪費。他建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險，從運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”形成。
