據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，宅男宅女越來越多，逛商場(chǎng)的人越來越少，百貨店的日子越來越不好過。社科院昨天發(fā)布的《流通藍(lán)皮書中國(guó)商業(yè)發(fā)展報(bào)告（2016—2017）》顯示，百貨店陷入倒閉潮，并且倒閉潮有加劇的趨勢(shì)。而這直接暴露了目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境。
中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查的80家規(guī)模較大百貨企業(yè)，2015年銷售總額同比增長(zhǎng)9.3%，利潤(rùn)總額卻下降12.05%，銷售利潤(rùn)率下降19.53%，業(yè)績(jī)不振直接導(dǎo)致關(guān)店頻頻發(fā)生。而這樣的倒閉潮是從2014年開始的。
流通藍(lán)皮書的作者、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院中國(guó)社會(huì)科學(xué)評(píng)價(jià)中心主任荊林波說。
荊林波：從2014年開始，中國(guó)的百貨店從大中城市，尤其是北上廣開始陸續(xù)倒閉。特別是去年，倒閉潮達(dá)到相對(duì)高點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年大中城市（百貨店）倒閉數(shù)量在三位數(shù)，就是100家左右。而且倒閉還有幾個(gè)特點(diǎn)：一是從中心一線城市、二線城市向三四線城市蔓延；二是倒閉的不僅是中資百貨店，還有外國(guó)大牌的百貨店；第三，倒閉的趨勢(shì)還在加劇；第四，更可怕的是倒閉的不僅是大型的百貨店，中小型的也難逃厄運(yùn)。
百貨店的倒閉潮直接暴露出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境。實(shí)際上，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度不減，但是這只限于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)卻是另一種景象。荊林波認(rèn)為，百貨店本身的“千店一面”與當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物興盛的大趨勢(shì)是商業(yè)地產(chǎn)面臨困境的主要原因。
荊林波：目前商業(yè)地產(chǎn)的困境體現(xiàn)在總體的開發(fā)量偏大。以購(gòu)物中心來說，目前全國(guó)的購(gòu)物中心大概在4000家左右，正在開發(fā)的還有7000家左右，到2025年多有，我們將有一萬(wàn)多家。已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人均的商業(yè)承受面積，以及購(gòu)物中心的承受量。更可怕的是商業(yè)地產(chǎn)“千城一店”，“千店一面”，沒有差異化，給顧客的體驗(yàn)、購(gòu)物帶來很多困惑。還有一個(gè)大的環(huán)境的變化不可小覷，就是網(wǎng)絡(luò)。中國(guó)已經(jīng)成為全球最大的網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)，網(wǎng)購(gòu)的總量和人群的比例都是比較高的，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也帶來了致命的打擊。
面對(duì)這樣的困境，藍(lán)皮書建議，地方政府應(yīng)充分認(rèn)識(shí)過度開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)所帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。伴隨著新一輪五年規(guī)劃的啟動(dòng)，建議各級(jí)地方政府應(yīng)當(dāng)科學(xué)規(guī)劃，審慎開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，防止再次形成購(gòu)物中心、奧特萊斯、城市綜合體，甚至電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等的開發(fā)熱。
而目前商業(yè)地產(chǎn)的出路在哪里呢？荊林波說：
荊林波：實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)未來是三分天下。三分之一現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型升級(jí)；三分之一要進(jìn)行業(yè)態(tài)的變遷；還有三分之一可能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善將走向死亡。這是第一。第二，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)最終要與市場(chǎng)，要以最終消費(fèi)者為目的。80后、90后已經(jīng)是消費(fèi)主力，對(duì)這些顧客，有多少商業(yè)地產(chǎn)研究過，關(guān)注過。第三，要在模式上創(chuàng)新。一定要告別傳統(tǒng)的，吃級(jí)差地租，轉(zhuǎn)賣柜臺(tái)的盈利模式，要回歸商業(yè)的本質(zhì)。從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和顧客體驗(yàn)的提升上，增加附加值。最后就是商業(yè)地產(chǎn)目前最缺乏復(fù)合型的人才，必須要了解商品的運(yùn)營(yíng)，營(yíng)銷手段，顧客心理，甚至還要懂大數(shù)據(jù)，物聯(lián)網(wǎng)的知識(shí)。新一代的商業(yè)變遷必須要有相應(yīng)的知識(shí)儲(chǔ)備。
據(jù)了解，目前部分城市的短期商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)超過住宅，比如，今年5月成都的商辦可售面積為1007萬(wàn)平方米，而同期住宅庫(kù)存僅為749萬(wàn)平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月與6月末相比，住宅待售面積減少415萬(wàn)平方米，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加196萬(wàn)平方米。業(yè)界普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)入冬，去庫(kù)存的形勢(shì)比住宅更加嚴(yán)峻。各地應(yīng)該通過供地、規(guī)劃控制增量，支持待開發(fā)用地、已建商業(yè)用房使用性質(zhì)變更等多種辦法，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。
對(duì)此，資深房地產(chǎn)專家韓世同進(jìn)行了分析與解讀。
韓世同：有資料顯示，現(xiàn)在平均的庫(kù)存去化周期是七年左右，像上海這樣的城市需要五年，三四線城市的情況可能會(huì)更加嚴(yán)重。前幾年還有一些企業(yè)非常愿意在三四線城市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的布局和開發(fā)，現(xiàn)在由于形勢(shì)比較嚴(yán)峻，它們都調(diào)整了戰(zhàn)略策略。其中的原因有兩個(gè)方面，第一個(gè)方面就是盲目的擴(kuò)張和開發(fā)，另一方面也多少與電商的沖擊有一定的關(guān)系。
現(xiàn)在四川采取的方式是比較好的，就是在源頭上加以控制，在商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存很嚴(yán)重的地方，我們就應(yīng)該減少商業(yè)用地的供應(yīng)。其實(shí)在一些經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的地方，寫字樓市場(chǎng)是非常不成熟的，在這樣的地區(qū)，盲目開發(fā)寫字樓可能也會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定的影響。
另外一個(gè)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過剩的因素就是政府，在有些城市中，住宅地產(chǎn)一旦被開發(fā)完，稅收、土地出讓金就都沒有了，但是商業(yè)地產(chǎn)可以形成一定的產(chǎn)業(yè)，所以在大中型城市中，政府比較傾向于發(fā)展商業(yè)綜合體或者大型寫字樓，因?yàn)樗鼈兛梢源龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮。但是這也會(huì)帶來一個(gè)問題，就是官員按照其主觀的意志把土地批成商業(yè)用地，但是市場(chǎng)承受不了。因此，未來我們不僅要在供應(yīng)方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲惨m當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)需求。其實(shí)現(xiàn)在國(guó)家也制定了一些政策允許住改商或者商改住，根據(jù)適當(dāng)?shù)那樾蝸磉M(jìn)行調(diào)整和變化，從而讓市場(chǎng)能夠消化多余的、過剩的庫(kù)存。在這方面，政府的相關(guān)部門應(yīng)該多聽取市場(chǎng)的聲音和意見。
