“在過(guò)去兩年的時(shí)間里，我們已經(jīng)明顯看到中國(guó)的國(guó)企、私企、個(gè)人都已經(jīng)在世界不同的地方投資。我估計(jì)在2015年、2016年，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)的”。
一身干練的西裝，配戴黑框眼鏡，時(shí)而微笑地講解觀點(diǎn)，時(shí)而耐心地傾聽(tīng)記者的提問(wèn)，在接受新華房產(chǎn)海外頻道的專訪中，已經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域工作長(zhǎng)達(dá)20年之久的現(xiàn)任第一太平戴維斯中國(guó)董事長(zhǎng)的劉德?lián)P先生用略帶港腔的普通話對(duì)當(dāng)前海外房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)侃侃而談。
面對(duì)中國(guó)越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)、房企及個(gè)人投資者出海投資房地產(chǎn)，劉德?lián)P認(rèn)為這是內(nèi)因與外因共同作用下的結(jié)果。“隨著經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控的環(huán)境里面，市場(chǎng)空間有一定壓縮，他們本身的發(fā)展已經(jīng)有一點(diǎn)體量了，不單需要在中國(guó)本地穩(wěn)定的市場(chǎng)運(yùn)作，還需要其他的市場(chǎng)，包括東南亞、歐美、澳大利亞這些新的市場(chǎng)，這些市場(chǎng)的空間相對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)空間有更多選擇，規(guī)范程度也很高，目前市場(chǎng)調(diào)控程度也比國(guó)內(nèi)低一點(diǎn)。除非我們有很大情況的改變，否則我們?cè)?015年會(huì)看到很多企業(yè)到海外投資”。
在海外房地產(chǎn)投資不斷升溫的過(guò)程中，劉德?lián)P為我們分析了英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞這三個(gè)全球投資者最熱衷的投資圣地的房地產(chǎn)情況。同時(shí)，他十分看好英國(guó)及澳大利亞房地產(chǎn)投資在2015年的表現(xiàn)，“國(guó)際化城市的房地產(chǎn)回報(bào)率不是很高但很穩(wěn)定，基金安全性和保值性很強(qiáng)，抵抗通脹能力很高，還有一點(diǎn)很重要的是流動(dòng)性很高，想賣隨時(shí)可以找到買(mǎi)家，這是國(guó)際化城市很重要的一點(diǎn)”。
最后，劉德?lián)P建議中國(guó)投資者海外投資房產(chǎn)時(shí)一定要選擇成熟的市場(chǎng)?！俺墒斓氖袌?chǎng)有幾個(gè)特點(diǎn)，當(dāng)?shù)氐姆森h(huán)境、中介代理、供應(yīng)商服務(wù)都是比較完善的。投資一定要挑大的成熟的市場(chǎng)，有數(shù)據(jù)、有報(bào)告、有成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，會(huì)將你的風(fēng)險(xiǎn)降低”。
（人物簡(jiǎn)介：劉德?lián)P先生現(xiàn)任第一太平戴維斯中國(guó)董事長(zhǎng)，管理中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)14家分公司的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)推動(dòng)第一太平戴維斯中國(guó)的整體發(fā)展策略。于1989年成為英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)及香港測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員。在房地產(chǎn)領(lǐng)域享有很高的聲望，被公認(rèn)為是綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)和零售地產(chǎn)策劃，以及房地產(chǎn)投資買(mǎi)賣領(lǐng)域的專家。）
采訪實(shí)錄：
新華房產(chǎn)海外頻道：2014年以來(lái)，越來(lái)越多的中國(guó)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人投資者選擇出海投資物業(yè)，您認(rèn)為背后的原因有哪些？
劉德?lián)P：去海外投資不是新興的事情了，在過(guò)去兩年的時(shí)間里，我們已經(jīng)明顯看到中國(guó)的國(guó)企、私企、個(gè)人都已經(jīng)在世界不同的地方投資。我估計(jì)在2015年、2016年，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)的。為什么呢？跟我們國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)有關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控的環(huán)境里面市場(chǎng)空間有一定的壓縮，他們本身的發(fā)展已經(jīng)有一點(diǎn)體量了，不單需要在中國(guó)本地穩(wěn)定的市場(chǎng)運(yùn)作，還需要其他的市場(chǎng)，包括東南亞、歐美、澳大利亞這些新的市場(chǎng)，這些市場(chǎng)的空間相對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)空間有更多選擇，規(guī)范程度也很高，目前市場(chǎng)調(diào)控程度也比國(guó)內(nèi)低一點(diǎn)。除非我們有很大情況的改變，否則我們?cè)?015年會(huì)看到很多企業(yè)到海外投資。
新華房產(chǎn)海外頻道：從2014年的第一太平戴維斯的研究來(lái)看，哪一個(gè)國(guó)家或城市是全球投資者最熱衷的投資圣地？它的吸引力表現(xiàn)在哪里？
劉德?lián)P：有幾個(gè)市場(chǎng)是比較明顯熱一點(diǎn)的。不能說(shuō)哪一個(gè)比另外一個(gè)更好，每個(gè)企業(yè)的選擇都不一樣，美國(guó)、澳大利亞還有英國(guó)比較熱。
第一個(gè)是英國(guó)，英國(guó)去年來(lái)說(shuō)是非常熱的市場(chǎng)，特別是英國(guó)倫敦，它的市場(chǎng)程度很高，基金的流動(dòng)進(jìn)出非常容易，法規(guī)比較明顯，稅務(wù)不復(fù)雜。英國(guó)也有一個(gè)很優(yōu)良的傳統(tǒng)就是它是復(fù)興市場(chǎng)、私有經(jīng)濟(jì)，這個(gè)對(duì)于全世界投資者非常有吸引力。
另外是美國(guó)，大家知道美國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇當(dāng)中，也很吸引人，它是全球最大的一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，復(fù)蘇的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生很大的需求。美國(guó)和英國(guó)情況不一樣，它有不同的州，不同州的法律、稅法、投資審核都不一樣，不是你想去就去的，會(huì)看你是不是有影響到國(guó)家利益，禁止性或者比較敏感的事件，所以這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入的過(guò)程事情多一些。
第三是澳大利亞，澳大利亞也是一個(gè)非常自由的城市，國(guó)家不是非常大，人口也不多，三千萬(wàn)人口不到，大的城市比如悉尼、墨爾本有很好的華人市場(chǎng)基礎(chǔ)，所以很多中國(guó)的私人投資者很喜歡去澳大利亞，因?yàn)樗X(jué)得到那邊很親切，他的朋友已經(jīng)在那里了。而且澳大利亞和中國(guó)的關(guān)系也很好，從中國(guó)飛過(guò)去也不是太遠(yuǎn)的地方，所以這幾塊市場(chǎng)是非常明顯的。當(dāng)然還有東南亞，香港、新加坡、馬來(lái)西亞更近，香港和新加坡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常白熱化了，地方很小，進(jìn)入需要一點(diǎn)技巧。
新華房產(chǎn)海外頻道：是的。香港是寸土寸金的地方，最近香港投資移民計(jì)劃緊急暫停也是考慮到市場(chǎng)過(guò)于飽和。
劉德?lián)P：對(duì)?，F(xiàn)在香港、新加坡市場(chǎng)不缺資金，它缺的是創(chuàng)意和人才。所以你帶錢(qián)去買(mǎi)套房子不是它需要的。這些東南亞國(guó)家雖然有很大的吸引力，但是進(jìn)入比較難，因?yàn)橐呀?jīng)是高度白熱化競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，土地價(jià)錢(qián)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比國(guó)內(nèi)的還要高。所以對(duì)于一些投資者來(lái)說(shuō)，他們很想去，但是去的過(guò)程、速遞總會(huì)慢一點(diǎn)，因?yàn)橐龅揭粋€(gè)好的機(jī)會(huì)你才能進(jìn)去。
新華房產(chǎn)海外頻道：有人認(rèn)為悉尼、倫敦等地2014年以來(lái)已經(jīng)炒的很熱，進(jìn)入的門(mén)檻也比較高，您認(rèn)為2015年這些地方的投資機(jī)會(huì)還在嗎？
劉德?lián)P：剛才我說(shuō)2015年這個(gè)趨勢(shì)還是會(huì)繼續(xù)的。因?yàn)檫@些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境比較穩(wěn)定，也不會(huì)一下子有180度的改變，他們政府也很穩(wěn)定，除了英國(guó)可能今年會(huì)大選有點(diǎn)不明朗的因素在里面。由于英國(guó)是一個(gè)比較開(kāi)放的市場(chǎng)，幾十年不是工黨就是保守黨，除了福利這一塊有很大的分別，對(duì)于外來(lái)投資者沒(méi)有什么針對(duì)性，所以大家還是比較樂(lè)觀的，不會(huì)有太大的影響，2015年的趨勢(shì)還是繼續(xù)的。中國(guó)大門(mén)已經(jīng)打開(kāi)了，從前是我們打開(kāi)大門(mén)你再進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在大門(mén)打開(kāi)是要我們出去。我們中國(guó)人民幣的國(guó)際化有一點(diǎn)很重要的是一定要我們自己走出去，我們的企業(yè)假如不去國(guó)外投資，人家怎么會(huì)認(rèn)你的貨幣呢？
2015年全世界經(jīng)濟(jì)的變數(shù)還是很大的，比如歐洲不是很好，美國(guó)在復(fù)蘇但不是全面復(fù)蘇，日本在降息，中國(guó)還是比較穩(wěn)定的，所以全球來(lái)說(shuō)我們還是有優(yōu)勢(shì)的。
新華房產(chǎn)海外頻道：對(duì)比國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，海外房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)年限、回報(bào)率、出租率等方面要優(yōu)于國(guó)內(nèi)，因此有人認(rèn)為，放棄國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向海外是正確的選擇，您的觀點(diǎn)是什么？
劉德?lián)P：我們剛才說(shuō)過(guò)了本土的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)各方面的原因，目前中國(guó)還不是完全的市場(chǎng)化。一些投資者的選擇還是不多，大部分有錢(qián)的人就是買(mǎi)房子，最近買(mǎi)買(mǎi)股票。所以在中國(guó)來(lái)說(shuō)，由于我們的金融市場(chǎng)的發(fā)展跟國(guó)際市場(chǎng)比還是很年輕，金融監(jiān)管很嚴(yán)，所以投資者沒(méi)什么投資選擇，只能買(mǎi)房子和買(mǎi)股票，所以到國(guó)外投資變成了另外一個(gè)渠道，很多中國(guó)人都會(huì)出去投資，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變。
新華房產(chǎn)海外頻道：您剛才提到因?yàn)橹袊?guó)的投資選擇少所以國(guó)人才選擇海外房產(chǎn)投資，您認(rèn)為未來(lái)中國(guó)政府在提供投資產(chǎn)品上會(huì)有所改變嗎？
劉德?lián)P：現(xiàn)在銀行多了很多理財(cái)產(chǎn)品，但是這些理財(cái)產(chǎn)品只是提供高一點(diǎn)的回報(bào)率。我們經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和國(guó)外是不接通的，現(xiàn)在已經(jīng)有的滬港通、QDII（合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者）都是限量的，我們的基金不是今天挖進(jìn)來(lái)明天就能出去，但香港、新加坡、東京能做得到，等自貿(mào)區(qū)做的到以后事情會(huì)有所改觀。因?yàn)楹蛧?guó)際化接軌以后，很多產(chǎn)品就可以進(jìn)來(lái)，當(dāng)基金流動(dòng)自由化的時(shí)候，很多投資渠道就可以參與，市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，錢(qián)出不去項(xiàng)目很難接，中國(guó)市場(chǎng)整個(gè)改變需要一點(diǎn)時(shí)間。所以目前在選擇機(jī)會(huì)比較小的情況下，很多中國(guó)人還是會(huì)投資國(guó)外。
新華房產(chǎn)海外頻道：投資者在投資海外物業(yè)時(shí)要警惕哪些風(fēng)險(xiǎn)？
劉德?lián)P：因?yàn)楹Ｍ獾耐顿Y市場(chǎng)是多樣化的，去的目的地都不一樣，面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣，投資者應(yīng)該去一些比較大的市場(chǎng)，比如倫敦、悉尼、墨爾本這些大城市，有些投資者會(huì)覺(jué)得新興市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)好，去一些東歐國(guó)家、葡萄牙、西班牙，這些市場(chǎng)到底是什么程度不知道，還有語(yǔ)言障礙。
成熟的市場(chǎng)有幾個(gè)特點(diǎn)，當(dāng)?shù)氐姆森h(huán)境、中介代理、供應(yīng)商服務(wù)都是比較完善的。投資者不要覺(jué)得不找機(jī)構(gòu)自己全部自學(xué)搞定，自學(xué)要花很多時(shí)間，會(huì)做錯(cuò)很多事情，在陌生的環(huán)境找好的教練、好的老師是很重要的。所以投資一定要挑大的成熟的市場(chǎng)，有數(shù)據(jù)、有報(bào)告、有成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，會(huì)將你的風(fēng)險(xiǎn)降低。
新華房產(chǎn)海外頻道：以您對(duì)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的了解，您認(rèn)為哪些地方是比較建議投資的？哪些物業(yè)更適合中國(guó)的投資者？
劉德?lián)P：倫敦和澳大利亞。英國(guó)經(jīng)濟(jì)體在歐洲來(lái)看還是算不錯(cuò)的，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性是很可靠的，法律系統(tǒng)比歐洲一些國(guó)家更成熟。中國(guó)人不是唯一的投資者，中國(guó)人是新去的比較多，包括中東、東歐、俄羅斯的基金已經(jīng)在倫敦扎根了十幾二十年，大的投資者都在那里，這也是為什么倫敦物業(yè)市場(chǎng)的價(jià)錢(qián)居高不下的原因，因?yàn)樗緛?lái)就是很國(guó)際化的市場(chǎng)。
對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)更適合的物業(yè)當(dāng)然是住宅，價(jià)格高低可供選擇。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是倫敦寫(xiě)字樓，因?yàn)閭惗厥鞘澜缱畲蟮慕鹑谥行闹?，回?bào)率不是很高但很穩(wěn)定，基金安全性和保值性很強(qiáng)，抵抗通脹能力很高，還有一點(diǎn)很重要的是流動(dòng)性很高，想賣隨時(shí)可以找到買(mǎi)家，這是國(guó)際化城市很重要的一點(diǎn)。
除了倫敦，澳大利亞也不錯(cuò)。澳大利亞的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)是息息相關(guān)的，它的資源性產(chǎn)品都是出售到中國(guó)，中國(guó)是它最大的買(mǎi)家。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)目前雖然慢下來(lái)了，但是還是有增長(zhǎng)，只不過(guò)增長(zhǎng)的慢一點(diǎn)，澳大利亞和中國(guó)作為關(guān)系比較緊密的貿(mào)易伙伴，你也能看到它的經(jīng)濟(jì)也是很穩(wěn)定的，所有這個(gè)市場(chǎng)也是比較理性的投資市場(chǎng)。
我個(gè)人覺(jué)得從市場(chǎng)角度、經(jīng)濟(jì)角度和政治穩(wěn)定性來(lái)看，這兩個(gè)市場(chǎng)具備了三個(gè)問(wèn)題的把關(guān)，對(duì)于中國(guó)個(gè)人投資者和企業(yè)是比較重要的市場(chǎng)。
