住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等七部委日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，明確“首付貸”違法違規(guī)。按照七部委文件第五條要求，中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。
那么，實(shí)際執(zhí)行情況如何呢？記者在南京暗訪發(fā)現(xiàn)，部分中介機(jī)構(gòu)依然提供類似墊資產(chǎn)品。
24日下午，記者以欲購(gòu)買南京河西一套三居室二手房為名，分別向我愛我家、鏈家、中原地產(chǎn)、滿堂紅等大型中介機(jī)構(gòu)咨詢二手房買賣?！拔椰F(xiàn)住的房子準(zhǔn)備賣掉，然后換河西的，是先買后賣還是先賣后買，一直沒想清楚。如果是先賣后買，按這套房子來說，我首付也差三五十萬(wàn)元，你們能墊資嗎？”記者問中原地產(chǎn)的銷售經(jīng)理。
“墊資取消了，早在二三月份就取消了，現(xiàn)在查得嚴(yán)，我們連墊資部門都干脆取消了?！变N售經(jīng)理說，“你還是看看價(jià)格能承受的其他房子吧，或者戶型小一點(diǎn)、或者換一下樓盤?！?/p>
不過記者的困難，在另外一家中介機(jī)構(gòu)得到了解決?！澳悻F(xiàn)在有房子嗎？有貸款嗎？”這家中介公司的銷售經(jīng)理問，“如果有房子、有貸款，那你再買只能是二套，首付50%，按你看中的這套算，首付要335萬(wàn)，如果是首套，首付35%，首付188萬(wàn)?！?/p>
記者說首付不夠，是先買后賣，還是先賣后買，很糾結(jié)。該經(jīng)理說，如果這樣子，你可以跟我們簽個(gè)協(xié)議，你把房源獨(dú)家掛在我們公司，期限是半年，然后憑著這個(gè)協(xié)議，可以到銀行辦理墊資，這樣你首付就湊齊了，而且買河西房子也可以按首套來出首付。不過就是要出一點(diǎn)費(fèi)用，萬(wàn)分之零點(diǎn)四的利息和1個(gè)百分點(diǎn)的手續(xù)費(fèi)。 “這也是我們8月1日才推出來的新政策，你可以考慮一下?！彼f。
“是不是就相當(dāng)于這半年時(shí)間，我的房子就抵押給銀行了？”
“可以這么理解，如果半年賣不掉，就是抵押給銀行。價(jià)格可以跟銀行商量?！彼f。
在第三家房產(chǎn)中介，記者也得到了同樣的答案?！拔覀冇泻献鞯膿?dān)保機(jī)構(gòu)，可以操作一下，墊資能解決，不過利息暫時(shí)我也不太清楚，需要的話可以幫你問問。但是墊資肯定能做。”他說。
如此看來，在部分中介機(jī)構(gòu)，此前被禁止的“首付貸”換了一件馬甲，以前由中介公司直接墊資變成了這樣一套操作模式。
其實(shí)，買房首付暫時(shí)不足，是很多購(gòu)房者都碰到的事情，以往往往通過親戚朋友借錢周轉(zhuǎn)，隨著房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)延伸、P2P平臺(tái)出現(xiàn)等渠道打開，首付資金缺口就從親戚朋友借錢變?yōu)橥ㄟ^第三方解決，相當(dāng)于從暗變明，“首付貸”由此而生。
“首付貸”自年初曝光以來，在全國(guó)兩會(huì)期間備受關(guān)注，央行有關(guān)人士明確表示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與P2P平臺(tái)合作，所提供的“首付貸”產(chǎn)品不僅加大了居民購(gòu)房的杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。隨后，一些P2P網(wǎng)貸平臺(tái)取消了這一產(chǎn)品，北京、上海、深圳、廣州等城市均叫停了“首付貸”產(chǎn)品。
一般來說，銀行在發(fā)放按揭貸款時(shí)，就已經(jīng)想到了杠桿和風(fēng)險(xiǎn)問題。首付比例，是銀行設(shè)定的最低限度，以南京為例，目前首套房首付35%，杠桿就有3.5倍，如果首付只有10%，另外，25%也是借的，那么買房的杠桿就有10倍，由此可見“首付貸”潛藏的風(fēng)險(xiǎn)就在于購(gòu)房者不僅有月供壓力，還要同時(shí)承擔(dān)首付還款的壓力，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，那么就有可能兩頭都還不起。
貸款資金不能用于購(gòu)房首付，是銀行發(fā)放購(gòu)房按揭貸款的原則之一。這里的貸款資金，應(yīng)該不僅指的是“首付貸”，還有其他抵押貸款類產(chǎn)品。在中介公司提供的“首付貸”之外，其他形式的貸款資金流入樓市也值得關(guān)注。近兩年，銀行、消費(fèi)金融公司發(fā)力個(gè)人消費(fèi)類貸款，多以無抵押信用貸款形式發(fā)放，申請(qǐng)人只要提供相關(guān)材料，辦一張?jiān)撔械慕栌浛?，就可以獲得30萬(wàn)元左右的現(xiàn)金。對(duì)于這筆錢的使用范圍，雖然明令禁止不能用于購(gòu)房首付，但由于是現(xiàn)金到申請(qǐng)者手中，資金幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，就可以作為首付資金購(gòu)房，而銀行、消費(fèi)金融公司追查起來并不容易。
