8月10日，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗抵達(dá)海南。距離陳啟宗第一次參加博鰲房地產(chǎn)論壇，已經(jīng)過去了10年。從2007年到2016年，除非受到不可抗拒的外力影響，陳啟宗每年都會來到博鰲房地產(chǎn)論壇。
晚上10時許，陳啟宗在2016博鰲房地產(chǎn)論壇直播間接受了包括觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的媒體采訪。盡管有些疲憊，但陳啟宗與媒體的交流依然持續(xù)到了深夜。
從經(jīng)濟(jì)、土地、城市到行業(yè)，陳啟宗的觀點(diǎn)一如既往的犀利，碰撞出了獨(dú)特的火花。
買了“地王”請節(jié)哀
怎么看當(dāng)前一線城市及部分二線城市地王頻出的現(xiàn)象？對于這個問題，陳啟宗的第一反應(yīng)很是直接，“恒隆不拿住宅土地，地王主要是住宅土地，所以與我無關(guān)”。
不過，站在旁觀者的角度，陳啟宗對高地價的看法顯得更為冷靜：“賣得最貴的叫地王，那是傻瓜地王。所以凡是高價買了土地的人，我見了你不是說恭喜，而是節(jié)哀。”
陳啟宗的判斷與中國房地產(chǎn)市場的日漸成熟相關(guān)：“過往20年中國房地產(chǎn)雖然有波浪，但整體是上升的。這種走勢下有個很美妙的事情，就是每一個低谷比前兩個高峰還要高，只要你負(fù)債不高，不只能夠生存，而且還可以獲利?！?/p>
但是，任何行業(yè)都無法始終保持上升趨勢，在陳啟宗眼中，最近五年中國房地產(chǎn)的最大變化不是調(diào)控政策抑或融資環(huán)境的調(diào)整，而是中國房地產(chǎn)市場日漸成熟，發(fā)展曲線從整體上升轉(zhuǎn)變?yōu)椴ɡ耸角斑M(jìn)。
“市場成熟了，很可能風(fēng)險反而在增加。所以在美國、日本等國家投資的危險大很多，你可以投資5塊做100塊的生意，但是市場只要波動5%就危險了。”
相同的邏輯，或許也適用于當(dāng)前中國火熱的一二線城市土地市場。據(jù)興業(yè)證券研報統(tǒng)計，2016年1-7月地產(chǎn)債累計發(fā)行量達(dá)5709億元，超過2015全年發(fā)行規(guī)模，為2015年1-7月發(fā)行規(guī)模的4.5倍。
發(fā)債窗口的打開和融資成本的下降，讓房企擁有更多的資金投入土地市場。但在陳啟宗看來，市場的成熟很可能正在放大“地王”的風(fēng)險。
“當(dāng)市場處在整體上升時，買地王不一定會死，甚至還能獲利。但是當(dāng)市場變成波浪前進(jìn)時，買地王是很危險的。”
不會浪費(fèi)時間收購改造
截至目前，恒隆在上海、大連、沈陽、濟(jì)南、無錫、天津共有8個恒隆廣場，此外還有昆明恒隆廣場及武漢恒隆廣場在建。
對于地塊的選擇，恒隆可謂謹(jǐn)慎。陳啟宗認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“基因”最重要，地點(diǎn)、大小和規(guī)劃條件、設(shè)計、建筑這四個基因，一旦確定很難更改?！懊總€項(xiàng)目都有它的基因，這四方面沒有做好，就永遠(yuǎn)都改不了了。就好比人的基因，在出生時就已經(jīng)決定了”。
陳啟宗同時指出了殘酷而現(xiàn)實(shí)的另一點(diǎn)：“一個城市的高檔商場，只有老大和老二能夠活下去，這個行業(yè)沒有老三的地位?！?/p>
基于這樣的判斷，恒隆每投資一個項(xiàng)目，都必定會傾力打造。陳啟宗坦誠，恒隆廣場的設(shè)計周期偏長，但從來沒有囤過地，也從來沒有過怠工。
針對近期昆明恒隆廣場退地的傳言，陳啟宗毫不客氣地予以反擊，“看過恒隆財務(wù)報表的人都知道，我們這么多年都沒有負(fù)債，直至最近才有0.1%的負(fù)債率，資金非常充足，根本沒有理由退地?！?/p>
不過，盡管手持充足的資金儲備，陳啟宗并無意做商業(yè)地產(chǎn)的收購?！昂芏囗?xiàng)目根本不尊重房地產(chǎn)基因，你不尊重市場，市場也不會尊重你”。
陳啟宗直言，與其將時間和精力浪費(fèi)在收購、改造項(xiàng)目中，恒隆不如尋找更容易賺錢的項(xiàng)目。他以玩笑的口稱戲稱：“恒隆只喜歡‘處女地’。”
