8月17日，上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊成交總價高達110.1億元！樓板價超10萬元/平方米！溢價率139%。消息公布后，市場一片嘩然。大家都在討論這塊地為什么這么貴，卻很少有人關(guān)注到地塊要求永久持有15％的物業(yè)，可能最大程度攤銷項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低盈利風(fēng)險。
在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇之后，新城控股高級副總裁歐陽捷在他的個人公眾號“歐陽先聲”上發(fā)表署名文章——《資金泛濫時代，重資產(chǎn)就是最好的資產(chǎn)？！》。歐陽捷認(rèn)為，如果開發(fā)商把開發(fā)的物業(yè)，不是全部銷售，而是持有，那么即便是三四線的商業(yè)地產(chǎn)也可以做到12％的投資回報，這在“資產(chǎn)配置荒”的現(xiàn)在，是相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的稀缺資源。
近日，記者在參加由觀點地產(chǎn)新媒體、每日經(jīng)濟新聞聯(lián)合主辦的2016年博鰲房地產(chǎn)論壇時發(fā)現(xiàn)，整個房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式正在悄然重塑，只是這個重塑過程或?qū)O為漫長……
過去一兩年，多數(shù)房企大佬的臉上寫滿了“轉(zhuǎn)型”焦慮，即使內(nèi)心害怕被別人歸為傳統(tǒng)行業(yè)，這個行業(yè)其實已然如此。
所謂傳統(tǒng)行業(yè)，就是重資產(chǎn)行業(yè)。不少房企恨不得全部甩掉厚重的資產(chǎn)包袱，輕裝上陣，但年中至今，估值偏低的地產(chǎn)股突然瘋漲，大藍(lán)籌股如萬科被資本圍獵。
日前，權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明全國房地產(chǎn)銷售增速創(chuàng)下新高，新增房貸額度占社會貸款比重明顯加大，核心城市“新地王”又不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速卻呈現(xiàn)反向下滑。
在博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松說，當(dāng)前國內(nèi)居民實際債務(wù)杠桿被低估，房貸收入比接近發(fā)達國家水準(zhǔn)。不少房企高層也坦言，從未像現(xiàn)在這般困惑于罕見的市場不確定性，希望房地產(chǎn)能夠回歸理性，但當(dāng)前樓市更像一場博弈，房企也面臨囚徒困境。
●樓市升溫加劇“流動性陷阱”？
自2014年11月份以來，央行連續(xù)宣布多次降息以及降準(zhǔn)或定向降準(zhǔn)或PLF、MLF等貨幣政策工具，意在讓更多資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，尤其是融資成本偏高的民企。
截至目前，市場上的一年期無風(fēng)險利率已低至1.5%，三年期無風(fēng)險利率也只有2.7%。央行官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)透露，上海銀行間市場針對一年期的同業(yè)拆借利率也僅有3.02%，十年期國債收益率也低至2.67%。
在市場人士看來，一組關(guān)鍵指標(biāo)來自凸顯貨幣流動性的貨幣供應(yīng)量。央行數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，狹義貨幣（M1）余額44.29萬億元，同比增長25.4%，增速分別比上月末和去年同期高出0.8個和18.8個百分點；廣義貨幣（M2）余額149.16萬億元，同比增長10.2%，增速分別比上月末和去年同期低1.6個和3.1個百分點。
7月下旬，央行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成曾公開說，“從M1和M2的貨幣剪刀差趨勢看，中國企業(yè)已出現(xiàn)‘流動性陷阱’現(xiàn)象。”7月份M1與M2增速“剪刀差”擴大化似乎成了該言論最好的佐證。
近日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，M1增速持續(xù)上升，一是中長期利率降低，企業(yè)持有活期存款的機會成本下降；二是房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場活躍，交易性貨幣需求上升，尤其房地產(chǎn)和建筑業(yè)公司持有的貨幣資金增加比較多等。
當(dāng)前，一個不爭的事實是房地產(chǎn)又扮演了“吸金大戶”的重要角色，像7月新增貸款4636億元，幾乎全部屬于住戶貸款尤其是個人房貸，但非金融企業(yè)貸款減少26億元。
央行前述負(fù)責(zé)人坦言說，從住戶部門貸款看，今年增長確實比較突出，當(dāng)然主要與不少城市樓市升溫有關(guān)。從地產(chǎn)機構(gòu)監(jiān)測來看，剛公布半年報的世聯(lián)行表述說，無風(fēng)險利率持續(xù)走低背景下，房產(chǎn)作為剛需消費與投資品能有效抗通脹與保值增值，金融屬性越來越強。
從房企融資端來看，除了近期再融資受限之外，境內(nèi)外發(fā)債融資仍然暢通，僅上半年發(fā)債融資額7000億元，幾乎與去年全年持平。
●去庫存暗藏結(jié)構(gòu)性扭曲
就房地產(chǎn)來說，著名經(jīng)濟學(xué)家、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱表示，所謂“流動性陷阱”指的是流動性再多，大家也不花錢，不買房。
現(xiàn)實情況卻顯示，按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前7個月，全國商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%；商品房銷售額57569億元，增長39.8%。7月末，商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。
8月12日，央行公布數(shù)據(jù)顯示，7月人民幣新增貸款4636億元，同比少增1.01萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，占當(dāng)月新增人民幣貸款的98.68%。由于住戶中長期貸款中絕大部分是房貸，因此多數(shù)市場分析人士認(rèn)為，房貸構(gòu)成了7月新增人民幣貸款的主力。
上述數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)仍在被消費與吸納，并且相比去年同期仍在增長。但4月份以來，上海、蘇州、南京、杭州、合肥等城市新“地王”頻出，樓面地價溢價率也格外驚人，土地的高溢價率直接拉升了相關(guān)城市“地王”周邊房價的快速上漲。
前7個月，龍頭房企受益于典型一二線樓市升溫而使其銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高，像萬科已破2000億元，恒大突破1800億元，同時這兩大房企巨頭均視銷售3000億元貨值為年度目標(biāo)，尤其是恒大屬于后來上調(diào)了目標(biāo)預(yù)期。
翻看媒體對上海樓市報道，記者發(fā)現(xiàn)，去年中期被曝出當(dāng)?shù)貛齑嬷芷?3個月不到，去年底庫存周期被曝出僅7.9個月，到今年2月下旬僅4個月。
今年3月份，一線房價暴漲的幕后推手被“揪”了出來，首付貸成了眾矢之的，買房加杠桿被叫停。近來，住建部聯(lián)合央行、工商總局等多部門聯(lián)合試圖整治房產(chǎn)中介首付貸等違規(guī)違法金融產(chǎn)品。
按照中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家、中國“十三五”規(guī)劃專家委員會委員巴曙松的研究結(jié)論，中國的居民杠桿率近年來增長非?？?，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。
“2016年這個數(shù)字估計會超過43%。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房價平穩(wěn)的時候，杠桿率也總體平穩(wěn)，房價越平穩(wěn)，老百姓越不借錢買房子?！卑褪锼烧f，與英美、日本等國家相比，我們低于發(fā)達國家，但與墨西哥等發(fā)展相近國家相比，已比較高了。
從微觀層面來看，針對新增貸款流向房地產(chǎn)投資，中國工商銀行博士后科研流動站、中國工商銀行城市金融研究所藏波撰文說，這將形成兩個抑制“去庫存”的桎梏：一是推高了房地產(chǎn)交易價格；二是導(dǎo)致了“去庫存”的結(jié)構(gòu)性扭曲。
臧波第二個觀點的邏輯在于當(dāng)前全國東、中、西部地區(qū)現(xiàn)有庫存均出現(xiàn)了不同程度的下降，但屬于去庫存短期繁榮，背后難掩年內(nèi)供給端的商品房新開工量的“由負(fù)轉(zhuǎn)正”變化，或產(chǎn)生抵消效應(yīng)，積攢新的庫存。
世聯(lián)行給出的數(shù)據(jù)亦顯示，北上深三地房價收入比分別達18.4、16.5和21.5，認(rèn)為當(dāng)前購房門檻越來越高，房價高走，首付跟隨大幅提高，消費者上車門檻也大幅提高，相當(dāng)一部分購房者被擋在門外。
●博弈房地產(chǎn)理性回歸
8月17日，年初赴港上市的融信集團豪擲110億元拿下了上海靜安區(qū)一商住用地，可售部分的樓板價高達14.6萬元/平方米，一舉刷新了全國樓板價新紀(jì)錄。
誰在推高地價與房價？對此問題，有指向政府壟斷土地，也有指向購房者把房價買貴了，也有指向房企不理性等，但至今莫衷一是。
樊綱反駁說，“大家都抱怨地價太高了，你嫌高可以不要拍。對市場的分析，對市場的預(yù)期，很多是因為我們（房企）內(nèi)部在引導(dǎo)，引導(dǎo)房價漲上去?！?/p>
按照中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一的觀點，中國樓市還是一個政策主導(dǎo)的市場。與此看法相似，著名經(jīng)濟學(xué)家、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮也認(rèn)為，中國房地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有市場化。
基于當(dāng)前中國樓市較為鮮明的“政策市”特征，不少龍頭房企仍將公司戰(zhàn)略及決策押注在政策趨勢上，而往往忽視了自身行為的示范效應(yīng)。
旭輝集團創(chuàng)始人、旭輝控股董事兼主席林中說，“一個企業(yè)是很難改變環(huán)境的，我們也想適應(yīng)環(huán)境變化，像博鰲房地產(chǎn)論壇這種會議，大家聚在一起形成一個共識，采取一個相應(yīng)的行動。我認(rèn)為這既是我們在適應(yīng)這個環(huán)境，也是我們在逐步改變這個環(huán)境?！?/p>
房企真能步調(diào)一致嗎？就樊綱的上述觀點而言，其立足點就是單個房企在市場博弈下所面臨的“囚徒困境”，像拿地心理上，你不拿地，別人也會拿，被別人趕超等，個別房企“缺糧心慌”的態(tài)度亦說明了該問題。
旭輝、陽光城等相關(guān)房企負(fù)責(zé)人均告訴記者，等市場回歸理性了再拿地，認(rèn)為現(xiàn)在并非拿地好時機。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌也表示，現(xiàn)在處于樓市小周期的高點，那些拿下“地王”的房企未來日子很可能不好過。但截至發(fā)稿時，記者注意到，個別熱點城市仍然頻現(xiàn)新“地王”。
