從各項宏觀數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)行業(yè)已進入調(diào)整周期。
8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2016年1-7月一系列宏觀數(shù)據(jù)。其中在房地產(chǎn)行業(yè)，整體投資開發(fā)、房企拿地面積、銷售金額、面積等方面增速整體出現(xiàn)下滑態(tài)勢。
1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1-6月份回落0.8個百分點。其中，住宅投資36981億元，增長4.5%，增速回落1.1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，這幾個月的房地產(chǎn)市場確實有一些變化，比較明顯的特點是房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較高的增長速度，但增速在回落。房價這兩個月漲幅有所放緩，分化比較明顯，這兩個特點是目前房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出的新情況。
來源：國家統(tǒng)計局
從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)投資增速延續(xù)了5月份以來的增速下滑態(tài)勢。住宅投資增度盡管放緩，但是開發(fā)面積與竣工面積卻呈現(xiàn)增長。1-7月，住宅施工面積470142萬平方米，增長3.1%。房屋新開工面積92944萬平方米，增長13.7%，房屋竣工面積45904萬平方米，增長21.3%，增速提高1.3個百分點;其中，住宅新開工面積64102萬平方米，增長13.1%，住宅竣工面積33782萬平方米，增長20.3%。
同時，房企拿地面積增速首次從6月的高位開始下滑。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份擴大4.8個百分點;土地成交價款3848億元，增長7.1%，增速回落3.1個百分點。
來源：國家統(tǒng)計局
上海中原市場研究部資深研究經(jīng)理龔敏表示，總體來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1-7月份與1-6月份相比繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢，但與去年同期相比增幅還是有所提高的，住宅占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重仍較高，為66.8%，表明住宅仍是投資主力。同時，由于政策收緊和土地供求關系，房企拿地矛盾開始緩和。
從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體呈現(xiàn)出先高后低的態(tài)勢。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)記者分析，這有兩方面的因素，第一是受統(tǒng)計基數(shù)的影響，去年基期值下跌的幅度不斷減弱，這會使得今年投資增速開始放緩，即同比值在1-4月份達到最高值的時候，就會出現(xiàn)下滑;第二是部分房企因為高地價等因素的影響，在土地投資等方面是持保留意見的，而部分房企則把重心放在市場營銷或產(chǎn)品營銷方面，而非盲目地做土地投資和房屋開發(fā)。此外，他認為上述開發(fā)投資變化也與部分三四線城市的心態(tài)有關系，部分城市雖然市場銷售不錯，但房企新開工等節(jié)奏是比較慢的，因為市場并沒有大復蘇，背后也和庫存規(guī)模依然較大是有關系的。
來源：國家統(tǒng)計局
此外，1-7月份，中部地區(qū)投資11881億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點，而東部地區(qū)與西部地區(qū)的投資增速仍然在回落。其中東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資31201億元，同比增長3.4%，增速比1-6月份回落1.2個百分點;西部地區(qū)投資12279億元，增長5.9%，增速回落0.6個百分點。
上海鏈家市場研究部高級分析師錢寧羅則認為，從東部、中部、西部的商品房銷售情況來看，三者享有的區(qū)域資源及經(jīng)濟基礎依次遞減，但目前已是東部增速回落腳步超過中、西部，而中部地區(qū)在銷售面積增速放緩的情況下，銷售額增速卻逆勢擴大，這里面和中部地區(qū)房價上漲有密切聯(lián)系。
最近幾個月，武漢、鄭州樓市相繼出現(xiàn)了房價上漲，而武漢更是被開發(fā)商不斷掘金。
“武漢是長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略中游的戰(zhàn)略支點城市，2015年武漢GDP達1.1萬億元，占據(jù)中部地區(qū)的重要地位。我們發(fā)現(xiàn)，自2012年起，武漢土地供應面積每年呈下跌狀態(tài)，因此土地成交價格持續(xù)攀升，2015年的土地成交價格已達3106元/平方米，較2012年上漲約73%。同時，武漢住宅價格持續(xù)上揚。截至2016年一季度，武漢住宅成交均價已達9250元/平方米，未來升值空間可觀，因此選擇武漢投資。”正榮地產(chǎn)總裁林朝陽表示。
此外，截至7月末，商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。其中，住宅待售面積減少415萬平方米，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加196萬平方米。
“整體看，從全國看，庫存結構去化非常不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為了去庫存的主力軍。而庫存較多的三四線城市，庫存依然維持或者去化時代緩慢。從去庫存的結構內(nèi)容看，去化的大部分是一二線城市的住宅，商業(yè)地產(chǎn)與其他城市的住宅依然庫存明顯?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。
盛來運表示，房地產(chǎn)特征比較明顯，一線城市、二線城市房價相對比較堅挺，三、四線城市的房價，這一輪漲得不是很多，主要是庫存量比較大。房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，分化調(diào)整的走勢和格局下一階段還會延續(xù)。它仍然是支撐國民經(jīng)濟發(fā)展很重要的一個行業(yè)，從今后調(diào)整角度來講，一定要適應房地產(chǎn)本身的運行規(guī)律，要注重因城施策、因地制宜。
近期，樓市收緊政策陸續(xù)現(xiàn)身。日前蘇州、南京兩二線城市樓市收緊政策相繼曝光，其中蘇州成為首個重啟限購的二線城市。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一預計，二線城市重啟限購是意料之中的事情，但短期內(nèi)“蔓延”的可能性不大。嚴躍進指出，對于房企來說，鑒于二線城市出現(xiàn)限購等政策，后續(xù)應該盡可能以謹慎心態(tài)對待房地產(chǎn)銷售市場，同時也注意對資金的使用采取“開源節(jié)流”的策略。
