提前還貸劃不劃算，能不能幫我省錢？什么時間點(diǎn)最合適呢？提前還貸，有什么流程和違約金的情況，哪些是必須注意的事項(xiàng)呢？
面對著不小的貸款利息，許多買完房后的市民都想著提前還貸，擺脫房奴的命運(yùn)。以上這些問題，也就成了大家所關(guān)注的焦點(diǎn)。
有沒有“提前還貸最佳時間點(diǎn)”？
其實(shí)，無論是用公積金貸款還是用商業(yè)貸款，還款的方式是等額本金還是等額本息，根本不存在什么房貸“提前還款最佳時間點(diǎn)”，這完全是一個偽命題。
住房貸款我們是以月為單位來還貸的，而銀行的利息也是精準(zhǔn)以月為單位計算的。
我們假設(shè)以公積金購房貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分30年還。現(xiàn)在公積金貸款的年利率是3.25%。先來看看每個月要還的本金。如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬平均分到360個月（30×12），這樣算下來每個月固定還本金2777.78元，這是一個固定的數(shù)字，所以我們也不用管，我們只需要看看每個月要還的利息就可以了。月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%為例：假設(shè)貸100萬，那第一個月你需要還銀行的利息就是100萬×0.270833%=2708.33元。
雖然我們這個例子說的是等額本金還款，但無論等額本金還是等額本息，在月利率固定的情況下，你第一個月都是欠銀行100萬，所以第一個月還的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等額本金剛開始每月還的本金多一些，所以第二個月開始，利息會比等額本息的少。
由于第一個月還了2777.78元本金，這個時候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。所以第二個月的利息是：997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懶得算，直接用房貸計算器就可以算出每個月要還的利息是多少錢。
由于是選擇了等額本金，所以最后一個月欠銀行的貸款總額為2777.78元，所以利息為：2777.78*0.270833%=7.52元。
結(jié)論：提前還款并不存在某個時間點(diǎn)“更值” 。
貸款時間越長利息總額就越多？
通過上面這些具體的數(shù)據(jù)，大家會發(fā)現(xiàn)，這個還房貸的過程，你是貪不了銀行一分錢，銀行也貪不了你一分錢，每個月已經(jīng)還了多少本息，還剩下多少本息，都是按照固定的房貸年化利率算出來的，誰也占不了誰的便宜。
具體說，就是在你一開始簽訂的貸款期限之內(nèi)（假設(shè)貸款30年），無論你是已經(jīng)還貸5年、10年，還是還貸15年、20年等等，在這些不同的時間點(diǎn)提前還款，也就是一次性把剩余的本金還完，你從銀行貸款多少錢到時你總共就得還多少錢。
利息方面，則是你貸款的時間越長，要還的利息總額就肯定是越多的，這一點(diǎn)是毫無疑問的。你要是不愿意背負(fù)太多利息，那就提前還完房貸，但絕對不會說你在第7年還完所有房貸就會比第8年還完所有房貸吃虧或者更劃算。
關(guān)于提前還貸的事情，關(guān)鍵取決于你自己想什么時候提前還完或者要不要提前還完。這方面每個人都是不一樣的，因?yàn)榇蠹覍⒌某惺苣芰σ约皩ΜF(xiàn)金流的需求情況是不一樣的，也就沒有適用所有人的所謂“提前還貸最佳時間點(diǎn)”。
也就是說，無論你什么時候還款，在房貸年利率固定的情況下，你付給銀行的利息都是嚴(yán)格按約定的利率計算的。無論什么時候還，你付出的成本就是按照公積金貸款年化利率3.25%算出來的，如果換成商業(yè)貸款，也是同樣的道理。
關(guān)于公積金貸款
公積金貸款同比于商業(yè)貸款來說利率很低。算筆帳：以一套40萬的房屋為例，按70%的貸款額度計算可以貸款28萬。若商業(yè)貸款年限為25年，則月均還款1620.58元，25年付款總額486174元，支付利息總額高達(dá)206174元。而同樣是年限25年的公積金貸款，月均還款1364.49元，25年總還款409345元，支付利息總額129345元，比起商業(yè)貸款而言，25年共節(jié)省利息支出近76829元。
住房公積金相當(dāng)于一筆額外存款。住房公積金是企業(yè)和員工共同繳納的，企業(yè)會根據(jù)員工繳納的住房公積金比率補(bǔ)貼同等數(shù)額的款項(xiàng)。在貸款買房以及與房屋相關(guān)的使用中，完全歸員工個人所有，相當(dāng)于一筆放在銀行的存款。以北京為例，假如您的月薪是6000元，按5%繳納即300元/月，單位也會相應(yīng)的為您繳納300元，也就相當(dāng)于多了600元的存款，這是相當(dāng)劃算的。
一、購房流程是怎樣的
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不超過總價款的20%)，雙方簽訂房屋買賣合同，并通過協(xié)商對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的存量房買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)：稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更后三個工作日內(nèi)，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的房屋買賣交易全部履行完畢。
二、購買房產(chǎn)時要注意什么
1、首付可以依靠父母但鼓勵辦購房貸款
房價太高了，適當(dāng)“啃老”并不丟人，現(xiàn)在房價這么高，在80后、90后還沒有能力支付大筆首付時，父母的支持是80后、90后最堅實(shí)的后盾。
2、每月還款不要超過月薪的50%
房貸按揭的月還款額度太高，喜歡購物的80后、90后辣媽會發(fā)現(xiàn)好像商場所有衣服的價簽都和你過不去。如果要勒緊褲腰帶還月供，今后的跟旅行、K歌、 美食、游戲、時尚服飾saygoodbye，和泡面干糧做戰(zhàn)友，為了購房貸款而使生活質(zhì)量直線下降不值得。好好審視自己的購房觀，買套小點(diǎn)、便宜點(diǎn)的房 子，給自己留出一點(diǎn)生活空間，做個快樂的“房奴”。
3、買城市郊區(qū)的房子“培養(yǎng)”早睡早起的好習(xí)慣
讓愛睡懶覺的80后、90后，每天6點(diǎn)起床公車倒地鐵上班，每天花3小時在上下班的路上太痛苦了。而且近郊到市區(qū)的交通將是個大問題，自己考察清楚，別聽開發(fā)商的。你可能有車，你老婆一般就沒有，每月將會產(chǎn)生不菲的交通費(fèi)。
4、小區(qū)周圍一定要有餐館和醫(yī)院
居住的小區(qū)周圍最好有合適的餐館或者方便的超市可以解決吃飯問題，因?yàn)?0后、90后肯定不會天天做飯，下班回來在樓下順便把肚子問題給解決了可是件 很幸福的事情。住在醫(yī)院旁邊的好處就更不用說了，現(xiàn)在80后、90后工作繁忙生活不規(guī)律難免不生病，如果能夠走路去醫(yī)院，太方便了。
5、跟好朋友做鄰居
80后、90后購房時大部分在意自己的鄰居是誰，與其忐忑不安地猜測隔壁住的是恐龍還是怪大媽，不如自帶個鄰居，和好朋友一起買房。80后、90后的獨(dú)生子女居多，無法感受到和兄弟姐妹一起住的樂趣。
6、買房要考慮升值空間
“等咱有了錢，遲早是要住大房子的，光陽臺上種小麥就可以開個包子店?！弊〈蠓孔邮呛枚嗳说睦硐?。80后、90后第一次置業(yè)大多選擇小戶型，幾年后， 隨著條件的改善不少人會換大房子。所以，第一次買房除了自住環(huán)境價格等等，投資價值也要考慮清楚才得行，因?yàn)檫t早我們要去住大房子的。
7、孩子還是孩子
買房了，結(jié)婚了，生孩子了……人生大事一件件按部就班地說來就來了。80后、90后的孩子們眼看著就成了新爸新媽，所以買房時得把孩子納入家庭大計考慮。等到孩子該上學(xué)了，再驚覺沒好學(xué)校選擇就晚了。80后、90后的新爸新媽該未雨綢繆。
8、買房也要學(xué)會省錢
雖說買房是件很費(fèi)錢的事，但是我們聰明的80后、90后還是有很多辦法省錢的。如果你是買二手房，一定要學(xué)會跟房東砍價，即便你很喜歡這套房，也切記不要在房東面前表現(xiàn)出來，能砍一點(diǎn)是一點(diǎn)。
9、精裝修房價格高 萬一買了不喜歡還要敲掉重新裝修浪費(fèi)巨大
要是怕麻煩，那就買二手房好了，不僅選擇余地大，周邊配套成熟，而且可以實(shí)現(xiàn)拎包入祝對于財力還不雄厚的80后、90后們，買套二手房，想偷懶節(jié)約可以直接住進(jìn)去，既節(jié)約又實(shí)用。
10、想要安心住物管要選好
水管爆裂、電線跳閘、電梯的燈像鬼火一樣閃，遇到這種問題，怎么辦?我們買房子是想要安心地居住，安靜地生活，這些亂七八糟的事情丟給物管來操心就 OK。不習(xí)慣閱讀各種電器說明書的80后、90后們自然也不習(xí)慣應(yīng)對這些繁瑣的事情。所以在買房子之前，一定要細(xì)心考察物管公司。
