昨天上午，住建部部長陳政高約談萬達、保利、融創(chuàng)和恒大四大房企領導，意在通過和企業(yè)交流溝通，醞釀相關房地產(chǎn)政策，包括去庫存政策和對當前過熱城市的調控政策。約談事宜一曝光，業(yè)內一片嘩然，大家根本不關注所謂去庫存，只關注調控，難道當前房地產(chǎn)又要調控了？信貸要收緊了？房地產(chǎn)要去杠桿了？
在討論房地產(chǎn)問題前，讓我們先看下上周五統(tǒng)計局發(fā)布的上半年中國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，包括政府在內的大多數(shù)經(jīng)濟學者、研究機構，均給出了“平穩(wěn)增長”的基調。從具體數(shù)據(jù)來看，雖然GDP增速仍在6.5%底線以上，但實際上比去年全年6.9%增速已經(jīng)在下滑。其中上半年固定資產(chǎn)投資增速9%，和去年上半年相比增速放緩近2個百分點，也低于去年全年10%的增速；社會消費品零售增長10.3%，基本和去年同期持平；進出口方面，較去年頹勢略有所復蘇，卻仍處于負增長。因此，當前經(jīng)濟形勢完全稱不上樂觀，下行壓力仍然非常大。
圖一
從房地產(chǎn)行業(yè)相關數(shù)據(jù)來看，可以說今年上半年房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長起到了至關重要的作用。固定資產(chǎn)增速下滑到9%，但房地產(chǎn)投資卻不跌反增，從去年年末的1%上升到6.1%，成為上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)中最大亮點。而商品房銷售面積、金額增速均保持27.9%和42.1%高增長態(tài)勢，新開工增速也由去年末-14%降幅回升至今年上半年的14.9%。這些房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯增長，對固定資產(chǎn)投資增長、對經(jīng)濟增長起到了定海神針作用。
當然，繁榮景象之下，房地產(chǎn)行業(yè)增長壓力仍然巨大。從單月數(shù)據(jù)來說，開發(fā)投資、新開工、銷售1-6月份增速已經(jīng)較1-5月份全線回落。其中房地產(chǎn)(000736,股吧)開發(fā)投資從1-5月的7.0%降到6.1%，比1-4月份的最高增速7.3%下滑近1.2個百分點。而商品房銷售面積、金額的增速從4月份以來就有所放緩。整體來看，回落的主要原因還是上半年基數(shù)比較低，隨著基數(shù)逐步增長，增速也會相應放緩。
從目前情況看，盡管各指標有所回落，但房地產(chǎn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢沒有發(fā)生逆轉。原因也很簡單，一方面是去年出臺的一系列“去庫存”、“促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展“的政策的支撐，尤其在信貸層面、稅費減免上效果尤甚；另一方面，資金面寬松為上半年行業(yè)發(fā)展“保駕護航”。對企業(yè)來說，根據(jù)不完全統(tǒng)計，在去年1月份公司債全面放開后，2015年43家企業(yè)共發(fā)了2500億元公司債，而今年上半年就幾乎完成了去年全年的額度。在房企資金來源上，外資明顯較少，國內貸款較同期相比上漲1%。對個人來說，首付比例在降低、利息也降低。以公積金為例， 5年以下公積金貸款利率已經(jīng)由去年年初的3.75%下降至當前2.75%,5年以上的公積金貸款利率也由4.25%降至3.25%。
所以，如果今年想要繼續(xù)保持房地產(chǎn)保持穩(wěn)定增長，保持房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻，其他方面都能改變（比如熱點城市城限購、部分城市限貸、限價等），唯一不能做的就是去杠桿。對整體經(jīng)濟來講，“三去一補一降”中去桿杠對經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的確起到很重要作用，但至少在中短期內，房地產(chǎn)不能去杠桿。我認為，去桿杠可以先從從調整杠桿結構開始，實際上降低政府、國企杠桿率，適度增加民企、老百姓(603883,股吧)的杠桿，才是今天“去杠桿”的關鍵。另外，在產(chǎn)業(yè)選擇當中，不管是僵尸企業(yè)、僵尸產(chǎn)業(yè)都可以去杠桿，但對于優(yōu)秀企業(yè)和優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)來說，包括房地產(chǎn)在內則不能簡單的去杠桿。這不僅跟房地產(chǎn)行業(yè)息息相關，也對中國經(jīng)濟是否能夠保持6.5%以上增長的底線休戚與共。
