居住，作為人類四大基本需求之一，一直作為國家發(fā)展成果惠及民生的主要方向。然而，近期高房價對部分產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)以及“逼走”年輕人的現(xiàn)象，開始在一些大城市出現(xiàn)。
大城市房價過高已成共識，數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳、北京、上海房產(chǎn)成交均價分別為每平方米5.1萬、4.3萬和4.2萬元。一方面，房價上漲直接帶動房租水漲船高，按2%的租售比計算，京滬深三地每平方米月租金達(dá)70元以上;另一方面，由于大城市能夠提供更多的就業(yè)崗位，對人口，尤其是高素質(zhì)年輕人吸引力大，如京滬深每年均有大量應(yīng)屆畢業(yè)生流入，因此住房問題主要出現(xiàn)在大城市。
決策層一直致力于讓大城市房價回歸合理區(qū)域，但非一朝一夕。于是，支持住房租賃市場發(fā)展，解決暫時無力購置房產(chǎn)者的居住問題，就成了施政重點(diǎn)。6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。
從《意見》內(nèi)容來看，涉及頗為全面，亮點(diǎn)亦不少。增加供給方面，如允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租等。規(guī)范市場方面，加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管、給予稅收優(yōu)惠與提供金融支持并行。
就目前租賃市場最需要規(guī)范和發(fā)展的大城市而言，《意見》大部分舉措切中要害，但仍有不少問題仍需解決完善。如《意見》鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房，而大城市基本不存在房產(chǎn)庫存問題;《意見》要求加大公租房運(yùn)營保障，以公租房投入較大的上海為例，截至2015年10月，上海供應(yīng)各類公共租賃住房7.3萬套，已簽約出租6萬套，入住16萬人，保障規(guī)模十分有限;《意見》推動住房租賃企業(yè)多元化發(fā)展，事實上，目前鏈家、愛屋吉屋等大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其房屋租賃業(yè)務(wù)一直虧損，依靠房產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)補(bǔ)貼。
因此，欲完善租賃市場，保障好未購置房產(chǎn)的年輕人在大城市居住權(quán)益，還可以應(yīng)該從承租人角度考慮。
最為直接的是減少租金支出。今年兩會期間，財政部部長樓繼偉稱中國將轉(zhuǎn)向綜合個人所得稅體系，新體系將基于完整的資產(chǎn)信息，房貸利息、教育和撫養(yǎng)子女費(fèi)用將可減稅。房租支出如今已成為租房者的基本生活支出，理應(yīng)計入扣除項目，甚至可進(jìn)行部分抵扣，以減輕租房者的租金壓力。因此，期待個人所得稅改革方案早日落地，更好地發(fā)揮收入調(diào)節(jié)功能，惠及包括租房者在內(nèi)的普通大眾。
同時，租房者在城市“安居”，至為重要的是申領(lǐng)居住證，享受教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。然而，由于租賃市場出租房屋者多為個人，出租人不配合承租人申領(lǐng)居住證情況較為普遍，《意見》所提及的推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度，一方面難以一蹴而就，且登記備案之后難免涉及征稅，而稅收大概率將轉(zhuǎn)嫁到承租人身上，增加其租房支出。因此，可簡化居住證申領(lǐng)程序，如過渡期間弱化對租賃備案的要求，保障“事實上的”承租人相關(guān)利益。
人口凈流入，尤其是高素質(zhì)年輕人的凈流入，無疑是一座城市蓬勃發(fā)展的最大動力。大城市高房價既成事實，改善也非一朝一夕，但不能任其成為阻礙城市繼續(xù)發(fā)展的主要因素。十分明顯，發(fā)展住房租賃市場可以緩解高房價帶來的負(fù)面效應(yīng)，不過這需要政府拿出更有力度的政策舉措。
