律師表示類似情況比較普遍，寶安法院表示不能破壞租約而就該事項申請強制執(zhí)行
市民張先生買下司法拍賣房產(chǎn)，卻發(fā)現(xiàn)帶有15年的租約。“執(zhí)行難”該如何破?寶安法院表示，司法房產(chǎn)競買人不能破壞租約而就該事項申請強制執(zhí)行。律師表示，司法拍賣房產(chǎn)帶租約如何接收是普遍難題，建議事前謹(jǐn)慎審核。
15年租約如鯁在喉
今年1月份，張先生通過公開拍賣購得寶安區(qū)石巖大道佳華豪苑一號樓某房，該房產(chǎn)拍賣的委托方為寶安區(qū)人民法院。3月份，張先生從法院拿到了《執(zhí)行裁定書》等文件，不過資料卻包含一份“租房合同”，其中載明張先生拍下的這棟房產(chǎn)，被原業(yè)主出租給了一名欒姓人士，租賃期限長達15年。租賃合同中還注明，房租月租金為5000元，按月結(jié)算，每月月初5日內(nèi)，承租方將租金交付出租方。
這份租賃合同成為張先生的在喉之鯁，如今距法院裁定房屋產(chǎn)權(quán)歸張先生所有已過去4個月，房產(chǎn)仍是承租方在使用。張先生稱自己不僅沒收到根據(jù)租賃合同承租方按月應(yīng)交付的租金，甚至連進入自己的房屋都很困難。張先生提供的一段雙方對話的視頻顯示，承租方兩名人士在房屋內(nèi)居住，自稱已經(jīng)住了兩年多了，其老板是房屋原業(yè)主的債主，老板簽訂租賃合同時“一次性付給了出租方90萬元租金”，對于張先生收房意愿，兩人表示要么等租賃合同到期，或者張先生要賠付其已付的租金。
法院查封房產(chǎn)在前 租約簽署在后
張先生介紹，最初自己是在深圳市土地房產(chǎn)交易中心看到該房產(chǎn)拍賣信息，當(dāng)時拍賣信息上確有“租約”二字，不過沒想到的是，租約竟會長達15年。其稱，租賃合同載明租金按月支付，一次性付了90萬不合常理，并且租約一般是簽一年，最長不過三年，該房產(chǎn)一下多出了15年租約，“明顯是挖了個坑，等著我跳?！?/p>
南都記者檢索發(fā)現(xiàn)，在深圳市土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng)上仍有該房產(chǎn)的拍賣信息，共有兩條，一條時間是在2015年12月，起始價為420萬，不過成交價格為空，屬流拍。另一條時間在2016年1月15日，正是張先生拍下的時間，起始價降了84萬為336萬，成交價則是387萬。該房產(chǎn)的拍賣信息中，確標(biāo)注有租約信息，不過并未注明租約時限。拍賣信息中還標(biāo)注有委托人(即法院)的說明A BCDEF共6條，其中F條稱，拍賣物上如存在房屋租賃等合同關(guān)系，拍賣成交后，由買受人與相關(guān)合同關(guān)系當(dāng)事人依法自行協(xié)商解決或者自行循法律途徑處理，委托法院不負(fù)責(zé)清場交付。
不過更令張先生詫異的是，這份租賃合同的簽署時間晚于法院查封的時間。張先生提供的“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心房地產(chǎn)查封(備案)表”顯示，佳華豪苑的這棟房屋共有4次查封信息，最早在2014年1月23日，該房產(chǎn)已被寶安區(qū)人民法院查封。而租賃合同的簽署時間是2014年8月1日，也就是說，在法院查封該房產(chǎn)后，原業(yè)主還將房屋出租，并且出租期限長達15年。
另一案例
拍下帶租約房產(chǎn) 收房時5年租期變“20年”
事實上，張先生遭遇的情況并非孤立，市民胡女士也遇到類似情況。2015年5月，胡女士通過公開拍賣拍下寶安西鄉(xiāng)盛景園一套房產(chǎn)，該房產(chǎn)同樣附帶租約。胡女士提供的福田法院出具的《執(zhí)行裁定書》、《租賃合同》及《福田區(qū)人民法院拍賣委托合同》顯示，該房產(chǎn)租賃期限為從2012年9月至2017年9月23日，月租金3500元。
然而，胡女士前去收房時，承租方卻提供了另一份租賃合同，在該租賃合同中，租賃期限突然變成從2012年6月至2032年5月，增加了15年。且在租賃合同中，租金并非按月支付，而是變成了一次性支付人民幣40萬，在雙方簽約一周內(nèi)一次性付清。目前，胡女士已將承租方告上法庭。
相關(guān)回應(yīng)
寶安法院：競買人不能破壞租約申請強制執(zhí)行
針對在法院查封房產(chǎn)后簽署租賃合同事宜，南都記者曾向?qū)毎矃^(qū)人民法院發(fā)函采訪。寶安區(qū)人民法院回復(fù)稱，租賃合同雖是查封之后才簽訂的，但因各方申請人認(rèn)為去除租約拍賣會浪費大量時間及司法成本，所以全體申請人一致要求法院帶租約拍賣。因本案系附條件帶租約拍賣，競買人在競拍時也應(yīng)當(dāng)知曉該房產(chǎn)帶有租約，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，競買人不能破壞租約而就此事項申請強制執(zhí)行。競買人如不能順利取得該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益的，其可根據(jù)法律規(guī)定另循法律途徑解決雙方糾紛。
律師說法
司法拍賣房產(chǎn)帶租約如何接收是普遍難題
廣東晟典律師事務(wù)所律師毛鵬表示，有關(guān)通過司法拍賣方式取得帶租約房產(chǎn)如何接收問題，目前是一個非常普遍的難題。法院如果在拍賣房產(chǎn)前已明示該房產(chǎn)存在租約，競拍人既然愿意購買上述房產(chǎn)實際表明競拍人有心理準(zhǔn)備承擔(dān)不能及時使用房屋的后果，且這種房屋往往比正常房屋拍賣價格要低，故競拍人不能以購買強制拍賣房屋卻不能進場為由要求拍賣法院必須強制交房。當(dāng)然，如果法院有意隱瞞租約狀況，導(dǎo)致競拍人做出錯誤判斷購買，競拍人可以以顯失公平為由主張解除拍賣協(xié)議。
此外，如果上述房屋在法院查封后出租人與承租人突然簽訂一次性10年或20年租約，類似做法很顯然出租人主觀上是惡意，承租人是否存在惡意要根據(jù)具體情況進行判斷，包括審查合同中租金支付方式，是一次性付清全部租金還是分期支付租金，是按市場價格計算租金還是內(nèi)部折扣價計算租金等等，如果承租人主觀上存在惡意，那么競拍人可以向法院申請主張租賃協(xié)議無效。如果不能證明承租人主觀上存在惡意，那么競拍人就要承擔(dān)因為自己審查拍賣公告不嚴(yán)而帶來的不利后果。
