進(jìn)入6月以來，北京商住房項(xiàng)目的調(diào)控傳言讓該類型樓房成交暴增。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至6月19日，北京商品住宅本月共實(shí)現(xiàn)成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交占比超七成。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，6月被“炒熱”的北京商住房市場(chǎng)，吸引了眾多購房者，其中不泛剛需購房者的“跟風(fēng)”購買。但商住房與普通住宅產(chǎn)權(quán)有何不同？?jī)r(jià)格為何低于周邊普宅？稅費(fèi)如何征收？轉(zhuǎn)手成本是否更高？中新網(wǎng)記者為此進(jìn)行一一梳理。
【政策】
普宅：全市范圍內(nèi)限購
商住房：除通州外均無限購政策
記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站了解到，根據(jù)現(xiàn)行北京地區(qū)對(duì)自住型商品房的限購規(guī)定，在全市范圍內(nèi)實(shí)行限購舉措，并且，對(duì)在通州購房人群提出了附加條件。
除通州地區(qū)外，已婚京籍家庭無房的可在北京地區(qū)購買兩套住房，已有1套住房的可再購買1套；單身京籍家庭(包括未婚、離異、喪偶家庭)在京無房的，可購買1套住房；在京無房且已連續(xù)五年在京繳納社保或個(gè)稅的非京籍家庭，可購買1套住房。
通州地區(qū)則另有規(guī)定，2015年8月14日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》規(guī)定，符合現(xiàn)行政策有關(guān)規(guī)定且符合以下條件之一的家庭，限購1套通州區(qū)商品住房：已有1套住房、落戶通州3年(含)以上的京籍家庭；已有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)社?；騻€(gè)稅的京籍家庭；京籍無房家庭；在本市沒擁有住房且近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭。
相比而言，商住兩用項(xiàng)目在全市(通州除外)范圍內(nèi)并無限購政策。通州地區(qū)于今年5月5日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》，規(guī)定僅三類人群可在通州購買商住房。
限購政策的存在，將購買商住房和普通住宅的群體劃分開來?！百徺I商住房的人群，一是部分受制于限購政策不能再購買普通住宅的投資者，無奈轉(zhuǎn)移投資方向；二是部分剛需購房人因沒有普通住宅購房資格，通過商住房來過渡?！币晃粡氖卤本┦袌?chǎng)地產(chǎn)咨詢的業(yè)內(nèi)人士告訴中新網(wǎng)記者。
【產(chǎn)權(quán)】
普宅：70年產(chǎn)權(quán)可自動(dòng)續(xù)期
商住房：50年產(chǎn)權(quán)未明確續(xù)期方式
另一方面，普通住宅和商住房在產(chǎn)權(quán)期限、續(xù)期方式上也存在著明顯差異。
按照國家現(xiàn)行規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成：房屋所有權(quán)的期限為永久；而土地使用權(quán)根據(jù)用地性質(zhì)不同在40、50年或70年不等。
根據(jù)2007年國家出臺(tái)的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)最高為70年，屆滿后自動(dòng)續(xù)期。
而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，并無“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定。商業(yè)項(xiàng)目土地正是屬于這一類型，一般使用期限是50年，卻在續(xù)期問題上存在政策風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)到期后能否續(xù)期、如何續(xù)期等問題都尚未明確。
【配套】
普宅：能落戶、帶學(xué)區(qū)
商住房：無法落戶、水電煤氣價(jià)格貴
所謂商業(yè)住宅，是指在土地性質(zhì)為商業(yè)用地上建設(shè)的住宅用房，即酒店式公寓、商鋪、寫字樓等。
由于用地性質(zhì)的不同，商住兩用項(xiàng)目樓房的水、電、燃?xì)狻⒐┡?、物業(yè)費(fèi)用都是按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收。
一位安居客經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“一般來講，商住項(xiàng)目樓房水電費(fèi)基本上是民用的兩倍，且沒有燃?xì)猓S護(hù)成本較高。商業(yè)項(xiàng)目普遍是開放式的，配套、綠化均無法與普通住宅項(xiàng)目相比”。
“落戶、學(xué)區(qū)等資源是購房者最為看重的要素?！鄙鲜鼋?jīng)紀(jì)人表示，普通住宅一般帶有學(xué)區(qū)，這一點(diǎn)對(duì)于很多有特殊需要(如購買解決子女的上學(xué)問題)的人群非常關(guān)鍵；同時(shí)，購買新建普宅的非京籍人士滿足相關(guān)條件還可把戶口遷入。
商住房可注冊(cè)辦公，卻不可以遷入戶口，也沒有配套學(xué)區(qū)。“商住房確實(shí)沒法落戶，而周邊普通住宅的總價(jià)又太高，根本買不起，買商住也算是個(gè)退而求其次的選擇。”在北京馬家堡購買了一套二手商住房的李女士對(duì)記者道出了自己的無奈。
【戶型】
普宅：戶型較大，適宜居家生活
商住房：戶型偏小、居住密度大
普通住宅和商業(yè)住宅在戶型設(shè)計(jì)上也存在頗多差異。
記者此前探訪位于西南五環(huán)外的一處商住樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，其主打39、45、69平的兩到三居精裝LOFT戶型，從樣板房來看，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)非常狹小、單層層高也比普通住宅要低，且每層都有十多戶。
李女士購買的商住房也存在類似情況，她說，當(dāng)時(shí)考慮給父母居住就買了30多平米的單層小戶型，一梯十幾戶，感覺就是住公寓。
“商住房每層的套房數(shù)量普遍要比普通住宅多，現(xiàn)在新建普通住宅商品房一般都是一梯兩戶或者四戶，高端住宅甚至?xí)峁┮惶菀粦舻脑O(shè)計(jì)”，上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，相比之下，密度大、轉(zhuǎn)租出售頻繁、人口流動(dòng)快是商住房居住體驗(yàn)的普遍特征。
【價(jià)格】
普宅：每平米房?jī)r(jià)高
商住房：同地段均價(jià)較低
正是由于配套和戶型方面的不同，與同一區(qū)域內(nèi)普通住宅相比，商住房在售價(jià)上更具優(yōu)勢(shì)。
以北京房山區(qū)長(zhǎng)陽地鐵站附近樓盤為例，身處五環(huán)至六環(huán)之間，首開熙悅雙子座的商住樓盤均價(jià)只有每平米21000元左右；而相同與區(qū)域內(nèi)，中糧萬科長(zhǎng)陽半島的普通住宅項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)飆升至每平米38000元以上。
李女士稱，2013年購入的七克拉三期商住項(xiàng)目，趕上房?jī)r(jià)高點(diǎn)，每平米均價(jià)達(dá)到38000元，盡管如此，還是比周邊普通住宅價(jià)格低了近萬元。
“同一區(qū)域內(nèi)，商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)比普通住宅便宜60%左右?！鄙鲜霭簿涌徒?jīng)紀(jì)人直言。
【房貸首付】
普宅：公積金、商貸均可最低首付20%
商住房：只能商貸一般最低首付50%
從現(xiàn)行規(guī)定來看，在北京購買首套商品房(普通住宅)且使用公積金貸款的情況下，最低首付比例為20%；商業(yè)貸款的最低首付比例為30%。
記者撥打北京公積金管理中心客服電話12329咨詢得知，目前，在北京購買首套房且使用公積金貸款的情況下，最低首付比例為20%；借款人還清首套房公積金貸款后，再購買二套房的公積金貸款最低首付比例依然為20%。從貸款額度方面，借款申請(qǐng)人購買首套和第二套住房，貸款最高額度分別為120萬元、80萬元，貸款年限最長(zhǎng)30年。
不同于普通住宅固定的最低首付額度，商住房首付額度較為“靈活”。近期，北京商住房市場(chǎng)火爆，有不少開發(fā)商還打出了“10%”超低首付的噱頭來引客。
“開發(fā)商有時(shí)會(huì)搞類似簽約優(yōu)惠的活動(dòng)，先交10%-20%的首付款，完成網(wǎng)簽后，剩下的30%-40%首付在3個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊，這種情況在大興、順義最為明顯。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，目前，購買商住房不可使用公積金貸款，新房的首付比例一般為總房?jī)r(jià)的50%，商業(yè)貸款年限不超過10年。
購買二手商住房則沒有最低首付要求，一般會(huì)考慮貸款審批額度、房主意愿等因素，最終與中介協(xié)商而定?！爱?dāng)時(shí)購買二手商住房的首付是30%，不想月供壓力太大，就盡力多付了些。”李女士稱。
【轉(zhuǎn)手費(fèi)用】
普宅：享有契稅、增值稅征收優(yōu)惠
商住房：多交印花稅、土地增值稅
鑒于購買商住房的群體很多都是以投資為目的，“轉(zhuǎn)手成本”也成為他們關(guān)注的焦點(diǎn)。
“契稅費(fèi)用方面，商住兩用項(xiàng)目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，其轉(zhuǎn)讓契稅稅率為3%。”鏈家地產(chǎn)一位兼有新房和二手房銷售經(jīng)驗(yàn)的中介人員告訴記者。
不僅如此，上述中介人員稱，商住房交易除了要和普通住宅一樣繳納個(gè)稅、契稅、增值稅以外，還要多征收土地增值稅和印花稅，且不享受滿2年后的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。
記者從某地產(chǎn)公司咨詢得知，目前，北京對(duì)商住房征收土地增值稅，稅率為30%-60%不等，計(jì)算公式為：增值額(申報(bào)價(jià)-扣除項(xiàng)目金)*稅率；二手交易的中介費(fèi)用也比普宅高，所收中介費(fèi)為房屋總價(jià)的8%。
相比而言，普通住宅在交易環(huán)節(jié)則享有契稅、增值稅等多方面的稅收優(yōu)惠。
根據(jù)2月22日施行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠新政，北京居民個(gè)人購買家庭唯一住房，建筑面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；建筑面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
在增值稅方面，根據(jù)北京地區(qū)的現(xiàn)行規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
所謂非普通住房，即建筑面積大于等于144㎡、住宅小區(qū)容積率小于1或者實(shí)際成交價(jià)格高于該區(qū)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的住房，如別墅等。
