原標(biāo)題：副省長(zhǎng)撰文談樓市，傳遞了哪些訊息？
作者：孫不熟
來(lái)源：公號(hào)“城市戰(zhàn)爭(zhēng)”
湖北副省長(zhǎng)曹廣晶今天在《湖北日?qǐng)?bào)》刊發(fā)署名文章《一城一策去庫(kù)存 確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展》，引起了房地產(chǎn)行業(yè)的熱議。
曹廣晶是湖北省政府排名第二的副省長(zhǎng)，負(fù)責(zé)環(huán)保、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券、保險(xiǎn)等方面的工作?？紤]到其特殊的身份，這篇文章值得解讀一二。
1 再次坐實(shí)“房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的判斷
文章指出：“地產(chǎn)開發(fā)貸、住房按揭貸、政府平臺(tái)公司貸款，以及各類企業(yè)貸款的抵押物有多少是跟房產(chǎn)、土地有關(guān)，這個(gè)比例非常驚人。過(guò)去我們擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格上漲，今天更應(yīng)該擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格下跌。泡沫一旦破裂，銀行貸款的重要基礎(chǔ)垮了，后果很嚴(yán)重，甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)，這比單個(gè)企業(yè)甚至單個(gè)行業(yè)的危機(jī)要嚴(yán)重得多！”
這段話強(qiáng)調(diào)的是房?jī)r(jià)下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，相當(dāng)于一次風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。
翻譯成白話，應(yīng)該是，國(guó)家所有大政方針，無(wú)論是去供給側(cè)改革，還是“雙創(chuàng)”，都不能忽視的一個(gè)大前提是，房地產(chǎn)行業(yè)不能垮——一旦這個(gè)行業(yè)垮掉，將會(huì)造成整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。換句話說(shuō)，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也好、救市也好，還將長(zhǎng)期存在，不會(huì)有絲毫的懈怠。
2 房?jī)r(jià)下跌壓力大于上漲壓力
“過(guò)去我們擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，今天更應(yīng)該擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌”——擔(dān)心什么就會(huì)強(qiáng)調(diào)什么，這句話可能傳遞出這樣一個(gè)訊號(hào)：房?jī)r(jià)下跌的壓力大于上漲的壓力。
不僅是官方，民間擔(dān)心房?jī)r(jià)的情緒也越來(lái)越多。參考股市，什么情況下才會(huì)出現(xiàn)所有人都不唱空股市、所有人都擔(dān)心股價(jià)下跌？肯定是所有人都進(jìn)去的時(shí)候、所有人都成接盤俠的時(shí)候。
這是否意味著中國(guó)樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)？
我還是那句老話，今年開始的這一波房?jī)r(jià)行情，除了看到圍繞“去庫(kù)存”的各種政策激勵(lì)，還沒(méi)看到別的什么利好。人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利這些決定供求關(guān)系的根本動(dòng)力，其實(shí)都已接近強(qiáng)弩之末了。
當(dāng)然，今年以來(lái)部分熱點(diǎn)城市的確出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的盛況，但與其把這看作是房地產(chǎn)的回暖，不如看成是熱錢投資渠道的匱乏。前幾天公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年民間投資的增速大幅度放緩，就是例證。一邊是民間投資的乏力，一邊是熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲，這種上漲只是虛火。
至于央企到上海深圳炒作地王，更應(yīng)該看作是央企對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的不自信，以及對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的看空。此外，還有寄希望于做大資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)對(duì)央企整合的良苦用意。無(wú)論哪一點(diǎn)，都不能看成是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的什么利好。
3 讓房?jī)r(jià)漲上去，政府短期內(nèi)做得到
“過(guò)去我們擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，今天更應(yīng)該擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌”——這句話將政府左右為難的困境表露無(wú)遺，房?jī)r(jià)上漲老百姓不滿意，房?jī)r(jià)下跌銀行又受不了。但比起老百姓的滿意度，銀行的安全更重要。換句話說(shuō)，如果一定要二選一，政府寧愿看到房?jī)r(jià)上漲，也不愿看到房?jī)r(jià)下跌。
問(wèn)題是政府能不能控制房?jī)r(jià)的走勢(shì)？看看這段話先：
“目前，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控手段和可用工具比較多。前些年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲控制不住，根本原因是供需關(guān)系。一方面有強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求，另一方面受18億畝的耕地紅線限制，土地供應(yīng)有限，供需關(guān)系不能通過(guò)市場(chǎng)的方式自動(dòng)調(diào)節(jié)，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)猛漲?！?/p>
現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段增多了，最基本的手段就是控制土地供應(yīng)閘門。政府部門可以根據(jù)市場(chǎng)需求關(guān)系的變化，靈活把控土地閘門，有序釋放土地供應(yīng)。市場(chǎng)需求高時(shí)，多釋放保障房用地，增加保障房供應(yīng)，抑制市場(chǎng)過(guò)熱；市場(chǎng)需求弱時(shí)，適當(dāng)減少保障房用地的供應(yīng)，以求市場(chǎng)回暖。
這段話可以解讀為，前些年很多城市的房?jī)r(jià)之所以控制不住，根本原因不是貨幣政策，也不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)什么重大利好，而是政府把控了供需關(guān)系。換句話說(shuō)，政府通過(guò)控制土地的供應(yīng)量，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的控制。在一定程度上，某些城市房?jī)r(jià)快速上漲，地方政府是最大責(zé)任主體。
文章還透露，政府的抓手主要是兩個(gè)，“一是調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，庫(kù)存周期超過(guò)兩年的要暫停土地供應(yīng)；二是保障房與商品房的比例?！闭灰敢?，可以在這兩個(gè)抓手上游刃有余。
所以，讓房?jī)r(jià)漲上去，政府在一定范圍內(nèi)，的確可以說(shuō)到做到。
4 政府把控不了房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)
“判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，有兩個(gè)基本要素：一是人口會(huì)不會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)？對(duì)外來(lái)人口有沒(méi)有吸引力？二是經(jīng)濟(jì)前景、財(cái)富是否持續(xù)聚集？如果一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不好，企業(yè)將來(lái)有可能遷走，老百姓收入增長(zhǎng)預(yù)期不理想，地方財(cái)富沒(méi)有聚集能力的話，未來(lái)房地產(chǎn)不可能增長(zhǎng)。”
這段話透露政府的力有不逮，短期來(lái)看，房?jī)r(jià)的走勢(shì)受到政府控制土地供應(yīng)的影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是人口增長(zhǎng)潛力和財(cái)富增長(zhǎng)潛力更重要。前者在統(tǒng)計(jì)局有官方數(shù)據(jù)，后者比較糢糊，可以通過(guò)本外幣存款、GDP增長(zhǎng)率、財(cái)政收入等指標(biāo)綜合判斷。
換句話說(shuō)，政府對(duì)房?jī)r(jià)的“抓手”，無(wú)非是控制土地供應(yīng)、保障房供應(yīng)以及對(duì)限購(gòu)、信貸政策的調(diào)控，但人口增長(zhǎng)、財(cái)富增長(zhǎng)等根本性的東西，還是由市場(chǎng)來(lái)決定的。
文章還引述了美國(guó)次貸危機(jī)與日本房?jī)r(jià)泡沫的反例，強(qiáng)調(diào)沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)是“只漲不跌”的，即便是美國(guó)與日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也無(wú)法避免。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到現(xiàn)在還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次真正意義上的泡沫危機(jī)，這不科學(xué)。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行風(fēng)險(xiǎn)還將長(zhǎng)期存在，絲毫不容懈怠。
5 房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)更加精細(xì)化
“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)千差萬(wàn)別，省內(nèi)各個(gè)城市情況也分化明顯。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，絕不能一個(gè)政策管全省，要堅(jiān)持‘一城一策’?！?/p>
房地產(chǎn)的分類調(diào)控、區(qū)別對(duì)待，輿論呼吁了多年，這兩年也的確在一線城市與二三線城市之間實(shí)現(xiàn)了區(qū)別對(duì)待?！耙怀且徊摺眲t是在這個(gè)基礎(chǔ)上的更進(jìn)一步，未來(lái)即便是同類城市，也會(huì)在調(diào)控政策上允許不同。這強(qiáng)調(diào)的其實(shí)是地方政府在樓市調(diào)控上的自主性。
樓市調(diào)控會(huì)更加精細(xì)化，政府干預(yù)房地產(chǎn)的力度與深度只會(huì)更大，而不是相反。（責(zé)任編輯：楊鋒）
