近期，西安市住房保障和房屋管理局（以下簡稱“房管局”）作為首家接受“電視問政”單位，在現(xiàn)場被很多市民“問”到了關(guān)于房產(chǎn)證延遲辦證的問題。房管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)當場作出“依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，15個工作日內(nèi)辦結(jié)”的答復(fù)。那么，這個按照規(guī)定“15日內(nèi)辦結(jié)房產(chǎn)證”的時間與開發(fā)商在實際購房合同中約定的“720個工作日內(nèi)”的辦證時間為何相差甚遠？房產(chǎn)證的辦理流程到底是怎樣的？
房產(chǎn)證的辦理分兩步 “大證”和“小證”
記者從房管局相關(guān)部門了解到，受理辦證分三個階段：1、受理階段7個工作日（窗口查驗申請主體，受理、審核申報材料）；2、辦理階段7個工作日（審核、領(lǐng)導(dǎo)審批、登薄、制證）；3、發(fā)放階段1個工作日（用印發(fā)證）。但是前提是，開發(fā)商需要將房屋權(quán)屬登記需要的各類資料準備齊全，才能順利辦證。
房產(chǎn)證的辦理需要分兩個步驟：初始登記（辦理大證）、轉(zhuǎn)移登記（辦理小證）。記者了解到，辦理大證的時間取決于開發(fā)商的各項準備資料，而小證，則取決于業(yè)主個體的配合程度。
記者從房管局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍中心了解到，辦理初始登記需要由開發(fā)商單方面提出申請，并提交登記申請書、申請人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋竣工驗收備案表、房屋測繪報告等。西安市產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍中心登記科工作人員表示，“辦理過程中，有時會遇到部分開發(fā)公司在項目建設(shè)過程中未按規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門的審批組織施工、建設(shè)，造成規(guī)劃及竣工驗收的困難，就要在相關(guān)部門完善規(guī)劃、驗收手續(xù)，從而造成難以辦理初始登記。”
在建工程抵押 還清銀行按揭才能辦到“大證”
“我們在收房前1個月左右收集資料。比如《項目竣工驗收備案表》、《工程規(guī)劃合格證》、房屋實測報告等?！敝痪€品牌房企負責辦證的經(jīng)理告訴記者，前期辦理大證，主要是消防、環(huán)評、規(guī)劃設(shè)計變更或防雷未通過驗收等情況，會影響大證的辦理。
據(jù)了解，除了上述列舉的幾種驗收未通過之外，由于開發(fā)商建房過程中因資金缺乏，對在建工程設(shè)立了抵押權(quán)，辦理房產(chǎn)證之前該抵押權(quán)尚未解除；開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費如地稅、營業(yè)稅等情況；或開發(fā)商因涉及訴訟或其他原因，該開發(fā)項目被有關(guān)部門查封、限制交易等情況，也會在很大程度上影響開發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的時間。
業(yè)內(nèi)人士認為，在建工程抵押，大產(chǎn)證處于抵押狀態(tài)，是所有開發(fā)商房產(chǎn)證辦理慢的最重要的“癥結(jié)”。項目抵押貸款一般還款周期較長，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，一線品牌大企業(yè)，從拿到預(yù)售證到還完銀行按揭，一般時間為3年，如果順利的話業(yè)主拿到房產(chǎn)證一般在交房后1年左右。
辦理“小證”的時間 取決于業(yè)主個人的配合程度
辦理轉(zhuǎn)移登記小證的時間，則取決于客戶個人。辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，需要逐一挨個落實收集客戶個人資料，經(jīng)常會出現(xiàn)某些特殊情況導(dǎo)致辦理轉(zhuǎn)移登記出現(xiàn)問題。例如，購房時屬于現(xiàn)役軍人，而辦小證時，該業(yè)主已經(jīng)轉(zhuǎn)業(yè)或者軍官證過期，就需要業(yè)主本人再次提供與現(xiàn)在本人身份相符的證件證明材料；很多父母當時買房寫的名字是未成年人，需要出具未成年人合法監(jiān)護人身份證信息，或由街辦出具的兩者關(guān)系的證明資料等。
此外，辦理小證牽扯到每個業(yè)主的情況都不一樣，比如契稅優(yōu)惠政策變化，根據(jù)業(yè)主個人房產(chǎn)情況，購置房屋大小、金額、第幾套房等情況，享受1%-3%不同的契稅優(yōu)惠，在辦理產(chǎn)證前業(yè)主根據(jù)自己的情況可申請相應(yīng)契稅減免，需要提交很多資料審核，比較費時間。
在辦理小證的過程中，如果業(yè)主是一次性付款，且個人準備資料齊全，根據(jù)正常遞件辦理時間，一般業(yè)主需要4個月左右的時間即可拿到個人產(chǎn)權(quán)證；因為按揭客戶牽扯到需要去銀行、房管局辦理他項權(quán)利證的抵押等相關(guān)手續(xù)，一般會多需要2個月左右的時間。
律師提醒
簽合同時 可加大開發(fā)商賠償成本
陜西永嘉信律師事務(wù)所律師姬英凡律師提醒業(yè)主，“與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，將逾期辦理房產(chǎn)證的違約責任懲罰力度加大，要求違約責任按日累計計算，增加開發(fā)商違約成本?！睂τ谝延馄谵k證的開發(fā)商可與其進行協(xié)商，書面約定辦理房產(chǎn)證的最后期限，并約定較高的逾期辦證違約金。與開發(fā)商協(xié)商不成的，可向法院起訴，一定要求限定具體時限辦理房產(chǎn)證。
