在中國保監(jiān)會推出試點(diǎn)近2年后，“以房養(yǎng)老”在全國四個試點(diǎn)城市的成績尚難言明顯。
5月29日，在“上海論壇”的“中國老齡化社會中的’以房養(yǎng)老’”子論壇上，上海保監(jiān)局副局長李峰說，到5月20日，全國反向業(yè)務(wù)投保人共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶，上海13人11戶，廣州14人11戶，武漢是2人1戶?！氨鄙蠌V這樣的人口老齡化比較嚴(yán)重，房價比較高的城市，試點(diǎn)效果比較好”。
2014年，中國保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于開展“以房養(yǎng)老”即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見。試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州、武漢。試點(diǎn)期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。
所謂的反向抵押養(yǎng)老保險，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，也就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;
而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。
也就是說，通過“以房養(yǎng)老”，房屋可以從超長期的耐用消費(fèi)品，轉(zhuǎn)變成一種具有相當(dāng)流動性的資產(chǎn)。通過一次性的金額給付或者是終身年金給付，實(shí)現(xiàn)房屋既有居住性，又有流動性、收益性的統(tǒng)一。
對于為何“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的數(shù)量比較少，李峰解釋說，“以房養(yǎng)老”是一個創(chuàng)新業(yè)務(wù)，從外部環(huán)境來說既有優(yōu)勢又有劣勢，從行業(yè)來講同樣既有有利的方面，也有不利的方面。
從外部環(huán)境來講，以上海為例，李峰說，上海居民住房自有率比較高，達(dá)90%以上，遠(yuǎn)超過其他國家的水平。而且上海本地人一般都有兩三套住房，隨著房地產(chǎn)價格上升，房產(chǎn)占整個財富收入的占比較高，所以有條件來推進(jìn)以房養(yǎng)老。
房產(chǎn)凈值是中國家庭財富最重要的一個組成部分。在全國家庭財富當(dāng)中，房產(chǎn)凈值占比達(dá)65.61%。其中，城鎮(zhèn)家庭財富中，房地產(chǎn)凈值占比為67.62%，農(nóng)村家庭中房地產(chǎn)凈值占比57.6%，顯現(xiàn)出明顯的城鄉(xiāng)差異。李峰說，一般來講，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，房價越高，家庭財富中房產(chǎn)凈值的占比也就越高。
目前上海的十幾個案例當(dāng)中，李峰說，大部分都選擇年金給付而非一次性給付，“而且金額很高，都是1萬元以上?！?/p>
李峰說，保監(jiān)會做的一組調(diào)查顯示，大多數(shù)人對60歲以后收入的預(yù)期都不是很好，33.28%的人預(yù)計60歲以后收入會下降30%，60%以上的人認(rèn)為60歲以后收入要降低50%。
此外，上海是全國乃至全球的金融中心之一，開展以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)，需要金融機(jī)構(gòu)來支持，還需要一個很好的金融外部環(huán)境，在實(shí)際操作過程當(dāng)中，反向抵押貸款要求金融機(jī)構(gòu)有非常高的資金周轉(zhuǎn)能力以及現(xiàn)金池。而上海國際金融中心的建設(shè)，使得上海具備了這樣的條件。
但是，從外部環(huán)境來看，目前推進(jìn)以房養(yǎng)老，還存在三大劣勢。
首先是“以房養(yǎng)老”需要面對社會觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。李峰說，中國是反哺式的養(yǎng)老方式，養(yǎng)兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的，要打破這個倫理觀念很難。
其次，“以房養(yǎng)老”目前的協(xié)調(diào)溝通成本較高。比如房產(chǎn)登記要做相應(yīng)的變更，但比較繁瑣。此外，房屋抵押的期限、金額怎么設(shè)定，抵押到期后如何處置房屋，也還需要一些法律上的協(xié)調(diào)。
最后，目前推進(jìn)以房養(yǎng)老的交易運(yùn)營成本比較高。過程中有很多評估、公證的環(huán)節(jié)，還有方方面面需要中介機(jī)構(gòu)去完成的環(huán)節(jié)?！罢麄€程序下來，如果說你要拿20年的養(yǎng)老金給付，有兩年要給到中介公司，相對來說成本比較高?！崩罘逭f。
而從行業(yè)角度來說，“以房養(yǎng)老”同樣既有機(jī)遇，又有風(fēng)險。
李峰說，機(jī)遇首先在于傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已經(jīng)難以為繼了，建立多元化的養(yǎng)老渠道是發(fā)展的趨勢。
其次，中國家庭供養(yǎng)結(jié)構(gòu)特殊，“421”的模式明顯，傳統(tǒng)依靠家庭互助養(yǎng)老的模式，會逐步讓位于市場化養(yǎng)老，未來需求會越來越多。
而且，李峰說，“以房養(yǎng)老”還可以提高不動產(chǎn)的流動性，提高資源配置效率。
但從保險公司角度來講，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)也存在相應(yīng)的風(fēng)險。
首先是業(yè)務(wù)固有的風(fēng)險，李峰說，這是一項創(chuàng)新業(yè)務(wù)，風(fēng)險主要是貸款利率變化和被保險人的長壽風(fēng)險。
“因為這是一個長期風(fēng)險，作為貸款利率的穩(wěn)定是非常關(guān)鍵的?！崩罘逭f，目前受全世界經(jīng)濟(jì)下行影響，匯率不穩(wěn)定，而我國還沒有鎖定利率互換的機(jī)制和市場。
其次，對于保險公司來說，也面臨房產(chǎn)價值大幅度波動的風(fēng)險。
李峰說，保險公司做“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，是長期資產(chǎn)負(fù)債的匹配，精算基礎(chǔ)是房產(chǎn)價格穩(wěn)定或穩(wěn)中有升。如果房價下跌，風(fēng)險如何應(yīng)對，這對保險公司來講也是一個很大的挑戰(zhàn)?！澳阍瓉碓u估是100萬，現(xiàn)在只有80萬，那肯定是保險公司吃虧?！绷硗?，李峰說，如果房價上漲，保險公司也可能面臨另外一種風(fēng)險，就是投保人可能會退保，之后再重新保險，這樣拿到的養(yǎng)老金會更多。
第三個風(fēng)險，李峰說，是道德風(fēng)險。反向按揭貸款過程中，可能會發(fā)生欺詐、信息不對稱、誤導(dǎo)甚至是道德風(fēng)險。
“總體而言，反向按揭貸款雖然剛剛起步，但是以后發(fā)展的前景非常廣闊。這對服務(wù)于國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對解決老齡化社會可以發(fā)揮很大的作用?！?/p>
李峰介紹說，目前參與參與上?！耙苑筐B(yǎng)老”試點(diǎn)工作的保險公司是幸福人壽，其股東背景是建設(shè)銀行的達(dá)息資產(chǎn)管理公司，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)，對房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律有一定把握，又有保險業(yè)務(wù)可以較好的整合起來。
“所以我們也鼓勵它先做一做，看看情況如何，實(shí)際過程當(dāng)中也碰到一些問題，我們會幫助他解決，探索出一條路然后慢慢探索推進(jìn)。以后市場會非常大，越來越多的保險公司會參與進(jìn)去，也會有越來越多的老年人家庭會參與投保?！?/p>
從現(xiàn)在試點(diǎn)發(fā)展的情況來看，李峰說，在實(shí)際運(yùn)行當(dāng)中，依然存在一些影響業(yè)務(wù)發(fā)展政策空白和操作障礙。接下來上海保監(jiān)局會加強(qiáng)和上海市政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，爭取為這項業(yè)務(wù)的推出做出相關(guān)方面的協(xié)調(diào)工作。
同時也要鼓勵更多保險公司參與以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。強(qiáng)化保險公司在產(chǎn)品設(shè)計、客戶服務(wù)、精算技術(shù)、長壽風(fēng)險管理、資產(chǎn)負(fù)債管理方面的競爭優(yōu)勢。
從監(jiān)管部門的角度而言，則要加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險，合理把握保險公司經(jīng)營規(guī)律，制定相對完善的規(guī)則，在發(fā)展平衡之間形成一個平衡。
