告別“彎腰撿錢”的黃金時(shí)代后，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)攤薄。一份最新發(fā)布的行業(yè)報(bào)告顯示，受困于樓市調(diào)整，2015年中國(guó)上市房企毛利率與凈利潤(rùn)率已連續(xù)第四年下滑。為應(yīng)對(duì)這種局面，上市房企不得不尋求各種途徑“開源節(jié)流”，以保障盈利空間。
“過(guò)去的14年中，中國(guó)百?gòu)?qiáng)上市房企凈利潤(rùn)均值增長(zhǎng)了39倍，這是個(gè)很可觀的數(shù)值?！痹趪?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院18日共同主辦的“2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果”發(fā)布會(huì)上，中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全表示，這段時(shí)期上市房企利潤(rùn)暴漲，遠(yuǎn)高出其他行業(yè)，前十名的房企凈利潤(rùn)更攀升了78.6倍之多。
中國(guó)上市房企數(shù)量也快速增長(zhǎng)，由14年前的8家攀升至今年的189家，同時(shí)市值均值上浮了7.1倍，2003年僅25.5億元人民幣，到現(xiàn)在已達(dá)207億元。
凈利潤(rùn)暴漲的好日子已悄然結(jié)束。18日發(fā)布的這份《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，2015年，中國(guó)上市房企毛利率與凈利潤(rùn)率延續(xù)近年來(lái)下滑趨勢(shì)，連續(xù)4年走低。其中，滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司毛利率均值為31.26%、29.82%，分別同比下降1.87和2.35個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)率均值為9.2%和14.61%，較上年下跌2.35和2.21個(gè)百分點(diǎn)。
究其原因，中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰指出，一方面是市場(chǎng)供需關(guān)系變化，房企為去庫(kù)存加大營(yíng)銷、管理投入，導(dǎo)致利潤(rùn)空間被削薄，另一方面是一二線城市土地市場(chǎng)的火爆推高了企業(yè)土地成本。
5月上半月，南京、上海、北京等地頻現(xiàn)樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的“地王”地塊，平均溢價(jià)率刷新了年內(nèi)最高紀(jì)錄。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，地價(jià)飛漲將使住宅豪宅化難以避免，房企運(yùn)營(yíng)難度會(huì)越來(lái)越大，“因?yàn)檫@些地塊要想保證利潤(rùn)上市，需要房?jī)r(jià)在2年內(nèi)上漲100%”。
報(bào)告顯示，利潤(rùn)空間收窄，不少上市房企選擇嚴(yán)控土地成本、融資成本，同時(shí)加強(qiáng)員工激勵(lì)，擴(kuò)大盈利來(lái)源。
土地成本控制在龍頭房企明顯放緩的拿地腳步上已有體現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積比前一年下降了三成多。即使是在今年驟熱的4月份土地市場(chǎng)上，“TOP10上市房企”中也有中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)等半數(shù)企業(yè)“顆粒未收”。
融資成本方面，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，2015年房企融資環(huán)境寬松，加上企業(yè)自身積極探索創(chuàng)新融資模式，過(guò)去一年融資成本顯著下降。值得關(guān)注的是，在上市房企金融生態(tài)中，公司債發(fā)行熱潮涌現(xiàn)，去年7月以來(lái)規(guī)模達(dá)4068.22億元，而房企對(duì)銀行貸款的依賴程度則在降低。
盡管目前很多房企在加強(qiáng)成本控制等方面有不錯(cuò)的成績(jī)，但在張大偉等分析人士看來(lái)，這終究會(huì)有瓶頸，可持續(xù)發(fā)展之路更在于“開源”式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》也顯示，從2015年上市房企的表現(xiàn)看，圍繞主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、緊抓行業(yè)兼并收購(gòu)和重組機(jī)遇、布局緊隨國(guó)家戰(zhàn)略的上市房企，更容易獲得資本市場(chǎng)青睞，更有發(fā)展空間。
