2016年4月，武漢住宅成交3.18萬套，刷新3月3.15萬套記錄，創(chuàng)單月成交歷史新高。中國百城價格指數(shù)統(tǒng)計，武漢住宅樣本平均價格9443元/平方米，較3月上漲3.21%，同比來看，武漢住宅均價上漲17.9%，這也是武漢房價連續(xù)15個月保持上漲。
進入5月，盡管上周是五一小長假，不過武漢樓市依舊是十分火爆，成交量不減反增，新開項目再有“日光”出現(xiàn)，武漢新建商品住宅成交9021套。同時，受遠城區(qū)成交下滑的影響，武漢房價繼續(xù)上漲至9818.04元/平。（注：數(shù)據(jù)來自億房研究院，數(shù)據(jù)不含經(jīng)濟適用房項目及保障房項目）
那么問題來了，為什么湖北還要“去庫存”，并且把“去庫存”定為今年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大專項行動之一？我們不妨來看一張湖北省房價地圖。
數(shù)據(jù)顯示，湖北房地產(chǎn)市場兩級分化明顯，武漢、襄陽、宜昌等中心城市量價齊升，庫存壓力較小。而44個縣的房屋消化周期達到了22個月，最高的甚至到了30多個月。所以，湖北房地產(chǎn)去庫存的主戰(zhàn)場，在縣級市。
昨天（5月12日）上午，湖北省委副書記、省長王國生來到省住建廳，了解今年以來全省房地產(chǎn)去庫存和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理工作情況，聽取有關部門的建議意見。
近日，湖北省政府印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)去庫存專項行動方案》，推出一攬子房地產(chǎn)去庫存新政。湖北提出，“十三五”期間，全省商品房供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，品質(zhì)不斷提升，有效需求不斷擴大，到2020年，各市州商品住房庫存消化周期保持在合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年春節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺房貸新政，允許非限購城市首套房貸款首付比例原則上最低為25%，各地可根據(jù)自身情況再下浮5個百分點。
湖北省政府要求，各金融機構(gòu)要切實落實國家有關個人首套住房貸款優(yōu)惠政策，支持改善型購房需求。居民家庭首次購買普通住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例為20%。對擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為30%。
今年，湖北省全面推行公租房租賃補貼，保障對象通過市場租賃住房解決基本住房需求。各地方政府不再新建公共租賃住房，鼓勵社會資本通過購買、長期租賃等方式從市場籌集公租房房源，提供公租房租賃服務，實行“市場租金、分類補貼”。
同時，加大棚改貨幣化安置力度。今年，各縣市區(qū)棚改貨幣化安置比例不低于50%，商品住房庫存量大且有條件的地方，力爭達到100%。其他征地拆遷項目也應大力推進貨幣化安置。省財政采取以獎代補形式，對棚改貨幣化安置給予補助。
目前，湖北省住房公積金繳存職工為400多萬人。去年，全省商品住宅銷售50.39萬套，公積金貸款加提取共支持購房25.65萬套，占總套數(shù)50.90%。
然而，湖北住房公積金制度的覆蓋面仍然不夠大，規(guī)模以上非公企業(yè)公積金覆蓋面僅20%左右。為讓更多人享受住房公積金制度的實惠，湖北省政府要求，各地要將在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工、個體工商戶納入住房公積金制度范圍。用工單位要落實《湖北省集體勞動合同條例》，將繳納住房公積金列入勞動合同。農(nóng)民工、個體工商戶連續(xù)足額繳存6個月及以上住房公積金，即可申請住房公積金貸款。
今后，用住房公積金購房將更加便利。湖北提出，允許繳存職工購房時，同時申請使用父母、子女的住房公積金，有效發(fā)揮住房公積金在家庭代際間的互助作用。在本省范圍內(nèi)異地購房的家庭，可使用繳存的住房公積金辦理貸款。
2014年，一份出自湖北省人大城鄉(xiāng)建設與環(huán)境資源保護委員會的調(diào)研報告稱，湖北大量住房公積金閑置，除武漢市個貸率較高外，其他市州個貸率均為50%左右，最低的僅8.49%。為提高公積金使用效率，湖北將開展省級資金調(diào)劑融資機制試點，在全省范圍內(nèi)逐步實現(xiàn)資金盈缺調(diào)劑。同時，有條件的城市要積極推進住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。
“目前，我省每年有60萬左右的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移人口，農(nóng)村還有求學、結(jié)婚和養(yǎng)老等人群有本地購房需求?！焙笔∽〗◤d相關負責人介紹，為此，湖北鼓勵新市民進城購房，要求深化戶籍制度及相關配套制度改革，推進城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋全部常住人口，保障農(nóng)民等新市民進城購房及相關合法權益。
同時，加大財稅金融支持力度。各地可制定鼓勵政策，支持農(nóng)民及農(nóng)民工等進城購買首套新建商品住房。積極與金融機構(gòu)銜接，落實農(nóng)民個人住房貸款首付比例和利率的優(yōu)惠政策，推動“農(nóng)民安家貸”等產(chǎn)品落地。充分利用現(xiàn)有融資性擔保平臺，為農(nóng)民進城購房貸款提供風險分擔或緩釋措施。各金融機構(gòu)要積極探索建立農(nóng)村林權、土地承包經(jīng)營權、農(nóng)村居民住房財產(chǎn)權抵押制度，支持農(nóng)民進城購房。
湖北三四線城市和縣城，房地產(chǎn)庫存壓力較大。湖北省住建廳相關負責人表示，去庫存必須加強和改善房地產(chǎn)市場供給調(diào)控，各地要科學編制年度住房用地供應計劃和住房建設計劃，建立健全房地產(chǎn)庫存預警和風險提示制度。
根據(jù)方案，住房市場供不應求的，要加大住房及用地供應規(guī)模。庫存消化周期超過24個月的，下一年度住房用地計劃要削減50%；庫存消化周期超過36個月的，要暫停住房用地供應。
對在建商品住房項目，各地應在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。對尚未開發(fā)的房地產(chǎn)用地，各地可根據(jù)市場需求情況，在符合規(guī)劃的前提下，依法調(diào)整土地用途，優(yōu)先用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設或轉(zhuǎn)為棚改安置房建設。
降低房地產(chǎn)企業(yè)運行成本，也是湖北去庫存的一大舉措。
行動方案提出，對出現(xiàn)滯銷且資金困難的房地產(chǎn)企業(yè)，可依法采取靈活的征收辦法，應繳稅款經(jīng)稅務部門批準后可延期3個月繳納。金融機構(gòu)可適當下調(diào)信用良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的按揭保證金比例。各地可根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用情況，適度下調(diào)商品房預售資金監(jiān)管比例，縮短預售資金監(jiān)管期限。
目前，湖北房地產(chǎn)項目開發(fā)中涉企收費約30項。省政府要求各地全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設中的涉企收費，公布實施政府定價的涉企收費標準清單，依法查處不按規(guī)定明碼標價、價格欺詐、價格壟斷等價格違法行為。
各地要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)利用庫存房源，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、創(chuàng)業(yè)等跨界地產(chǎn)，拓展生活服務業(yè)。各地要研究制定優(yōu)惠政策，支持具有一定規(guī)模的專業(yè)化企業(yè)或個人開展房地產(chǎn)租賃經(jīng)營。
