作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中“降成本”的重要舉措，1日起，房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點(diǎn)范圍。
目前，湖北省有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)7000多家，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，政策利好將刺激樓市成交量增長。
土地價(jià)款抵扣
激勵房企提供高品質(zhì)住房
按照營改增政策，5月1日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，適用稅率為11%，但是稅率并不代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。
房地產(chǎn)企業(yè)成本，主要由土地出讓成本、建安成本及財(cái)務(wù)成本組成，其中土地出讓成本所占比重較大，在一線城市可以達(dá)到40%以上。新規(guī)最引人注目的規(guī)定是，房地產(chǎn)項(xiàng)目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。“稅率是上升了，但是土地出讓金可以從銷售額中扣除?！倍嗝麡I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于設(shè)計(jì)服務(wù)、勘探服務(wù)、建筑服務(wù)、咨詢服務(wù)以及購買的材料、設(shè)備、辦公用品等可以抵扣，增值稅額相比營業(yè)稅額會有所下降。
省國稅局業(yè)務(wù)專家表示，營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利，可以促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專業(yè)化經(jīng)營。此外，設(shè)計(jì)、建安、材料等成本支出納入抵扣，開發(fā)精裝修房屋有利于企業(yè)減少稅負(fù)，會激勵房企為消費(fèi)者提供更高檔次的房屋。
近段時(shí)間，武漢樓市火爆，價(jià)格普遍上漲。“營改增不會引起房價(jià)上漲，房價(jià)波動主要還是取決于市場供求關(guān)系的變化。”武漢合嘉置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李軍說，相反，營改增為房企降了成本，企業(yè)會有更大的價(jià)格空間，讓利于民，特別是對于庫存壓力較大的三、四線城市來說，將為房價(jià)下調(diào)帶來空間，提高房屋成交量。
新增不動產(chǎn)抵扣
鼓勵企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)
按照營改增政策，5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，或者5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產(chǎn)包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是，融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以在當(dāng)期一次性抵扣?！斑@項(xiàng)政策對商業(yè)地產(chǎn)是比較大的利好?！北＠ㄎ錆h）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理陳勇說。比如，寫字樓本身價(jià)格就高，購買它們抵扣稅額多，這將鼓勵企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)，有利于房企去庫存。
例如，一家公司購置了價(jià)值1.11億元的辦公樓。在以往繳納營業(yè)稅時(shí)，負(fù)擔(dān)營業(yè)稅555萬元。營改增后，如果選擇一般計(jì)稅方法，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為1100萬元。其中，第一個月可以抵扣660萬元，第十三個月可以抵扣440萬元，企業(yè)購買辦公樓稅負(fù)會降低?！盃I改增新政的影響是積極的，有望激發(fā)投資大宗商業(yè)地產(chǎn)的熱情?！敝禺a(chǎn)咨詢服務(wù)公司、世邦魏理仕大中華區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陳仲偉表示。
此外，在寫字樓租賃中，營改增也帶來好處。假設(shè)業(yè)主、租戶皆為一般納稅人，可全額抵扣增值稅，總體交易成本將有所下降，即使原來的租金保持不變，實(shí)際交易雙方會有更大的贏利空間。
計(jì)稅方法變化
二手房交易稅負(fù)略有下降
按營改增政策，個人住房稅收政策保持平穩(wěn)過渡。營改增后，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
省國稅局業(yè)務(wù)專家表示，此次二手房交易營改增政策，與營業(yè)稅政策相比，稅率、年限和范圍等變化不大，但交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)會略有下降。
以在武漢出售購買2年內(nèi)住房為例，如果總價(jià)100萬元，原來需繳納營業(yè)稅5萬元。營改增后，100萬是含稅銷售額，那么不含稅銷售額就是100÷（1＋5%）=95.24萬元，應(yīng)繳納增值稅額為4.76萬元，相比營業(yè)稅少繳0.24萬元。
據(jù)武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月，武漢存量住房交易套數(shù)為7002套，環(huán)比增長110.9%。營改增是否會進(jìn)一步刺激二手房交易？
吉家地產(chǎn)市場總監(jiān)黃蕾認(rèn)為，二手房成交量高低，是受市場狀況影響，武漢二手房交易火爆，主要是受火爆的樓市帶動。營改增后，計(jì)稅方法發(fā)生變化，二手房交易會少繳一點(diǎn)稅費(fèi)，可能會在一定程度上刺激二手房交易。（彭一葦 張茜 田書煒 王超）
編后
“營改增”，政策利好能否給老百姓帶來實(shí)實(shí)在在的獲得感？有遠(yuǎn)見卓識的房企，一定會把降稅的空間兌現(xiàn)成房價(jià)的下調(diào)，以此來減少庫存，盤活資金。對樓市火爆的一線城市而言，這是管長遠(yuǎn)的清醒之舉，對庫存壓力大的中小城市而言，這是雙贏的明智之舉。
