規(guī)劃中的三套普通商品住宅的項目，在開發(fā)商“三合一”改造下成為一套別墅
周先生想投資房產，看中當?shù)匾粋€別墅項目，在辦理房產證時才知道，開發(fā)商將原本規(guī)劃為三套普通商品住宅的項目，搞了“三合一”成為一套別墅，銷售時則簽3份房屋買賣合同作分割拆零銷售。買一處別墅卻需辦3份房產證，考慮到限購限貸政策，這無疑會讓投資收益大打折扣，而且還要承擔更高的貸款成本，為此他拒絕收房最終因違約站上了被告席。日前，蘇州市吳中法院審結這起商品房預售合同糾紛，酌情減輕了周先生的違約責任，只需賠償3.8萬違約金。 通訊員 馬俐 史華松 揚子晚報全媒體記者 于英杰
意外
買一套別墅竟然簽了3份買房合同
周先生一直想投資房產，他通過銷售廣告得知，蘇州市吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)有一處純別墅項目，到現(xiàn)場考察樣板房及毛坯房后，他決定在這里購買一套聯(lián)排別墅，作為投資。等他到簽合同時，項目開發(fā)商某置業(yè)公司卻拿出3份《商品房買賣合同》要他簽。對此，周先生提出疑問，銷售人員告知他，這是因為土地使用方面的要求，他購買的就是一套房屋，讓周先生放心簽合同。
周先生相信了對方的說法，簽訂了3份購房合同，其中約定，由周先生向某置業(yè)公司購買102幢104室（建筑面積92.03平方米）、204室（建筑面積87.74平方米）、304室（建筑面積74.31平方米），房屋總價為248萬余元。
當天，雙方還簽訂了一份補充協(xié)議，明確由某置業(yè)公司對周先生所買的3套商品房進行改造，改造費用由該公司承擔，原《商品房買賣合同》所附平面圖不再作為交付標準，周先生不得以此作為拒絕接受商品房的理由；原《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》相關內容已經不再適用，周先生也不得據此向某置業(yè)公司提出任何權利主張。
雖然心存疑問，周先生還是簽署了3份合同和補充協(xié)議。
對峙
“一房辦三證”？業(yè)主拒絕收房
第二年，這家置業(yè)公司向周先生發(fā)出交房通知書，周先生按期前去收房時意外得知，這一套聯(lián)排別墅還需辦理三本房產證。他買房是為了投資，受到國家限貸限購政策等影響，這種情況下，不光會抬高自己的購房成本，而且將來勢必造成別墅難以轉手，因此，周先生拒絕收房。
置業(yè)公司多次催告周先生收房無果，將他告上吳中法院，請求法院判決解除3份《商品房買賣合同》，并按合同約定，由周先生支付相當于總房款5%的違約金12萬余元，以及房屋保管費41萬余元。
周先生認為，在售房時，原告并未如實告知他購買的一套別墅需要辦理三份房產證，直至交房時自己才知曉，他與原告發(fā)生爭議，才沒按時辦理交房手續(xù)?，F(xiàn)在，他同意收房，但認為原告主張違約金和房屋保管費沒有法律依據，請求法院駁回原告的訴訟請求。
但在審理中，原告置業(yè)公司表示，在周先生購房時，他們已經明確告知他該房屋需辦理3份房屋所有權證。那么，開發(fā)商為何要大費周章，把一套別墅硬生生拆分成三套小戶型房屋來賣呢？
吳中法院查明，涉訟房屋所在地塊的建設項目規(guī)劃要求，住宅套型建筑面積90平方米以下的建筑面積所占比例，必須達到住宅總建筑面積的20%以上。而這家置業(yè)公司對外宣傳該樓盤為“純山地別墅區(qū)”，用以銷售展示的樣板房也是別墅樣式。為符合規(guī)劃要求，同時實現(xiàn)按照純別墅項目銷售的目的，置業(yè)公司將部分小戶型房屋“三合一”，即采取與購房者簽訂三份小戶型房屋商品房買賣合同，并簽訂補充協(xié)議約定由開發(fā)商對三套商品房進行改造的方式，事實上，房屋仍作為別墅項目出售。
承辦法官也前往該樓盤進行實地調查。與周先生購買了同類型房屋的業(yè)主表示，置業(yè)公司在售房時并未告知需辦理三份權屬證書，而是到交房時才被告知。
判決
購房者過了法定“毀約期”
但開發(fā)商仍需承擔主要過錯責任
吳中法院審理認為，在原告未舉證證明已經就涉訟房屋需辦理3份權屬證書向被告作出過特別說明的情況下，再結合法院向其他業(yè)主的調查情況，可以認定，原告在售房時未明確說明需要辦理三份權屬證書。由于購房后國家出臺了房地產限貸政策，對多套房屋出售交易可能存在抑制作用。被告周先生在交房時才得知“一房辦三證”，因此與原告置業(yè)公司發(fā)生爭議，是未及時辦理房屋交付手續(xù)的主要原因，對此置業(yè)公司應負有主要過錯責任。
但被告在知曉此事后，并未以“存在締約時意思表示不真實”的法定事由，在法定的一年撤銷權行使期內，向原告主張撤銷《商品房買賣合同》，所以，在撤銷權行使期間屆滿、撤銷權消滅后，被告仍應及時辦理房屋交付手續(xù)。因此，被告并不能完全免除違約責任。
結合雙方有關違約金的約定，綜合原被告的過錯程度，考量公平原則和誠實信用原則，法院酌定，由被告周先生向原告支付違約金3.8萬元。
關于原告置業(yè)公司主張的房屋保管費，法院認為，由于《商品房買賣合同》已經明確，逾期收房情況下房屋由物業(yè)公司托管，可見，被告逾期收房情況下已按約由物業(yè)公司履行房屋管理職責，原告并沒有就此另行收取房屋保管費用的權利和依據，所以，有關被告周先生應向原告支付逾期收房期間的保管費的約定，是加重購房者一方責任的格式條款，該格式條款應認定無效。
最終，法院依法判決周先生按《商品房買賣合同》辦理房屋交接手續(xù)，并向置業(yè)公司支付違約金3.8萬元，駁回某置業(yè)公司的其他訴訟請求。
提醒
“化整為零”賣房屬違規(guī)行為
購房者想“毀約”有1年時間
該案承辦法官表示，原建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。如果開發(fā)商違反這一規(guī)劃要求，將一套房屋作分割拆零銷售，就屬于違規(guī)行為，對開發(fā)商這種“化整為零”的做法，購房者可以提出撤銷房屋買賣合同，也就是“毀約”。按照合同法的規(guī)定，具有撤銷權的當事人，應當自知道或者應當知道這一法定撤銷事由之日起一年內，來行使自己的撤銷權。
對于購房者而言，要特別注意這一期限，來維護自己的權益。該案的購房者周先生拒絕收房，在一年的法定“毀約”期限內沒有行使自己的權利，屬于違約，所以仍應收房，但開發(fā)商有更加明顯的過錯，所以在判決時，酌情減輕購房者周先生的違約責任，這也體現(xiàn)了司法裁判對開發(fā)商違規(guī)建設、銷售的否定性評價。
