近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)投資過度。截至2015年底，中國城市有超過7億平方米的商品房庫存積壓。從全國來看，一、二線城市房地產(chǎn)市場升溫，庫存降低。然而，很多三、四線城市的庫存積壓非常嚴(yán)重，樓市崩盤的風(fēng)險很高。其中，北海、三亞、煙臺等沿海三、四線城市庫存量高，消化難度大。如何消化這些庫存成為中國經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)鍵因素。
一些三、四線城市，有一部分商品房庫存注定是消化不掉的。前幾日，地產(chǎn)商大佬任志強再次放炮：建議把難消化的房子“炸掉”。這一建議讓人們想起一百多年前西方國家的農(nóng)場主為了提高價格把過剩牛奶倒進河里的故事，“任大炮”再次獲得一片咒罵聲。“炸掉”賣不出去的房子損失的不僅僅是GDP，還有中國形象。任志強說，如果把房子無償給窮人居住，會讓地產(chǎn)商破產(chǎn)，不利于中國市場經(jīng)濟的發(fā)展?？陀^而論，這種說法似乎有道理。
早在2015年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，主張盤活存量房源，以解決不同需求的居民住房問題。2015年12月底，中央經(jīng)濟工作會議亦明確指出，發(fā)展住房租賃市場，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。為服務(wù)于三、四線城市去房市庫存，相關(guān)部委正就發(fā)展住房租賃市場，研究制定指導(dǎo)性文件與補貼政策，鼓勵機構(gòu)投資者購買庫存商品房成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
那么，政府能否通過鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)購買庫存商品房，來實現(xiàn)快速去庫存的目標(biāo)呢?這一設(shè)想的操作難度很高。一方面，三、四線城市居民的住房自有率要遠高于一線城市，且吸納外來人口的能力非常有限，本地房屋租賃市場不發(fā)達;另一方面，由于租金較低，企業(yè)通過房屋租賃回收資金的周期相當(dāng)長，對那些急于回籠資金償還貸款的開發(fā)商來說是不現(xiàn)實的，對房屋租賃企業(yè)來說也不是一樁有吸引力的投資項目。即便強行讓房地產(chǎn)企業(yè)或相關(guān)機構(gòu)成為“房東”，民間自發(fā)形成的租賃市場也會被沖擊得七零八落。最終，那些買房提供給租戶的個體“房東”，也不得不把房子賣掉去“個體庫存”。
城市化的基本規(guī)律是，人口將向有經(jīng)濟活力的城市集中，向資源密集的城市集中，尤其是向有優(yōu)質(zhì)教育資源的城市集中，向有良好生態(tài)環(huán)境的城市集中。很多三、四線城市，并不擁有經(jīng)濟活力、優(yōu)質(zhì)教育資源或良好生態(tài)環(huán)境。積極消化三、四線城市商品房庫存最有效的方式只能是通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增加城市對人口的吸納能力。問題是，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不是一兩年時間內(nèi)就能取得明顯效果的。
當(dāng)前三、四線城市的商品房庫存難以消化問題是中國式土地財政種下的惡果。消化這些商品房庫存，并非短期內(nèi)可以順利完成。中國政府擁有強大的行政權(quán)力進行管控。倘若市場化改革因地產(chǎn)困境遭遇挫折，這些地區(qū)注定要進入經(jīng)濟停滯和通貨膨脹并存的“滯脹”經(jīng)濟。
(作者系中山大學(xué)政治學(xué)博士，時評作家)
