克而瑞研究中心發(fā)文稱，10月仍處于傳統(tǒng)營銷旺季，不過房企推盤積極性穩(wěn)步回落，回落至8月水平。從供給結(jié)構(gòu)來看，呈現(xiàn)出改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu);主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為57%、30%和12%，預(yù)判10月，我們認為，整體成交大概率穩(wěn)步上行，環(huán)比增3-5成，同比因去年基數(shù)較低，預(yù)期轉(zhuǎn)正。而二手房或?qū)h(huán)比增1-2成，增幅略小于新房。
據(jù)CRIC調(diào)研，10月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積752萬平方米，環(huán)比下降31%，同比下降18%，絕對量回歸至8月水平。僅一線同比保持正增31%，二線同環(huán)比跌幅顯著，累計同比降幅達3成以上。
規(guī)模：10月28城供應(yīng)環(huán)降3成回歸8月水平，京滬深新政效應(yīng)環(huán)比持增
10月仍處于傳統(tǒng)營銷旺季，不過房企推盤積極性穩(wěn)步回落，回落至8月水平。據(jù)CRIC調(diào)研，10月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積752萬平方米，環(huán)比下降31%，同比下降18%，絕對量回歸至8月水平。
分能級來看，僅一線同比保持正增31%，環(huán)比下降11%，累計同比降幅19%顯著低于二三線。其中北京、上海、深圳供應(yīng)量較9月環(huán)比持增，而北京同比倍增，放量顯著，10月預(yù)計供應(yīng)量將達到61萬平方米，絕對量為年內(nèi)次高，預(yù)期將有3800余套房源入市，以此帶動累計同比正增5%。廣州因9月集中放量，本月迎階段性回調(diào)，但是供應(yīng)絕對量仍處年內(nèi)高位，單月同比增幅高達86%。
二線供應(yīng)穩(wěn)中有降，環(huán)比下降38%，同比下降28%。絕對量來看，成都、天津、西安等短期熱度較高城市單月供應(yīng)量突破50萬平方米。從變化情況來看，僅寧波因上月基數(shù)較低，同環(huán)比實現(xiàn)倍增，多數(shù)城市同環(huán)比齊降，尤其是武漢、杭州、青島、濟南、長春跌幅顯著，武漢、杭州主要源于推貨節(jié)奏問題，而青島、濟南、長春則源于行情低迷，“以銷定產(chǎn)”模式下房企推盤積極性并不高漲。
三四線供應(yīng)量環(huán)比微降9%，不過同比腰斬，供應(yīng)量仍處階段性低位。徐州、常州等迎階段性小幅放量，無錫、漳州、泉州供應(yīng)普降，因低迷行情影響，仍處于去庫存階段。
結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主，剛需為輔
滬深等遠郊剛需供應(yīng)占比顯著上升
而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、47%和16%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
分城市來看，(1)泉州、上海、深圳、重慶、南寧、南京、北京、青島、徐州等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在50%以上，上海、深圳、北京等核心一線城市新政出臺對剛需客群促進作用顯著，因而房企都加強了對剛需產(chǎn)品的供應(yīng)比例;而重慶、青島、徐州等城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。(2)廈門、漳州、長春、蘇州、濟南、杭州、常州、合肥、成都、寧波依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在6成以上。(3)西安、天津剛需和改善供應(yīng)占比“不分伯仲”，均在4成以上。(4)無錫、福州高端產(chǎn)品占比顯著上升，達到88%和52%。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為57%、30%和12%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少。
分城市來看，(1)漳州、合肥、昆明、南寧、福州、武漢、重慶、廈門、西安、成都、鄭州、無錫等主城占比均在7成以上。(2)泉州、長春、濟南、蘇州則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。(3)北京、青島、南京、常州等供給結(jié)構(gòu)兼顧了主城和近郊。(4)少數(shù)城市諸如上海、深圳等遠郊還將持續(xù)加大供貨量。
預(yù)判：10月供應(yīng)轉(zhuǎn)降，成交因新政驅(qū)動或?qū)h(huán)比增3-5成，一線延續(xù)高熱
盤點了10月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預(yù)判：10月供應(yīng)高位回落，與2024年8月基本持平，可以看出房企推盤積極性一般，不過因推盤仍以主城區(qū)改善為主，疊加930新政持續(xù)發(fā)酵整體成交大概率穩(wěn)步上行，環(huán)比增3-5成，同比因去年基數(shù)較低，預(yù)期轉(zhuǎn)正。而二手房或?qū)h(huán)比增1-2成，增幅略小于新房。
我們結(jié)合不同城市10月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進行合理預(yù)估，不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：
第一類以北京、上海、廣州、深圳等核心一線城市，仍處于新政利好期，新房成交預(yù)期環(huán)比增長3成以上，而二手房成交增幅略有放緩。事實上，四個一線城市內(nèi)部也存在分化行情，因廣深“四限”松綁力度較大，尤其是限購松綁擴充了購買基數(shù)，因而新政落地對市場提振作用顯著好于京滬，國慶期間無論是新房認購、來訪，還是二手房成交活躍度都顯著提升。而北京、上海新政短期對二手房成交提振作用較為顯著，而新房仍有待政策發(fā)酵。
第二類為鄭州、武漢、合肥、福州、廈門、徐州、濟南等城市預(yù)期新房環(huán)比增幅也將超過50%，一方面源于前期市場調(diào)整，整體成交低迷，基數(shù)較低;另一方面這些城市基本上都加大折扣促銷吸引復(fù)訪剛需客簽定，因而短期內(nèi)對市場提振作用也比較顯著。
第三類為弱復(fù)蘇城市，10月新房成交預(yù)期環(huán)比增幅在3成以內(nèi)，以長沙、蘇州、成都、杭州、南京、昆明、南寧等為典型代表，成都、杭州因前期改善需求持續(xù)釋放，當(dāng)前成交增長動能有放緩趨勢，而長沙、蘇州、南京等城市因并非政策利好直接受益者，因而整體成交回升速度也顯著不及核心一線城市。
第四類為弱二線諸如長春、青島等，10月新房成交預(yù)期穩(wěn)中有降，長春主要源于城市自身市場特點，若無房交會、政策利好等外部因素驅(qū)動，購房者入市積極性并不高漲;青島則多為政策性原因，成交多在6月、9月等季度末集中釋放，基數(shù)較高也使得10月成交環(huán)比下降。
總體來看，10月供應(yīng)高位回落，重回8月水平，房企推盤積極性一般，不過因推盤仍以主城區(qū)改善為主，疊加新政利好效應(yīng)，整體成交大概率穩(wěn)步上行，環(huán)比增3-5成，同比因去年基數(shù)較低，預(yù)期轉(zhuǎn)正。而二手房或?qū)h(huán)比增1-2成，增幅略小于新房。
分城市來看，核心一線城市仍處于新政利好期，新房成交預(yù)期環(huán)比增長3成以上，而二手房成交增幅略有放緩。鄭漢廬廈濟等因前期深度調(diào)整、基數(shù)較低，疊加短期內(nèi)房企加大折扣力度促銷，成交仍有較大增長空間;相較而言，長春、青島等絕大部分弱二三線城市成交仍處階段性底部，短期內(nèi)難有明顯起色。
