商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制完善后，借款人的存量房貸利率將如何降？
9月29日晚間，中國人民銀行發(fā)布公告〔2024〕第11號(hào)，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)降低存量房貸利率。
中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)主要進(jìn)行了兩大優(yōu)化：一是允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場(chǎng)供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。后續(xù)，市場(chǎng)競爭機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。
二是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。
各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整，對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。
存量房貸利率調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)降幅為平均值，具體到每個(gè)合同將各有不同。如果考慮到央行政策利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。
批量調(diào)整后，借款人房貸利率可降至多少
《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》明確，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將在LPR上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸加點(diǎn)幅度降至-30BP。由于重定價(jià)日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異。批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30BP所致。重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。
假設(shè)2024年10月31日進(jìn)行批量調(diào)整，假設(shè)2024年10月21日?qǐng)?bào)出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，由當(dāng)前的3.85%降至3.65%，后續(xù)保持不變。由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)，因此，對(duì)于重定價(jià)日為每年1月1日的，調(diào)整后的利率為3.9%（當(dāng)時(shí)的LPR4.2%-0.3%），明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。重定價(jià)日為合同發(fā)放日對(duì)日的，分為以下幾種情況：重定價(jià)日為10月21日至10月31日的，調(diào)整后的利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。重定價(jià)日為11月1日至12月31日，和1月2日至2月19日的，調(diào)整后的利率為3.9%（當(dāng)時(shí)的LPR4.2%-0.3%），重定價(jià)后的利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）；重定價(jià)日為2月20日至7月21日的，調(diào)整后的利率為3.65%（當(dāng)時(shí)的LPR3.95%-0.3%），重定價(jià)后利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。重定價(jià)日為7月22日至10月20日的，調(diào)整后的利率為3.55%（當(dāng)時(shí)的LPR3.85%-0.3%），重定價(jià)后利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。
對(duì)設(shè)有新發(fā)放房貸利率政策下限的城市，如何調(diào)整
目前，部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點(diǎn)幅度需不低于下限。
以北京為例，北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點(diǎn)下限為-5BP，五環(huán)以外二套房貸的加點(diǎn)下限為-25BP。相應(yīng)的二套房貸在批量調(diào)整時(shí)，加點(diǎn)分別調(diào)整為-5BP和-25BP。
固定利率存量房貸如何調(diào)整
對(duì)于固定利率存量房貸，以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為-30BP。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%=LPR+15BP，再將15BP調(diào)整為-30BP。
