據(jù)新華社，中共中央政治局9月26日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”
政治局會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的表述是首次提出，是中央政治局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情做出的非常明確指示。此處的止跌，既包括成交量止跌，也包括成交價(jià)格止跌。觀察7月份以來各地新房和二手房交易數(shù)據(jù)尤其是8月份數(shù)據(jù)，市場(chǎng)其實(shí)面臨了新的壓力。
上海易居房地產(chǎn)研究院全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)百城新建商品住宅成交面積同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明顯擴(kuò)大。去化周期為25.2個(gè)月，目前已連續(xù)7個(gè)月超過兩年的去化水平，壓力較大。同時(shí)，二手住宅市場(chǎng)方面，1-8月份全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市成交套數(shù)跌幅為3%，而去年1-8月份該增速為正，且幅度較大為31%。同時(shí)價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)方面，8月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比和同比跌幅均有所擴(kuò)大，分別為0.7%和5.7%。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“止跌回穩(wěn)”信號(hào)發(fā)出，要求各地做好穩(wěn)市場(chǎng)交易和價(jià)格的工作。這也意味著四季度各地或有非常持續(xù)的重磅加碼政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次首次在政治局會(huì)議中指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，進(jìn)一步表明了當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，才能更好地為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。
首提“商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、提高質(zhì)量”
政治局會(huì)議提出，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，嚴(yán)控增量是中央政治局會(huì)議中第一次提出，意味著供給過剩，同時(shí)也意味著新房要去庫(kù)存，就是要各地嚴(yán)格控制新增供地和新房供應(yīng)上市，以緩解庫(kù)存壓力，這是提振預(yù)期，促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具。目前，各地庫(kù)存壓力都比較大，新房在售庫(kù)存周期在20個(gè)月左右，廣義庫(kù)存（開工未批售和未開工的用地）更大，且都是同質(zhì)化供應(yīng)。
嚴(yán)躍進(jìn)也進(jìn)一步指出，“提高質(zhì)量”的提法是第一次，也意味著房地產(chǎn)建設(shè)的質(zhì)量要求必須加碼，這說明在既有的保交房工作基礎(chǔ)上，要立足質(zhì)量導(dǎo)向，持續(xù)做好高品質(zhì)的住房建設(shè)。
陳文靜認(rèn)為，整體而言，未來各地土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量等均將結(jié)合城市自身實(shí)際需要推進(jìn)，不能盲目擴(kuò)大各類住房供給量，或?qū)⒁宰》康恼鎸?shí)需求為基準(zhǔn)；在存量上要優(yōu)化存量，對(duì)現(xiàn)有的存量住房進(jìn)行升級(jí)改造、改規(guī)劃盤活利用等或是重要方向；進(jìn)一步提高商品房建設(shè)質(zhì)量，“好房子”建設(shè)或已經(jīng)是基本要求，促進(jìn)“好房子”建設(shè)的配套政策有望繼續(xù)落地。
加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度
政治局會(huì)議提出，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。
廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓指出，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加大‘白名單’項(xiàng)目貸款投放力度”，意圖在于推動(dòng)商業(yè)銀行擴(kuò)大房企信貸規(guī)模。截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過5700個(gè)，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元人民幣，支持400余萬套住房如期交付。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。多年住房銷售不佳導(dǎo)致房企經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)下滑，房企市場(chǎng)化融資難度增加，整體房企資產(chǎn)負(fù)債率處于70%以上偏高水平，部分頭部房企債務(wù)問題現(xiàn)隱憂，房企風(fēng)險(xiǎn)仍然令人擔(dān)憂。這項(xiàng)措施的落地將有助于改善房企的流動(dòng)性狀況，控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
在業(yè)內(nèi)看來，后續(xù)白名單的貸款力度會(huì)進(jìn)一步加大，盤活存量閑置土地，包括低效用地、出險(xiǎn)房企未開發(fā)用地等的盤活力度也會(huì)強(qiáng)化。
住房支持政策將進(jìn)一步發(fā)力，一線城市限購(gòu)政策有望調(diào)整
政治局會(huì)議提出，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
馬泓預(yù)計(jì)，四季度到明年年初，住房支持政策將進(jìn)一步發(fā)力。當(dāng)前國(guó)內(nèi)絕大部分城市已經(jīng)調(diào)整了原有的住房限制性政策，僅有一線和部分重點(diǎn)二線城市仍保有限購(gòu)政策。預(yù)計(jì)下一個(gè)階段，包括北京、上海在內(nèi)的大城市仍有進(jìn)一步調(diào)整限購(gòu)住房政策的可能性，必要時(shí)可以有針對(duì)性地取消限制性購(gòu)房政策。
對(duì)于存量房貸利率的調(diào)整，9月24日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)就提及，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，10月底會(huì)正式啟動(dòng)全國(guó)存量房貸普降的操作。
嚴(yán)躍進(jìn)提到，近期的房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作要點(diǎn)來說，現(xiàn)房銷售等工作會(huì)持續(xù)開展，同時(shí)在財(cái)政支持、房屋養(yǎng)老金制度推進(jìn)、高品質(zhì)住房建設(shè)等方面會(huì)持續(xù)發(fā)力，也是四季度各地工作試點(diǎn)可以積極關(guān)注的內(nèi)容。
展望后市，馬泓認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望觸及階段性底部后筑底企穩(wěn)。銷售及房?jī)r(jià)跌幅有望邊際收窄，房企償債壓力減輕，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)得以緩釋，一線及部分重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)可能先行邊際回暖。保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造等“三大工程”建設(shè)項(xiàng)目可能會(huì)加快項(xiàng)目建設(shè)落地，房地產(chǎn)投資趨勢(shì)上可能先抑后穩(wěn)。
