樓市成交低迷態(tài)勢(shì)下，為吸引購(gòu)房者目光，不少樓盤推出“0首付”購(gòu)房活動(dòng)，以促使其加速入市。然而，看似誘人的“0首付”背后，實(shí)則隱藏著諸多不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，多地監(jiān)管部門對(duì)“0首付”購(gòu)房所潛含的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)出了警示。
8月5日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，其表示，近期有個(gè)別樓盤違規(guī)推出“0首付”購(gòu)房活動(dòng)，為防止此類行為給購(gòu)房者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失和法律風(fēng)險(xiǎn)，市住房保障局就“0首付”購(gòu)房存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警示。
據(jù)鄭州市房管局介紹，“0首付”通常是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過預(yù)先墊付，或是虛擬抬高房屋價(jià)格，從銀行以按揭貸款的方式來(lái)獲得首付款。
2017年9月9日，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號(hào)）明確，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資行為。
鄭州市房管局認(rèn)為，“0首付”不僅不能從根本上解決購(gòu)房者短期資金短缺問題，通常還需借助于簽訂陰陽(yáng)合同、高評(píng)房屋價(jià)格等違規(guī)行為來(lái)實(shí)現(xiàn)。這不僅增加購(gòu)房者貸款利息及按揭月供還款負(fù)擔(dān)，還存在較大的騙貸法律風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同存在法律爭(zhēng)議，因此當(dāng)事方可能都會(huì)被追究刑事責(zé)任。
與此同時(shí)，“0首付”涉及的部分違規(guī)操作行為，無(wú)法在網(wǎng)簽合同中明確約定，更得不到法律應(yīng)有保護(hù)。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，銀行也不能完成貸款審批手續(xù)，將會(huì)給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)房者也很難依法追責(zé)索賠。
因此，鄭州市房管局嚴(yán)正警告各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要依法依規(guī)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)存在違規(guī)開展“0首付”銷售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重的，移交有關(guān)部門依法給予罰款。同時(shí)將其違法違規(guī)行為計(jì)入信用檔案，向社會(huì)公示。
除鄭州，南寧也就“0首付”現(xiàn)象進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示。
7月28日，廣西南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在回應(yīng)市人大代表提出的《關(guān)于南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性刺激的建議》中，在提到有關(guān)于“首套住房0首付”的問題時(shí)，南寧市住建局明確表示，“0首付”購(gòu)房方式存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，并非一種可持續(xù)的購(gòu)房方式。
具體的風(fēng)險(xiǎn)包括：購(gòu)房者的還款壓力可能因此而增加；金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，以及可能涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，為提高買家購(gòu)房熱情，近年來(lái)各種降低購(gòu)房門檻的方式層出不窮，不少開發(fā)商由此推出“0首付”購(gòu)房活動(dòng)。
“樓盤‘零首付’往往在市場(chǎng)持續(xù)走低的行情之下才會(huì)出現(xiàn)，這反映出一些地方的市場(chǎng)仍未走出低谷，房企對(duì)未來(lái)信心不足?！?8安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。
克而瑞分析師表示，“0首付”活動(dòng)并不意味著“一分錢首付都不出即可購(gòu)房”的活動(dòng)，此類活動(dòng)可分為開發(fā)商墊付首付、通過消費(fèi)貸等方式支付首付以及 “高評(píng)高貸”（在購(gòu)房過程中使房產(chǎn)評(píng)估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)）三種操作方式，由于這些操作是否合規(guī)有待商榷，因此容易被叫停。
具體來(lái)看，在首付環(huán)節(jié)，首付分期是開發(fā)商慣用的圍繞首付所展開的營(yíng)銷方式，在實(shí)操層面經(jīng)常與低比例首付配合使用，一定程度上能起到增加到訪量、提高成交轉(zhuǎn)化的效果。但由于低比例首付、通過第三方對(duì)首付進(jìn)行分期的方式并不合規(guī)，因此被叫停甚至受處罰的現(xiàn)象，常有發(fā)生。
根據(jù)克而瑞調(diào)研，這類營(yíng)銷活動(dòng)多以“零首付”為噱頭助力買力來(lái)訪，但從實(shí)際效果來(lái)看，其在促成交易方面效果不佳。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)房首付比例不能沒有下限，不應(yīng)在復(fù)蘇樓市的旗號(hào)下，讓零首付、首付貸等游走于合規(guī)邊緣地帶的灰色操作卷土重來(lái)，而應(yīng)警惕其中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
