2024年上半年，武漢遠(yuǎn)城區(qū)引領(lǐng)住宅市場(chǎng)成交；商業(yè)地產(chǎn)呈以價(jià)換量趨勢(shì)，除傳統(tǒng)主力行業(yè)外，體檢中心、醫(yī)美診所等醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)積極釋放出提檔升級(jí)需求；隨著下半年SKP與漢街萬達(dá)廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，武漢的消費(fèi)能級(jí)將持續(xù)攀升......日前，部分研究機(jī)構(gòu)發(fā)布2024年上半年武漢地產(chǎn)相關(guān)情況。
遠(yuǎn)城區(qū)上半年銷售情況向好
2024年上半年，武漢市及各區(qū)域密集出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，一定程度上激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力、提振信心。
中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，武漢以超3.3萬套的新房成交套數(shù)，位居全國(guó)第六，成交面積為388.23萬平方米，位居全國(guó)第五；以8.08萬套的住房成交總量，位居全國(guó)第五。
“其中，遠(yuǎn)城區(qū)成上半年武漢住宅市場(chǎng)成交主力區(qū)域，占總成交面積的38.1%?！贝鞯铝盒形錆h公司研究部經(jīng)理胡韻指出。
遠(yuǎn)城區(qū)上半年銷售情況向好離不開政策的導(dǎo)向作用。5月6日，武漢市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出部分區(qū)域可申請(qǐng)使用5萬元至10萬元優(yōu)惠券，該政策除東湖高新和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外多應(yīng)用于遠(yuǎn)城區(qū)，遠(yuǎn)城區(qū)上半年銷售情況顯示政策初具成效。6月，武漢住宅成交量環(huán)比上升8.9%、同比上升18.2%。
此外，從土地市場(chǎng)成交情況來看，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，次中心城區(qū)仍為武漢上半年成交主力區(qū)域，占總成交面積的71.2%，其中，沌口占總成交面積的55.9%，達(dá)95.8萬平方米。
值得注意的是，盡管次中心城區(qū)土地交易市場(chǎng)勢(shì)頭猛進(jìn)，開發(fā)商對(duì)核心區(qū)域仍存良好預(yù)期。胡韻指出，“主要溢價(jià)地塊均位于核心城區(qū)武昌區(qū)?！?/p>
商業(yè)地產(chǎn)租金延續(xù)下行趨勢(shì)
仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第二季度，武漢市優(yōu)質(zhì)辦公樓空置率平穩(wěn)下調(diào)，租金降幅有所收窄。
具體來看，第二季度，由于存量項(xiàng)目穩(wěn)定去化以及部分新入市項(xiàng)目受自用型需求支撐，武漢辦公樓空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至39.7%。其中，甲級(jí)辦公樓空置率上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至37.0%，乙級(jí)辦公樓空置率下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至41.1%。
在租金方面，市場(chǎng)調(diào)價(jià)行為仍在持續(xù)，但降租幅度略有放緩。第二季度，甲級(jí)辦公樓凈有效租金環(huán)比下降1.6%至80.7元每平方米每月，乙級(jí)辦公樓凈有效租金環(huán)比下降1.1%至65.9元每平方米每月。
“在企業(yè)降本增效的大背景下，搬遷仍然是市場(chǎng)成交的主力驅(qū)動(dòng)因素，占上半年成交面積的60.7%，搬遷需求約40.7%成交于武廣商務(wù)區(qū)；其次為漢口及武昌沿江商務(wù)區(qū)，占比25.3%。新設(shè)需求則偏好建設(shè)大道和中南中北商務(wù)區(qū)，分別占比25.2%、18.8%?！贝鞯铝盒邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人指出。
仲量聯(lián)行武漢分公司聯(lián)席總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧也表示：“短期內(nèi)，成本導(dǎo)向型需求所驅(qū)動(dòng)的升級(jí)搬遷將持續(xù)占據(jù)辦公樓租賃主導(dǎo)地位，業(yè)主方需根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)靈活地調(diào)整租賃策略并提升產(chǎn)品力和服務(wù)能力，以吸引‘性價(jià)比’租戶?！?/p>
分行業(yè)來看，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年租賃需求主要來自專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT、金融和教育，分別占核心商務(wù)區(qū)總成交面積的32.9%、22.7%、12.5%和8%。在專業(yè)服務(wù)業(yè)中，律所擴(kuò)張積極，約占上半年專業(yè)服務(wù)業(yè)成交面積的33.1%，多家知名外地律所紛紛在漢開設(shè)分所；其次是財(cái)會(huì)評(píng)估服務(wù)企業(yè)，占比24.3%。此外，出國(guó)留學(xué)咨詢類企業(yè)需求活躍，使得教育類企業(yè)需求上升。
值得一提的是，仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“除傳統(tǒng)的主力行業(yè)外，醫(yī)藥及生命科學(xué)領(lǐng)域在上半年度的成交占比明顯提升，體檢中心、醫(yī)美診所等醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)積極釋放出提檔升級(jí)的需求，為租賃市場(chǎng)帶來新的增量?！?/p>
展望未來，仲量聯(lián)行表示，預(yù)計(jì)2024年下半年武漢仍有約25萬平方米的新增甲級(jí)辦公樓供應(yīng)入市，未來兩年內(nèi)供應(yīng)壓力暫無明顯放緩跡象。在空置壓力的影響下，市場(chǎng)租金短期內(nèi)延續(xù)下行趨勢(shì)，但租金降幅將逐步轉(zhuǎn)入放緩區(qū)間。
零售市場(chǎng)釋放消費(fèi)新動(dòng)能
2024年5月，武漢零售物業(yè)市場(chǎng)再次錄得一個(gè)新項(xiàng)目入市，武昌萬象城的開業(yè)，推動(dòng)武漢核心商圈優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目總存量至430.3萬平方米。得益于新增項(xiàng)目較好的招商率表現(xiàn)，上半年共錄得凈吸納量約11.7萬平方米?！暗诙径?，武漢全市優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)為25.2萬平方米，總體量達(dá)到925.9萬平方米?！敝倭柯?lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人指出。
從存量市場(chǎng)成交來看，餐飲和時(shí)尚業(yè)態(tài)支撐市場(chǎng)需求。截至5月底，武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額為3006.1億元，同比增長(zhǎng)5.8%。其中，餐飲業(yè)態(tài)仍為市場(chǎng)成交的主力。胡韻表示，從2019年至2024上半年，餐飲業(yè)態(tài)占武漢核心商圈購(gòu)物中心新開業(yè)業(yè)態(tài)比重大幅提高，已由占比31.8%上升至41.2%。具體來看，上半年新開餐飲業(yè)態(tài)中特色正餐占比超過50%，地方特色菜和火鍋占據(jù)半壁江山。
值得注意的是，武漢五大核心商圈在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面或面臨較大挑戰(zhàn)，上半年僅中南中北商圈吸納量表現(xiàn)為正。胡韻分析，一是線上實(shí)物零售對(duì)線下消費(fèi)的分流持續(xù)增多；二是消費(fèi)習(xí)慣的改變，消費(fèi)者不再滿足于傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，接觸性、體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)正在崛起。
此外，仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，第二季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)首層非主力店租金持續(xù)承壓，空置率小幅上行。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金小幅下降至372元每平方米每月，全市空置率上行至13.2%。
“隨著商務(wù)部、住建部等多部門提出加快推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)，小而美的社區(qū)商業(yè)或是城市商業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)?！贝鞯铝盒形錆h公司商業(yè)部主管郭雪君認(rèn)為。
對(duì)于2024年下半年發(fā)展預(yù)期，仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“武漢優(yōu)質(zhì)零售業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)還有4個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)約39.6萬平方米，主要集中在中南中北路商圈。新項(xiàng)目的入市將進(jìn)一步豐富武漢的奢侈品陣容，但是短期內(nèi)也會(huì)給存量市場(chǎng)帶來一定壓力。此外，上半年武漢市商務(wù)局先后推出一系列補(bǔ)貼政策和惠民促銷系列活動(dòng)以刺激消費(fèi)，效果顯著，尤其是在新能源車、綠色家電和咖啡茶飲三個(gè)賽道，下半年預(yù)計(jì)將持續(xù)釋放活力?！?/p>
