作為5月17日樓市新政后全國第一個宣布下調(diào)房貸利率下限的城市，目前武漢的公積金貸款利率、商貸利率、最低首付比例都處于歷史低位。近日，證券時報記者實(shí)探武漢房地產(chǎn)市場，在多重政策效應(yīng)的疊加刺激之下，武漢樓市活躍度明顯提升，開發(fā)商加大促銷力度，部分核心地區(qū)的熱盤再現(xiàn)“線下?lián)尫俊钡膱鼍啊?/p>
來自湖北省住建廳的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，武漢新建商品房網(wǎng)簽銷售面積達(dá)92.2萬平方米，環(huán)比增長17.9%；6月1日至16日，網(wǎng)簽銷售面積環(huán)比增長11.6%，預(yù)計6月底可突破100萬平方米，環(huán)比增長10%。
再現(xiàn)“線下?lián)尫俊?/p>
“借助政策利好，大多開發(fā)商主要是加快去庫存，輔以各種促銷讓利，千方百計增加銷量，特別是6月就進(jìn)入半年業(yè)績考核倒計時，這方面力度有所加大。” 中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政接受證券時報記者采訪時表示，這一波政策利好，讓好的項(xiàng)目變得更有吸引力，比如核心區(qū)的高品質(zhì)新盤，人氣流量普遍增加一兩倍。
記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，武昌核心、漢口內(nèi)環(huán)、青山核心等板塊率先掀起一波樓市熱潮，一些項(xiàng)目采用線下開盤的模式，首開去化率達(dá)到九成。
6月15日，位于武昌內(nèi)環(huán)的一樓盤首開，一位參與了現(xiàn)場認(rèn)籌的武漢市民陳先生向記者介紹，首開的兩棟樓約有100多套房源，認(rèn)籌現(xiàn)場來了200多人，均價在3.35萬元/平方米的155平方米戶型受到追捧?！伴_盤前放風(fēng)價達(dá)到每平方米3.6萬元，所以首開價格一出來，還是給了購房者心理上的驚喜。現(xiàn)場坐得滿滿當(dāng)當(dāng)，難得見到這么熱烈的場面?！标愊壬f。
根據(jù)該項(xiàng)目的官方宣傳，首開銷售約5億元，155平方米戶型全面售罄，首開去化率超過90%。6月22日，該盤加推155平方米戶型，銷售達(dá)到1個億，累計成交超過6億元。
樓市逐漸升溫，在首開告捷后抓緊拿證加推的樓盤不在少數(shù)。6月中旬，武昌內(nèi)環(huán)另一板塊的一樓盤加推，當(dāng)晚認(rèn)購超過1億元；此前的6月7日晚，該項(xiàng)目已賣出3個多億。更早一些的5月底，江漢區(qū)一項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率超九成，認(rèn)購金額超過2億元。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月20日至6月16日，武漢推盤次數(shù)與上月相當(dāng)，推出房源套數(shù)環(huán)比減少1500套。有6個主城區(qū)推盤，其中武昌區(qū)推盤量最多，共推盤6次，共計推出807套。本月純新盤共計5個，合計推出527套，去化率為74%。
李國政表示，總體來說，按照武漢戶型設(shè)計新規(guī)開發(fā)的一批新項(xiàng)目，因?yàn)榈靥幒诵膮^(qū)域，加之有大陽臺、高贈送等賣點(diǎn)，市場熱度與關(guān)注度更高。記者注意到，今年4月，武漢多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)新型住宅設(shè)計創(chuàng)新試點(diǎn)工作的通知》，鼓勵企業(yè)在多個方面進(jìn)行創(chuàng)新，包括總體布局、公共空間、建筑立面等。
不過，此前就缺少人氣、品質(zhì)一般的項(xiàng)目，比如遠(yuǎn)城區(qū)的大部分項(xiàng)目，起色依然不大。據(jù)克而瑞監(jiān)測，武漢位于三四環(huán)的項(xiàng)目多采取“低價保量”策略，最大降幅達(dá)到了21%。
購房者等政策等優(yōu)惠
武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，武漢新建商品住房共計成交14190套，而2023年同期為33700套。面對較為嚴(yán)峻的市場行情，五一假期結(jié)束后的第一個工作日，武漢市發(fā)布新版“漢十條”，同時開啟房交會。而在5月17日樓市信貸政策放松后，武漢也是全國首個落實(shí)下調(diào)首套房和二套房首付比例的城市。
值得注意的是，為了配合武漢樓市“一區(qū)一策”的部署，武漢多個區(qū)已經(jīng)出臺了區(qū)級的房地產(chǎn)發(fā)展措施。記者梳理發(fā)現(xiàn)，區(qū)級措施加強(qiáng)了對于人才、多孩家庭等群體的精準(zhǔn)消費(fèi)支持，對于以舊換新、土地供給方式等也在不斷創(chuàng)新。
在多重政策效應(yīng)的疊加之下，部分購房需求確實(shí)得到了釋放。據(jù)武漢市房管局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，武漢市新建商品住房成交6058套，成交套數(shù)環(huán)比增長21.82%，面積環(huán)比增長25.7%。
李國政表示，政策密集頻繁出臺，也讓購房者產(chǎn)生觀望情緒，繼續(xù)等政策、等優(yōu)惠。
在光谷一樓盤售樓部，記者碰到了前來咨詢的武漢市民陳女士。新政出臺后，陳女士準(zhǔn)備的50萬元首付，可以買到面積更大的房子。不過，已經(jīng)看了十多個樓盤的陳女士表示，她看的新盤都拿出了比較大的折扣力度，有的下調(diào)了備案價，其中不乏降價超過每平方米千元的樓盤。同一板塊競爭更加激烈，“也許下半年開的盤價格更有吸引力?！?/p>
采訪中，有售樓部銷售人員介紹，前期的存量客戶出手之后，新增客戶跟進(jìn)確實(shí)不如前期那么火熱。從銷售數(shù)據(jù)來看，進(jìn)入6月之后，武漢樓市未能持續(xù)之前的勢頭。
5月17日至6月16日，新政一個月時間，武漢新建住房成交6560套，日均211套，略低于5月日均232套的水平，尤其是6月份的成交量，回到了政策出臺之前的水平。
不過，目前向存量時代邁進(jìn)的武漢，二手房消費(fèi)對新房消費(fèi)產(chǎn)生了替代效應(yīng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，武漢二手住房成交86.4萬平方米，超過新房的72.3萬平方米。今年前5個月，武漢二手住房成交389萬平方米，超過新房的292萬平方米，二手房占到住房消費(fèi)比例的57%，創(chuàng)出近年來的新高。
李國政表示，按照以往模式，評估政策效果基本只看新房成交指標(biāo)，從武漢目前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，已經(jīng)不夠全面。從武漢新房與二手房的交易總量看，住房消費(fèi)依然比較活躍，這一消費(fèi)變化和市場特征，對于武漢等二三線城市，將是一個新常態(tài)。
“以舊換新”仍待優(yōu)化
作為促進(jìn)置換需求的一把利器，目前全國80多個城市圍繞“以舊換新”制定政策。就武漢而言，去年9月以及今年5月，武漢市先后出臺新舊兩版“漢十條”政策，對住房“以舊換新”進(jìn)行增值稅補(bǔ)貼、擴(kuò)大補(bǔ)貼范圍、鼓勵企業(yè)直接收購等支持。
據(jù)貝殼新房武漢站的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年以來，武漢市購買新房的客戶中，約有2.4%是置換了二手房的客戶。據(jù)此估算，今年1~5月武漢市成交新建商品住房2.2萬套，其中“以舊換新”的約528套。
梳理目前武漢“一區(qū)一策”的以舊換新政策可以發(fā)現(xiàn)，硚口區(qū)在武漢率先采取“收儲”模式，即區(qū)國有平臺企業(yè)直接將居民舊房收儲作為區(qū)保障性租賃住房。
而其他區(qū)多采用“中介幫賣”的模式，由房企聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先進(jìn)行推廣銷售，如武漢經(jīng)開區(qū)以軍山新城片區(qū)為試點(diǎn)，聯(lián)合貝殼找房等房產(chǎn)中介平臺開展區(qū)內(nèi)二手房“幫賣”活動。
有業(yè)內(nèi)人士表示，從目前市場的反映情況看，購房者對于由國企出面回購舊房的模式，反響要更加積極一些，而中介幫賣模式對住房銷售的拉動作用還需要進(jìn)一步加強(qiáng)。
目前硚口區(qū)在“以房換房”一期推出108套房源后，二期又推出200多套房源，并且對相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整，如置換舊房面積由最初120平方米以下調(diào)整為140平方米以下，老舊房屋價格從不得高于所購新房總價七成，調(diào)整為不得高于所購新房總價。
“多管齊下才能產(chǎn)生激活市場的鲇魚效應(yīng)?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議出臺舉措加快推進(jìn)買賣雙方直接成交的“手拉手”交易，比如推行二手房帶押過戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等，以降低交易費(fèi)用。另外，降低交易稅費(fèi)、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。
