賣一買一、賣舊買新、賣小買大……這都是當前房地產(chǎn)市場上，重要的房屋改善和消費升級的需求循環(huán)。
如何讓這一循環(huán)更順暢？新的嘗試正在不斷進行。2023年以來，已有超過30個城市表態(tài)支持住房市場的“以舊換新”，其中越來越多的“國家隊”入場參與收購，成為當下新的趨勢。
“以舊換新”政策再加碼
據(jù)“海安發(fā)布”微信公眾號，4月2日，江蘇省海安市商品房“以舊換新”房票集中發(fā)放儀式舉行，首批15名置換業(yè)主簽約后，當即領到工作人員現(xiàn)場制作的房票。這標志著海安市“以舊換新”購房政策在全省率先進入實質性執(zhí)行階段。
據(jù)報道，現(xiàn)場一位拿到房票的業(yè)主表示，自己用116㎡的老房，置換了一套236㎡的新房，將老房評估的132萬元做了首付，余下的131萬元做了一個20年歸還的公積金加商業(yè)貸款。
“海安和最近兩年各地政策操作相似，進一步說明‘以舊換新’的操作越來越成為今年主流的政策工具，從過去的試點性質、自發(fā)性質逐漸轉變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。
同樣在最近引發(fā)關注的還有河南鄭州。4月1日，河南鄭州房管局等部門發(fā)布《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》，2024年鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套，進一步激活二手住房市場。
嚴躍進指出，過去各地“以舊換新”的操作，多半是企業(yè)自發(fā)、散點式的，而鄭州則屬于“官方版本”，具有官方指導引領、系統(tǒng)有序規(guī)劃的操作。這也說明各地對于“以舊換新”的政策越來越重視，給予的支持也越來越科學和系統(tǒng)。
當前，改善性住房需求是房地產(chǎn)政策的支持重點之一。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年以來已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”。
國資入場成趨勢
中新財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，各地政府對“以舊換新”進行支持的方式，大致可分為幾個階段。
最初以鼓勵為主，積極溝通房企、經(jīng)紀機構與業(yè)主，推出“換新購”等服務；其次是推出補貼，包括交易稅費補貼與購房補貼、對個人和對開發(fā)商的補貼等；最新的則是有“國家隊”出手，以一定條件限期收購房屋作為保障房或人才房，完成存量房的交易和與新房的循環(huán)。
以鄭州新發(fā)布的政策為例，除了鼓勵市場交易，還提出鄭州城市發(fā)展集團有限公司(政府指定作為收購主體)收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。
“收購的舊房將用于豐富保障性租賃住房供應，一方面可以快速完成保障性住房供應目標，另一方面也有利于盤活二手住房，進一步暢通一二手房的鏈條，促進房地產(chǎn)市場修復?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示。
類似的操作還出現(xiàn)在去年的江蘇太倉。2023年11月，太倉市試行商品房“以舊換新”政策，市民可以將符合條件的二手房出售給指定國資公司，再置換國資公司指定的新房，收購的舊房將會用于人才公寓和保障房供給。
嚴躍進認為，政策不斷完善的過程中，各地其實逐漸和“房地產(chǎn)三大工程”進行了有序對接，所以工作目標更為清晰，也更為對口。
資料圖：商品住宅高樓。中新社記者 陳超 攝
需要注意哪些問題？
但作為一項仍在不斷完善的政策，房屋“以舊換新”推進的過程中也不可避免地存在一些尚不明確的地方。
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師提醒，“以舊換新”實際上是兩個房屋交易流程的融合，相對更復雜，考慮的點也更多，牽一發(fā)而動全身。所以流程的設置需要更加明確而詳細，流程控制也需要嚴謹。
在正試行商品房“以舊換新”的無錫市梁溪區(qū)，業(yè)主程先生不久前去咨詢了活動細則，有幾個讓他印象深刻的細節(jié)。
“首先是舊房子的產(chǎn)權需要清晰，包括貸款買房結清貸款、安置房補繳土地出讓金等；其次是新房的樓盤有些還未交房，過渡期的處理需要考慮；再就是舊房子最大抵扣60%，由第三方機構估價，和自己賣相比，是否能達到心理預期還不確定?！背滔壬鷮χ行仑斀?jīng)記者介紹。
王玉臣表示，購房人想要順利購房，務必要詳細了解政策內(nèi)容，審核自己是否具備相關條件，謹慎選擇房源，仔細查看合同。
“比如在相關流程設計中，對舊房的情況需要進行相關的調查核實，如商品房產(chǎn)權證明、房產(chǎn)已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無交易限制承諾等。而且，針對置換房屋的業(yè)主個人也需要注意核實一些基本問題，如征信情況等?！蓖跤癯颊f。
