十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議3月5日上午在北京人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報(bào)告。
對(duì)于2024年房地產(chǎn)方面的工作部署，政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的表述增多，重點(diǎn)提及標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設(shè)和供給、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等方面。
兩會(huì)表述作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要指導(dǎo)文件，2024年房地產(chǎn)相關(guān)工作也被清晰定調(diào)。
連續(xù)2年未提“房住不炒”
從政府工作報(bào)告的表述來(lái)看，已連續(xù)2年未提“房住不炒”，不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，總基調(diào)并不會(huì)變。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”后，在各大中央會(huì)議中被頻頻提及，今年兩會(huì)雖然依舊未提及“房住不炒”，但并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的總基調(diào)發(fā)生改變，其依舊是房地產(chǎn)政策的總方針。同時(shí)，自去年以來(lái)“房住不炒”罕見(jiàn)被提及，或也是考慮到房地產(chǎn)復(fù)蘇緩慢，市場(chǎng)情緒暫未明顯好轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)下行壓力猶存等，基于這樣的背景，似乎促需求、優(yōu)化政策更合時(shí)宜。
標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
在更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)方面，政府工作報(bào)告指出，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。
今年的政府報(bào)告中，房地產(chǎn)再次被列入“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)板塊。
克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣，在投資、消費(fèi)、財(cái)政、居民資產(chǎn)等領(lǐng)域中均占有重要地位，防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延成為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)，要壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、部門監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任。對(duì)此，政府工作報(bào)告提出，“對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”。
“標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年防風(fēng)險(xiǎn)重要目標(biāo)，鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)整體資金面依然承壓，特別是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力大，穩(wěn)住市場(chǎng)主體是今年行業(yè)重要工作之一。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜說(shuō)。
廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓也指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，盡管部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)得到改善，但住房銷售不佳導(dǎo)致房企經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)下滑，也致使其市場(chǎng)化融資難度增加，超過(guò)四成上市房企現(xiàn)金短債比不到1，整體房企資產(chǎn)負(fù)債率處于70%以上偏高水平，房企風(fēng)險(xiǎn)仍然令人擔(dān)憂。
另根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)中指研究院發(fā)布的《2024年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》，2024年1-2月，TOP100房企銷售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。
從政策落實(shí)來(lái)看，通過(guò)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”落實(shí)項(xiàng)目融資是支持房企融資的主要方式。今年年初，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，隨后各地政府及銀行金融機(jī)構(gòu)積極跟進(jìn)、對(duì)接，根據(jù)住建部通報(bào)數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過(guò)貸款超2000億元。
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
在健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制方面，政府工作報(bào)告指出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，近兩年行業(yè)新發(fā)展模式的探索持續(xù)深化。本次政府工作報(bào)告提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，與去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提法一致。
陳文靜指出，地產(chǎn)發(fā)展新模式從最初的“探索”到推動(dòng)新舊模式“平穩(wěn)過(guò)渡”，再到“加快構(gòu)建”，表明當(dāng)前地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵已經(jīng)逐漸清晰。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)新模式內(nèi)涵豐富，從行業(yè)角度，預(yù)售制度改革、完善住房保障體系、租購(gòu)并舉以及土地管理制度改革、完善金融財(cái)稅配套制度等是地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要方向。
從企業(yè)發(fā)展模式來(lái)看，在新形勢(shì)下，伴隨著行業(yè)加快構(gòu)建新發(fā)展模式，房企也應(yīng)順勢(shì)而為，積極探索適合自身發(fā)展的新模式，輕重并舉或是重要方向，存量運(yùn)營(yíng)重要性提升，代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓等方面具備發(fā)展空間。
加大保障性住房建設(shè)和供給
政府工作報(bào)告還指出，加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，保障房與商品房市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)、雙軌運(yùn)行，在保障房領(lǐng)域體現(xiàn)為政府的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，做到應(yīng)保盡保；在商品房領(lǐng)域完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，讓市場(chǎng)有效發(fā)揮更大的作用。
可以看到，近日，住建部在《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》中提到，要完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，明確“以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容”。
當(dāng)前，在住房保障體系中，主要包括配售型保障房和配租型保障房。
從配售型保障房來(lái)看，2023年8月，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出配售型保障房的發(fā)展思路以來(lái)，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)計(jì)劃，深圳、廣州、福州計(jì)劃1萬(wàn)余套。從配租型保障房來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2023年，保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)和籌集213萬(wàn)套（間），超額完成了年度計(jì)劃量，2021-2023年保租房合計(jì)建設(shè)和籌集量約573萬(wàn)套（間），完成計(jì)劃量66%；根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標(biāo)。整體來(lái)看，今年保障性住房供給量仍將繼續(xù)增加，以更好地滿足居民住房需求。
完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度方面，或主要包括土地管理制度、商品房預(yù)售制度、住房財(cái)稅金融制度等方面。
趙秀池認(rèn)為，根據(jù)工作報(bào)告精神，2024年房地產(chǎn)政策仍然需要因城施策，各地結(jié)合其新型城鎮(zhèn)化的實(shí)際情況和房地產(chǎn)供求關(guān)系情況優(yōu)化相應(yīng)的房地產(chǎn)政策，多出臺(tái)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，繼續(xù)通過(guò)保障房建設(shè)、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施三大工程加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
限制性措施有望進(jìn)一步減少
政府工作報(bào)告還指出，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善住房需求。
同時(shí)，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)促進(jìn)消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。從增加收入、優(yōu)化供給、減少限制性措施等方面綜合施策，激發(fā)消費(fèi)潛能。
克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告指出，今年年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”，預(yù)示著地方因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)，隨即北上廣深等一線陸續(xù)松綁限購(gòu)，釋放積極信號(hào)。結(jié)合政府工作報(bào)告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”“減少限制性措施”等相關(guān)表述，預(yù)計(jì)今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開(kāi)的總趨勢(shì)不會(huì)變。
中指研究院預(yù)測(cè)，2024年預(yù)計(jì)更多城市將結(jié)合自身情況及時(shí)優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，如優(yōu)化郊區(qū)、大面積段限購(gòu)政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。另外，未來(lái)郊區(qū)住宅項(xiàng)目容積率1.0限制或迎來(lái)調(diào)整，低容積率更宜打造高品質(zhì)產(chǎn)品，以滿足居民多樣化改善性住房需求。
城中村改造有望加速推進(jìn)
政府工作報(bào)告提出，把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶。同時(shí)，穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。
58同城董事長(zhǎng)兼CEO姚勁波認(rèn)為，城市更新行動(dòng)是長(zhǎng)期目標(biāo)，也是房地產(chǎn)進(jìn)行新周期精細(xì)化發(fā)展的重點(diǎn)所在，包括 “平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造的“三大工程”是未來(lái)城市發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)。從2024年來(lái)看，不少城市已經(jīng)確定了城中村改造的目標(biāo)，對(duì)于保障房建設(shè)也在有條不紊地進(jìn)行中，這在解決人群居住品質(zhì)提升的同時(shí)，也會(huì)增加今年市場(chǎng)購(gòu)房需求，對(duì)于推進(jìn)特大超大型城市房地產(chǎn)供需穩(wěn)定將起到重要作用。
今年2月22日，國(guó)開(kāi)行召開(kāi)服務(wù)“三大工程”現(xiàn)場(chǎng)推動(dòng)會(huì)，截至今年2月20日，全行已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款360多億元，涉及北京、上海、廣州等32個(gè)城市223個(gè)項(xiàng)目，惠及城中村居民26萬(wàn)戶，支持建設(shè)安置房54萬(wàn)套”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著資金的逐漸落位，預(yù)計(jì)各地城中村改造的推進(jìn)也將進(jìn)一步加速。
