2023年，“房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)樓市，武漢市則持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，發(fā)布了從“因城施策”到“一區(qū)一策”再到“漢十條”等系列措施，以期有效支持剛性和改善性住房需求，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
但居民收入預(yù)期偏弱、房價下跌預(yù)期等因素依然制約著市場修復(fù)節(jié)奏。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年，武漢市新房成交量價齊跌；住宅市場出清周期達(dá)到21.5個月歷史高位?！半S著武漢都市圈的縱深推進(jìn)，武漢新城建設(shè)成勢見效。未來，盡管市場將持續(xù)受到供求壓力的影響，但隨著政策利好因素不斷釋放，預(yù)期信心將逐步恢復(fù)?！贝鞯铝盒形錆h公司總經(jīng)理周星在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時指出。
住宅：處于緩筑底階段
2023年，武漢市住宅市場處于緩筑底、慢復(fù)蘇階段。中指研究院華中市場分析師李國政在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時指出，2023年，武漢新建商品房成交約13.74萬套，同比下降9.79%；成交面積1637萬平方米，同比下降4.86%。其中，新建住房成交10.98萬套、1268萬平方米，同比下降5.58%、3.65%。
從出清周期來看，戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻介紹，“截至2023年12月，武漢住宅市場出清周期達(dá)到21.5個月歷史高位，并有繼續(xù)上升的趨勢。遠(yuǎn)城區(qū)住宅市場去化壓力較大，包括東西湖、蔡甸、沌口、新洲等區(qū)域出清周期超過25個月。整體來看，武漢住宅市場目前呈現(xiàn)供需兩弱的處境，市場信心或需更多積極利好政策重塑。”
需要強調(diào)的是，2023年，武漢市住宅市場供需對接上存在錯位。遠(yuǎn)程區(qū)在住宅市場成交中扮演著成交主力的角色，占比38.1%。其中，漢陽區(qū)、黃陂區(qū)、東湖高新區(qū)的成交面積排在前三，分別約占上半年武漢市商品住宅總成交面積的10.8%、10.2%和9.7%。而供應(yīng)主力區(qū)域則是中心城區(qū)，占比36.4%。
（圖：2023年武漢住宅市場分區(qū)成交情況/數(shù)據(jù)源于中指數(shù)據(jù)庫、戴德梁行研究部）
還值得一提的是，中指研究院指出，2023年，武漢二手住房市場表現(xiàn)亮眼，共成交10.56萬套，同比2022年增長39.7%，遠(yuǎn)好于新房市場。
“這意味著，武漢市場由增量時代逐步向增存并舉時代轉(zhuǎn)變，是一線城市的必由之路。新房銷量多少，不再是衡量武漢房地產(chǎn)發(fā)展的唯一指標(biāo)。只重數(shù)量不重質(zhì)量，行業(yè)發(fā)展難以為續(xù)。武漢房地產(chǎn)投資邏輯正在發(fā)生變化，在新市場格局下，實現(xiàn)有利潤的增長才是良性發(fā)展，不能再把‘薄利多銷’甚至虧本跑量作為第一追求?！崩顕硎?。
因此，李國政建議，武漢住宅市場在加快去庫存、產(chǎn)品迭代的同時，要逐步實現(xiàn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型、建造方式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。品牌房企圍繞好房子、好服務(wù)、優(yōu)價格，以需定供、以需定建，優(yōu)化提升配套生活服務(wù)，更好滿足當(dāng)前市場的有效需求。
為激發(fā)住宅市場活力，2023年武漢市出臺了多項政策，不斷引導(dǎo)促進(jìn)居住環(huán)境和住房品質(zhì)提升。例如，在用地規(guī)劃方面，《關(guān)于進(jìn)一步加強武漢市居住用地建設(shè)強度管理意見》指出，嚴(yán)控超高層建筑，降低建設(shè)強度與密度；“漢十條”明確提出，取消武漢市二環(huán)線以內(nèi)住房限購政策，優(yōu)化家庭住房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，推進(jìn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)新。
李國政預(yù)計，隨著武漢市全面解除限購，二環(huán)內(nèi)受益最大，主城區(qū)或迎來高需求。2024年，武漢住宅市場的系列政策的疊加效應(yīng)將逐步顯效，迎來穩(wěn)中有升的發(fā)展新格局，整體住房消費規(guī)模有望實現(xiàn)10%以上的增長。
甲級寫字樓：租金持續(xù)下調(diào)
“2023年，武漢甲級寫字樓市場供應(yīng)節(jié)奏較過去幾年有所放緩，供應(yīng)節(jié)奏的放緩給市場存量消化喘息時間，整體空置率較2022年末下降約1.5個百分點至36.1%。但激烈的競爭迫使租金持續(xù)下行，四季度末核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓整體租金較去年末下降約9.2%至89.8元每平方米每月。”胡韻表示。
從分區(qū)租金下調(diào)幅度和凈吸納量來看，全年下調(diào)租金幅度最大的區(qū)域為漢口武昌沿江、武廣和光谷商務(wù)區(qū)，下調(diào)幅度均超10%；凈吸納量表現(xiàn)較好的區(qū)域為中南中北、建設(shè)大道和漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)，其中中南中北商務(wù)區(qū)主要得益于區(qū)域內(nèi)國企背景寫字樓上下游企業(yè)的積極入駐。
整體來看，2023年，TMT、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)武漢甲級寫字樓市場租賃成交，分別約占全年總成交面積的25.9%、22.5%和17.9%。其中，TMT由原本集中于光谷片區(qū)開始向武廣商務(wù)區(qū)擴(kuò)散，全年約44.9%的TMT行業(yè)成交面積位于武廣商務(wù)區(qū)；專業(yè)服務(wù)業(yè)仍展現(xiàn)較高集中度，45.1%的成交面積位于漢口武昌沿江商務(wù)區(qū)。
胡韻預(yù)測，“2024年，武漢甲級寫字樓市場供應(yīng)將持續(xù)放緩，將僅迎來越秀國際金融薈T5和香港中心A座約16萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間的交付，整體市場將有更多的時間去化現(xiàn)有存量。但就武廣商務(wù)區(qū)來說，預(yù)計市區(qū)域租金或承壓繼續(xù)下行、空置率短期還將繼續(xù)上升?！?/span>
零售：餐飲業(yè)強勢復(fù)蘇
讓人眼前一亮的是，2023年，武漢餐飲業(yè)強勢復(fù)蘇，為商圈發(fā)展注入強心劑。截至2023年11月，全國餐飲消費收入增速達(dá)25.8%，武漢市2023年前三季度餐飲收入增長達(dá)15.7%。
一方面，2023年，武漢市核心商圈以餐飲為首的接觸性消費拓店積極，餐飲和娛樂休閑業(yè)態(tài)占比35.6%、14.3%，分別同比增長10.9、4.8個百分點。
另一方面，引進(jìn)餐飲首店也成武漢首店引進(jìn)的主力生態(tài)，占比49.4%。分商圈來看，武廣、永清、江漢路及街道口商圈首店引進(jìn)最為積極，分別占今年首店引進(jìn)數(shù)量的41.0%、15.1%、10.8%和10.8%。
“得益于核心商圈優(yōu)質(zhì)項目積極的招商調(diào)整，截至2023年四季度，武漢市五大核心商圈整體空置率環(huán)比下降2.1個百分點至13.3%?！焙嵏嬖V記者。
同時，市場商戶資源爭奪激烈，迫使業(yè)主持續(xù)下調(diào)租金，截至2023年底，武漢市五大核心商圈首層平均租金錄得457.2元每平方米每月，同比下降5.6%。
胡韻進(jìn)一步指出，分商圈來看，武廣商圈是目前租金最高、空置率最低和全年凈吸納量最高的商圈，市場頭部運營商在商戶資源爭奪上的優(yōu)勢在不斷上升，頭部項目與一般項目之間的招商運營難度差距持續(xù)加大。
展望2024年，胡韻表示，“武漢零售市場預(yù)計還將迎來包括SKP、龍湖濱江天街、方圓薈等在內(nèi)約89.5萬平方米的新增供應(yīng)，絕大部分項目將供應(yīng)于新興商圈。對核心商圈來說，優(yōu)質(zhì)新項目的供應(yīng)將進(jìn)一步加劇商圈內(nèi)老項目的調(diào)改；對新興商圈來說，優(yōu)質(zhì)新項目的供應(yīng)將緩解片區(qū)商業(yè)配套不足問題，提升板塊價值，增強區(qū)域人口吸附力。”
