日前，湖北省發(fā)布《關于進一步保障和改善民生若干措施》，支持房地產企業(yè)推出“換新購”等新模式，更好激發(fā)“以小換大”“賣舊換新”等改善性住房需求。
緊接著，武漢市房地產開發(fā)協會聯合武漢市房地產經紀行業(yè)協會推出“以舊換新”活動，面向全市各房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構發(fā)出倡議，即購房者可同時簽訂新房購買協議以及二手房銷售委托協議，且開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源90天，以實現將二手房銷售款轉化為新房購房款。
事實上，該活動的落地實施仍有堵點待疏通。一位房地產開發(fā)商相關負責人在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，此項活動目的是刺激新房和二手房交易，涉及開發(fā)商、房屋中介、購買者等多方，至于如何配合協調還需進一步明確。若提高二手房交易效率和交易量，還需搭建更高效的交易平臺等。
一位房屋中介機構經理人接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，早在沒有政府相關部門牽頭前，房產經紀機構就做過類似活動，有的是為購房者鎖定房源90天，有的是60天，但操作起來難度較大。例如，無法保證二手房賣出期限、新房性價比與客戶需求匹配度難協調等。
今年以來，武漢出臺了多項政策激發(fā)房地產市場活力，中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，主要是需求端政策，接下來還需從供給端政策發(fā)力。
堵點待疏通
公開資料顯示，武漢推出的住房“以舊換新”主要針對改善性住房人群，若二手房在鎖定期間（90天）成功售出的，則認購協議繼續(xù)履行，并可將二手房售房款轉化為新房購房款。
若未成功售出的，購房者可與開發(fā)企業(yè)、經紀機構共同協商，或延長期限，三方續(xù)簽相關協議；或選擇不延長，開發(fā)企業(yè)在10天內無條件全額退回房源意向金，購房者無需承擔任何違約責任。
上述房屋中介機構經理人告訴記者，這項活動的關鍵是要把二手房賣出去。但當前二手房行情不樂觀。一方面，二手房的通病是房齡較老，導致房型不好、小區(qū)配套設施較差，許多想要購買的人實地看了后就放棄了。
“另一方面，房產沒有滿兩年的二手房，雖然房型、配套相對較好，但是稅費很高，包括5.3%的增值稅、2%至2.5%的中介費，還有個人所得稅等，一套200萬元的房子光稅就要20萬元?！痹摲课葜薪闄C構經理人表示。
此外，該房屋中介機構經理人進一步指出，“同一片區(qū)，許多新房跟二手房的價格差不多，且沒有稅費，所以新房的性價比會高一些。購買二手房的群體一般都是著急入住的，比如孩子著急上學，但此類群體基數還是較小。綜合來看，二手房不好賣?！?/p>
從國家統(tǒng)計局發(fā)布的2023年11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，武漢二手房價格環(huán)比指數為98.7，環(huán)比下降1.3%；同比指數為95.7，同比下降4.3%。此外，諸葛找房數據顯示，截至9月13日，武漢各個區(qū)二手房掛牌量總和已經達到201797套。
李國政認為，二手房價格指數下降意味著成交周期拉長，更需要搭建平臺撮合交易。目前市場上的“以舊換新”購房有兩種模式，一種是政府給相應政策，房地產開發(fā)商與房屋中介配合，提高二手房交易效率；另一種就是政府組建國有資產平臺，直接收儲二手房，例如江蘇太倉模式。
公開資料顯示，太倉國資委旗下全資子公司——城發(fā)集團或城投集團，對二手房進行價格評估，購房者按評估價抵扣新房房款，最高不超過新房總價的60%，所購新房也由這兩家國企開發(fā)，置換后二手房產權也過戶給它們。
“國有平臺直接收儲二手房，去化效果立竿見影，但對平臺公司的資金提出了極高的要求。武漢又是超大城市，二手房存量大，國有平臺全部收過來若賣不出去，壓力是極大的?！崩顕硎?。
當前武漢采用的市場撮合交易模式，還需改善方法。另一位房屋中介公司相關負責人在接受采訪時指出，武漢市相關政府部門的本意是，希望中介公司拿到二手房信息后，進行全市推廣，使得成交可能性提高。但是，平臺旗下門店有的是直營，有的是加盟，體系不一，無法做到一聲令下，大家一呼百應，達不到理想狀態(tài)。
事實上，除了武漢，今年以來，徐州、淄博、南通、南京、青島、濟南、寧波、揚州、濟寧、蘇州、太倉、連云港等20多座城市探索“以舊換新”購房舉措。
其中，南京房地產業(yè)協會、房地產經紀行業(yè)協會聯合開發(fā)企業(yè)、重點經紀機構搭建“換新購”超市，超市房源價格不高于案場銷售最低價，通過“優(yōu)先賣、放心買”保底交易服務，縮短二手房出售和新房購買周期。
上述房地產開發(fā)商相關負責人表示，單獨靠開發(fā)商或房屋中介機構的自有平臺或自發(fā)性活動，效果的影響范圍不會太大、延續(xù)性不會太久。因此，武漢可以借鑒南京等其他地方，由政府相關部門牽頭搭建推進房屋信息流通的平臺，確保信息暢通，功能包括二手房售賣咨詢、二手房信息推廣、新房查詢等，這樣售房者和買房者將有徑可循。
此外，上述房地產開發(fā)商相關負責人還表示記者，“以舊換新”活動環(huán)環(huán)相扣，其中有許多操作上的難點還待解決，例如如何保證二手房符合市場規(guī)律不降價出售；如何保證購買的新房高性價比；許多新房仍以期房售賣，在置換過程中產生的租房等成本能否給予補貼等。
“因此，武漢市要想將房屋‘以舊換新’的效果落到實處，應該要出臺具體細化的實施方案，例如，給予一定的換房補貼，解決購買者后顧之憂等。”上述房地產開發(fā)商相關負責人表示。
需從供給端發(fā)力
今年以來，據21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計，武漢出臺了包括取消住房限購、放松落戶、調整公積金、延長換購住房、調整首付比例房貸利率等激發(fā)房地產活力的政策。
9月19日，武漢市房管局出臺《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（又簡稱“漢十條”），明確指出取消武漢市二環(huán)線以內住房限購政策，這意味著武漢全市取消限購。
根據該市最新政策，對有一套住房的多子女家庭，再購買第二套住房，不論是否有貸款，均按照首套房，即首付20%、利率3.8%執(zhí)行；對有兩套住房的多子女家庭，購買第三套住房的，均按照第二套住房貸款政策執(zhí)行。
此外，對于在武漢無房的家庭，不論有無住房貸款記錄，統(tǒng)一按照首套房信貸執(zhí)行。
在首付比例及房貸利率方面，目前武漢商貸利率按照首套3.8%，二套4.4%執(zhí)行。其中，第二套利率由LPR60bp 調整為 LPR20BP，即從 4.8%降至4.4%。而且，在武漢市買房，首套房首付最低兩成，二套房首付三成。
在公積金方面，12月1日，武漢市印發(fā)《關于增強發(fā)展內生動力推動經濟恢復向好若干政策措施的通知》，指出階段性調整住房公積金貸款可貸額度，優(yōu)化完善住房商貸轉公積金貸款政策，支持提取住房公積金支付購房首付款。
12月7日，湖北省發(fā)布《關于進一步保障和改善民生若干措施》，購買首套住房，公積金貸款額度核定暫不與借款人住房公積金繳存時間系數和賬戶余額掛鉤；有條件的市縣可支持提取住房公積金支付購房首付款。
上述房屋中介機構經理人表示，湖北省政策的落地需要時間，目前在武漢市繳滿6個月住房公積金，才能進行公積金貸款購房。此外，在荊州、孝感等湖北省內的市縣繳納公積金可以提取出來支付首付款，在上海、北京等湖北省外繳納的，目前不支持此項操作。
公開資料顯示，武漢市公積金管理中心將首套房公積金貸款最高額度調整至90萬元，二套最高額度調整至70萬元；五年及以下首套個人住房公積金貸款利率由2.75%調整為2.6%，五年以上首套個人住房公積金貸款利率由3.25%調整為3.1%。
在購房落戶方面，12月11日，武漢市公安局通報，取消原購房落戶中“首次交易商品房”以及購房面積、金額等條件限制。
在延長換購住房政策方面，此前武漢市規(guī)定，2023年9月19日起至12月31日前，對出售原有住房并在半年內購買新建商品住房，或購買新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的納稅人，由購買新建商品住房所在區(qū)財政部門對其出售原有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助。目前，該項政策延長至2024年12月31日。
此外，武漢市江夏區(qū)、經開區(qū)、青山區(qū)等均出臺了精準的換購房政策。例如，江夏區(qū)指出，對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)就業(yè)的碩士生及以上在江夏購買新建商品住宅的給予每套15平方米獎勵，本科生給予每套10平方米獎勵；符合要求的高管最高每套可獎勵25平方米。
經開區(qū)對取得普通高校全日制本科以上學歷，畢業(yè)6年以內，首次在我區(qū)企業(yè)全職工作、繳納社保的博士、碩士、“雙一流”高校本科畢業(yè)生，給予最高15萬元、6萬元、3萬元購房補貼等。
上述房地產開發(fā)商相關負責人告訴記者，在政策的刺激下，公司開發(fā)的新樓盤在咨詢量、認購意向等方面確實有提升，其中有個樓盤是學區(qū)房，在“漢十條”公布前還有一定存量，公布后到11月已清盤。
李國政分析表示，“武漢市房市政策在需求端是應出盡出，接下來還需從供給側政策發(fā)力。當前政策環(huán)境發(fā)生了變化，人們購房需求也隨之變化，限購取消后，許多居民偏向到成熟地段中心城區(qū)換房，對通勤各方面的要求更高，但又不希望價格太貴，但市場上這樣的房型較少?！?/p>
“武漢市可以從細化落實房企端資金支持政策；配套跟進‘保交樓’措施，化解項目交付風險；放寬土拍規(guī)則，提升土地市場活躍度等方面發(fā)力?！鄙鲜龇康禺a開發(fā)商相關負責人指出。
