近期，中指研究院、億翰智庫、克而瑞等多家研究機(jī)構(gòu)公布百強(qiáng)房企前11個(gè)月房企銷售業(yè)績。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前11月，TOP100房企銷售總額為57379億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企11月份單月銷售額同比下降29.2%，環(huán)比下降0.6%。
整體來看，當(dāng)前樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足。但值得一提的是，進(jìn)入11月，多項(xiàng)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策也相繼落地。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在房企業(yè)績年底沖刺階段，預(yù)計(jì)部分城市供給端或有放量，帶動(dòng)新房成交保持一定規(guī)模。
央國企領(lǐng)跑
“保萬?！蔽涣星叭?/p>
中指研究院、克而瑞研究中心、億翰智庫三家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均顯示，今年前11個(gè)月，保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)的銷售額位居前三名，(全口徑)銷售額分別為3995億元、3430億元和2870億元。
保利發(fā)展以接近4000億元的數(shù)值遙遙領(lǐng)先，萬科站上了3000億元的高點(diǎn)，此外再無“3000億”成員。
根據(jù)三家研究機(jī)構(gòu)榜單，雖排序略有差異，但前十房企名單一致。除“保萬?！蓖?，還包括華潤置地、招商蛇口、碧桂園、龍湖集團(tuán)、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、金地集團(tuán)。
同時(shí)，受業(yè)績下滑影響，銷售額超千億房企有16家，較去年同期減少3家，百億房企108家，較去年同期減少10家。
具體到房企單月表現(xiàn)層面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年11月近六成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低，超四成百強(qiáng)房企同環(huán)比雙降。其中，25家百強(qiáng)房企的單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%，33家的環(huán)比降幅在0-30%之間。
但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)相對(duì)突出。如綠城中國、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、卓越集團(tuán)等房企11月均實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績環(huán)比增長。
盡管市場整體下滑，但央國企表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。中指院的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至11月銷售額同比增長超過10%的大型企業(yè)為中海、華潤、建發(fā)、越秀、華發(fā)、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)地產(chǎn)、中建壹品、中建東孚、象嶼地產(chǎn)等。
“這些絕大多數(shù)屬于央企、國企，融資保持通暢，擁有品牌優(yōu)勢，銷售表現(xiàn)較好。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)此解釋。
但整體來看，當(dāng)前樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，1-11月百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額49536.5億元，同比降低14.4%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。克而瑞預(yù)測，百強(qiáng)房企全年業(yè)績降幅將在15%左右。
銷售低迷背景下，多數(shù)房企當(dāng)前仍然面臨較大的償債壓力，但值得一提的是，進(jìn)入11月，多項(xiàng)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策也相繼落地。
房企融資環(huán)境得到改善
有出險(xiǎn)房企參與銀企座談會(huì)
今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策利好不斷。而從近期動(dòng)向來看，政策開始向企業(yè)主體轉(zhuǎn)變。
10月31日，中央金融工作會(huì)議提出促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。
11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，再次明確要求“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資等。
此后，多家銀行積極落實(shí)會(huì)議精神，相繼與房企進(jìn)行座談，在企業(yè)融資需求、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展等方面進(jìn)行交流。
公開資料顯示，自11月21日起，包括農(nóng)業(yè)銀行、浙商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行在內(nèi)的多家金融機(jī)構(gòu)密集召開房企座談會(huì)，聽取企業(yè)訴求及問題，支持房企合理融資需求。
值得注意的是12月1日廣發(fā)銀行舉行的座談會(huì)。會(huì)議邀請(qǐng)新希望、雅居樂、碧桂園、新城、萬達(dá)、萬華6家民營房企。這是參會(huì)名單中首次出現(xiàn)“出險(xiǎn)”房企碧桂園。
“涉及房企基本是民營房企和混合所有制企業(yè)，這些企業(yè)是當(dāng)前融資較為困難的群體?！眲⑺硎荆鹑谥С謱⒏纳泼駹I房企融資環(huán)境，加快解決房企合理訴求，促進(jìn)行業(yè)加快向正?；貧w。
去年“金融16條”提出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，推動(dòng)專業(yè)信用增信機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年前10月民營和混合所有制企業(yè)信用債融資總額412.9億元，較上年同期下降三成，發(fā)行企業(yè)15家，基本為規(guī)模較大未出險(xiǎn)民營和混合所有制企業(yè)，融資規(guī)模和融資企業(yè)范圍均相對(duì)有限。
中指研究院企業(yè)研究主管陶淑茹表示，近期針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的金融支持名單不斷擴(kuò)大，預(yù)計(jì)將有更多優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制企業(yè)受益，這意味著“第二支箭”仍在有效落地。
房企推盤意愿強(qiáng)烈
12月份北京新房加快入市
在房地產(chǎn)金融政策支持下，多家房企成功發(fā)債或公布發(fā)債計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士表示，政策利好為行業(yè)注入增量資金，有助于緩解企業(yè)融資壓力。
除融資外，銷售端發(fā)力也是房企補(bǔ)充現(xiàn)金流的重要途徑。年末，房企將迎來排位賽的最后沖刺階段，在政策刺激下，近期房企推盤意愿強(qiáng)烈。
10月末，萬科推出位于北京通州的項(xiàng)目東廬，這是近四年來萬科在北京的首個(gè)住宅項(xiàng)目。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，萬科東廬首開后11天內(nèi)網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到92套、網(wǎng)簽金額4.5億元，登頂通州住宅月度網(wǎng)簽金額、套數(shù)雙項(xiàng)第一。不止如此，在整個(gè)北京市場的表現(xiàn)中，萬科東廬位列單周(11.27-12.3)北京住宅市場簽約套數(shù)金額雙項(xiàng)TOP1。
促銷售、去庫存仍是房企現(xiàn)階段的第一要?jiǎng)?wù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，強(qiáng)有力的銷售將為萬科帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為穩(wěn)健發(fā)展增厚了“安全墊”。
11月還有多個(gè)樓盤高舉熱銷大旗，香山樾、北京建工攬星樾等項(xiàng)目均取得亮眼成績單。12月，北京預(yù)計(jì)將有梧桐星宸、壹品興創(chuàng)頤和公館、中建玖玥府等項(xiàng)目入市。
據(jù)中指研究院分析，從供給端來看，11月重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長超30%，但同比仍下降超20%，供應(yīng)規(guī)模整體處在低位。
從各地成交情況看，11月重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比小幅下降，同比下降約14%，降幅較10月擴(kuò)大，除個(gè)別城市外，多數(shù)城市市場活躍度回落。
“短期來看，二手房掛牌量高企導(dǎo)致二手房價(jià)格下跌態(tài)勢延續(xù)，部分購房者轉(zhuǎn)向二手房市場，新房市場調(diào)整壓力或仍較大?！眲⑺硎荆?2月進(jìn)入房企業(yè)績沖刺階段，預(yù)計(jì)部分城市供給端或有放量，帶動(dòng)新房成交保持一定規(guī)模，但多數(shù)城市市場活躍度或仍不足。
克而瑞研究中心預(yù)判，12月恰逢房企業(yè)績沖刺季，供應(yīng)有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績而集中進(jìn)行年末大促，考量此影響，預(yù)計(jì)整體成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅預(yù)期5%-10%之間，全年累計(jì)成交跌幅有望在5%-10%。文/陳天奕
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中指院：住房租賃企業(yè)迎巨大發(fā)展機(jī)遇
中指研究院近日發(fā)布的《2023年中國住房租賃市場總結(jié)與展望》顯示，1-11月，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)上漲0.18%。2023年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，人口流動(dòng)恢復(fù)常態(tài)，租房需求平穩(wěn)釋放，重點(diǎn)城市租金整體平穩(wěn)運(yùn)行，預(yù)計(jì)全年租金累計(jì)將基本持平。
研究顯示，2023年中央和地方繼續(xù)積極施策，促進(jìn)住房租賃行業(yè)健康發(fā)展，金融支持方面，住房租賃領(lǐng)域“私募基金 信貸支持 公募REITs”的金融閉環(huán)逐漸形成。受益于政策支持、流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大及“十四五”保租房籌集任務(wù)持續(xù)推進(jìn)、超大特大城市城中村改造政策落實(shí)，我國住房租賃企業(yè)迎來巨大發(fā)展機(jī)遇。
根據(jù)中指研究院對(duì)重點(diǎn)長租公寓品牌的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2023年11月，萬科泊寓開業(yè)規(guī)模超18萬間，龍湖冠寓超12萬間，開業(yè)規(guī)模具備明顯領(lǐng)先優(yōu)勢。在北京，首創(chuàng)和園作為首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)布局長租賽道的重要業(yè)務(wù)品牌，深耕北京租賃市場，打造城市樣板，以國企力量引領(lǐng)北京市保障性租賃住房賽道發(fā)展，獲得政府部門及行業(yè)內(nèi)高度認(rèn)可。截至2023年11月，首創(chuàng)和園已在北京投資建設(shè)10個(gè)住房租賃項(xiàng)目，總建筑面積超130萬平方米，可提供超過13700套租賃住房。
其中，首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)是首創(chuàng)城發(fā)與朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)合作打造的以集體土地租賃模式改善職住平衡的大型民生工程，作為北京市目前規(guī)模領(lǐng)先的保障性租賃住房社區(qū)，以高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新型運(yùn)營理念與精細(xì)化運(yùn)營管理成為標(biāo)桿典范。
