伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情更趨明顯，房企優(yōu)選城市投資拿地的難度也進(jìn)一步上升。2023年，中指研究院已連續(xù)21年開展房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究，在新的行業(yè)環(huán)境下，我們繼續(xù)完善指標(biāo)體系，以期更全面地研判297個(gè)地級(jí)以上城市的價(jià)值及發(fā)展?jié)摿?，為房企投資提供決策參考。
2023房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP50城市
數(shù)據(jù)來源：中指研究院測(cè)算
研究結(jié)果顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5線城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好，排名仍位居前十，武漢、重慶、鄭州排名下降。
具體城市來看，北上廣深投資吸引力排名保持不變，一線城市投資吸引力優(yōu)勢(shì)明顯；杭州憑借產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新釋放發(fā)展新動(dòng)能，人才引進(jìn)成效顯著，投資吸引力連續(xù)6年保持全國(guó)第五位；成都、南京、蘇州、武漢、西安經(jīng)濟(jì)及人口規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)需求旺盛，位列6-10位，其中武漢近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，城市吸引力排名下降兩位至第9位。南京、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性凸顯，地方政府債務(wù)壓力相對(duì)較小，城市吸引力排名均提升1位；西安人口連續(xù)多年快速流入，經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，吸引力躋身前10位。
長(zhǎng)沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟(jì)南、天津、鄭州、佛山和東莞位居第11-20位，其中佛山、東莞受疫情影響較為嚴(yán)重，人口流出規(guī)模較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏較慢，導(dǎo)致排名分別跌至19、20位，青島、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度相對(duì)較好，疊加人口、產(chǎn)業(yè)支撐，市場(chǎng)保持一定活躍度，排名較上年分別躍升2位、4位。鄭州近兩年受疫情、洪災(zāi)等因素影響較大，經(jīng)濟(jì)、居民收入恢復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間，投資吸引力排名下滑至第18位；惠州、嘉興等城市市場(chǎng)活躍度相對(duì)較高，投資吸引力高于同級(jí)別其他城市。
- 評(píng)價(jià)體系 -
市場(chǎng)容量與增值潛能兩大維度
評(píng)價(jià)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力
在本期報(bào)告中，為更加全面地反映城市實(shí)力，我們加入了“地方政府負(fù)債率”、“外貿(mào)依存度”以及“500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量”等指標(biāo)，通過對(duì)海量數(shù)據(jù)(603138)的深入分析與總結(jié)，構(gòu)建形成了包括2大維度、12個(gè)方面，近50項(xiàng)具體指標(biāo)的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)模型”，基于此模型，對(duì)全國(guó)31個(gè)?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)，不含港澳臺(tái)地區(qū)）的297個(gè)地級(jí)以上城市進(jìn)行投資吸引力評(píng)價(jià)。
- 住房需求影響因素 -
人口 | 產(chǎn)業(yè) | 交通
當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出存量和增量并行的態(tài)勢(shì)，人口、產(chǎn)業(yè)和交通仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，尤其是人口和產(chǎn)業(yè)，對(duì)市場(chǎng)的支撐作用更加明顯。
人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)，總量和增量均直接影響住房需求空間，在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇的背景下，把握不同地區(qū)人口總量和結(jié)構(gòu)的變化，也就更有利于把握市場(chǎng)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
產(chǎn)業(yè)是吸納和吸引人口的根本要素，近些年，新一輪的技術(shù)革命開啟，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，各地聚力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，核心城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，先發(fā)優(yōu)勢(shì)或帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈聚集效應(yīng)進(jìn)一步提升。
交通作為國(guó)內(nèi)大循環(huán)的載體，連接了人口、產(chǎn)業(yè)等各類生產(chǎn)要素，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，生產(chǎn)要素的流動(dòng)回歸常態(tài)，交通對(duì)優(yōu)勢(shì)地區(qū)的賦能或?qū)⒏油怀觥?/p>
人口
人口規(guī)模和人口質(zhì)量直接決定了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿σ约白》啃枨蟮目臻g，直接影響著城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的價(jià)值。2022年末，全國(guó)總?cè)丝诔霈F(xiàn)60多年來首次下降，人口總量紅利減弱，人口流動(dòng)成為不同城市人口變化的主導(dǎo)因素，受宏觀經(jīng)濟(jì)及疫情反復(fù)影響，2022年不同地區(qū)之間的人口流動(dòng)趨勢(shì)發(fā)生新的變化，但高能級(jí)城市虹吸效應(yīng)仍較為明顯，與此同時(shí)，生育政策、落戶政策、人才引進(jìn)政策等進(jìn)一步影響著人口的流向。
疫情導(dǎo)致廣深2022年常住人口階段性回落，長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游多個(gè)核心城市人口明顯增加
表：2022年一二線和三四線城市常住人口增量TOP20
注：大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、北海統(tǒng)計(jì)公報(bào)未公布或未公布常住人口數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒
2022年，長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游部分核心城市人口集聚能力進(jìn)一步顯現(xiàn)，其中長(zhǎng)沙、杭州、合肥人口增量位居全國(guó)前三。珠三角、京津冀、中原地區(qū)、東北地區(qū)人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，另外受疫情等因素影響，廣州、深圳人口均由增轉(zhuǎn)降。
長(zhǎng)三角城市群的核心優(yōu)勢(shì)在于其發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、強(qiáng)大的創(chuàng)新能力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及城市間較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同性。上海近些年人口增速整體呈放緩態(tài)勢(shì)，2022年受疫情影響，產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊，部分產(chǎn)業(yè)外遷，人口流出明顯，全年常住人口減少13.5萬人。杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，人口增量連續(xù)四年位居全國(guó)前列。2022年常住人口增加17.2萬人，增量居全國(guó)第二。合肥在沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，先進(jìn)制造業(yè)快速發(fā)展的加持下，就近就業(yè)人員增多，人口吸附能力居全國(guó)第三位，2022年常住人口增加16.9萬人。
長(zhǎng)江中游城市群承接沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)核心城市在中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)中承擔(dān)創(chuàng)新帶頭角色，制造業(yè)、信息技術(shù)和高端裝備制造業(yè)等領(lǐng)域具有較高的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿?。長(zhǎng)沙工程機(jī)械、汽車、生物等支柱產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4萬，居全國(guó)首位。南昌產(chǎn)業(yè)聚集效果明顯，全年常住人口增長(zhǎng)超10萬人，位列長(zhǎng)江中游城市群第二。
珠三角、京津冀城市群人口整體呈現(xiàn)流出態(tài)勢(shì)。去年珠三角制造業(yè)、外貿(mào)等行業(yè)整體受疫情影響較大，短期內(nèi)就業(yè)人數(shù)減少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人，深圳特區(qū)自設(shè)立以來首次人口負(fù)增長(zhǎng)，常住人口減少2萬人。京津冀城市群人口持續(xù)縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數(shù)城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。
中西部地區(qū)核心城市人口虹吸效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，西安和貴陽(yáng)常住人口增量超過10萬，成都人口增加7.6萬人，核心城市憑借經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，持續(xù)強(qiáng)化對(duì)周邊人口的吸引力。
產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)
當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，單邊主義、保護(hù)主義抬頭，加劇全球經(jīng)貿(mào)的不確定性。我國(guó)經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)仍處在攻堅(jiān)期，黨的二十大報(bào)告指出“加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，同時(shí)將高質(zhì)量發(fā)展的重要性提升到了前所未有的高度，明確提出“高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)”。建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要著力點(diǎn)，其中，新一代信息技術(shù)、人工智能、生物技術(shù)、新能源等新興產(chǎn)業(yè)作為了我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中新的增長(zhǎng)引擎。在新的發(fā)展格局下，加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和中小企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型或?qū)⒅?yōu)勢(shì)地區(qū)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。
2022年GDP萬億城市數(shù)量仍為24個(gè)，廣州、杭州等城市受疫情沖擊較大，位次較上年下降
圖：2022年各城市GDP及增長(zhǎng)率
數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年，我國(guó)GDP萬億城市數(shù)量與上年一致，仍為24個(gè)。2022年，我國(guó)共有110個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量在3000億元以上，較2021年增加5個(gè)；其中，24個(gè)城市GDP超萬億，數(shù)量與2021年持平，經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的比重為38.0%，較2021年小幅下降。具體來看，上海、北京、深圳經(jīng)濟(jì)總量保持前三位；廣州受疫情等多重因素影響，2022年GDP僅增長(zhǎng)1%，位列全國(guó)第5，被重慶超越，這兩個(gè)城市GDP均在2.9萬億左右；武漢疫情后經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，GDP再度超過杭州，位列全國(guó)第8，武漢、杭州GDP均近1.9萬億；東莞受疫情及外部訂單減少等超預(yù)期因素影響，名次較2021年下降2位，但仍保持在萬億GDP之上。另外，2022年常州、煙臺(tái)GDP均達(dá)9500億元以上，即將邁上萬億臺(tái)階。
從增速來看，2022年全國(guó)多數(shù)城市受疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯回落，僅個(gè)別城市增速超10%。2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力持續(xù)演化，全年GDP增速為3%。城市層面，受疫情影響，多數(shù)城市GDP增速較2021年出現(xiàn)回落，其中，全國(guó)僅金昌、寧德2個(gè)城市GDP實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。在萬億以上的城市中，部分城市受疫情影響經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯放緩，如上海2022年GDP下降0.2%，北京、廣州、天津、鄭州等城市GDP增幅均在1%左右。
新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)中民營(yíng)企業(yè)占比超八成，北上深企業(yè)數(shù)量穩(wěn)居第一梯隊(duì)
在2022年疫情沖擊后，民營(yíng)企業(yè)信心受到較大沖擊，投資意愿轉(zhuǎn)弱，民間固定資產(chǎn)投資增速由2022年初的11.4%持續(xù)下降至12月的0.9%。進(jìn)入2023年，民間固定投資增速仍未見好轉(zhuǎn)，1-5月，民間固定資產(chǎn)投資增速轉(zhuǎn)負(fù)0.1%，反映出當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)投資再生產(chǎn)意愿尚未出現(xiàn)明顯改善。從工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)來看，當(dāng)前工業(yè)企業(yè)盈利能力仍有待修復(fù)，盈利能力的不足，拖累民企投資意愿修復(fù)。2023年針對(duì)民營(yíng)企業(yè)的扶持政策有望持續(xù)跟進(jìn)，若政策端持續(xù)發(fā)力，民營(yíng)企業(yè)信心或逐漸好轉(zhuǎn)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能也將進(jìn)一步強(qiáng)化。
圖：新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)與中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)企業(yè)城市分布對(duì)比
數(shù)據(jù)來源：中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)聯(lián)合，中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)，中指研究院，中指數(shù)據(jù)CREIS
根據(jù)中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)聯(lián)合北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院和中指研究院發(fā)布的“中國(guó)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)500強(qiáng)”研究成果，2022年中國(guó)新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)數(shù)量為407家，占比超八成，為新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新高地。北上深三城企業(yè)數(shù)量穩(wěn)居第一梯隊(duì)，聚集新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)最多，合計(jì)數(shù)量達(dá)到216家，比例高達(dá)43.2%。與中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)相比，新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)在重點(diǎn)城市分布集中度更加突出，尤其在一線城市，新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)數(shù)量更多；而中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)的城市分布相對(duì)更加均衡。無論是新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)，還是中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，北京企業(yè)數(shù)量都是遙遙領(lǐng)先，遠(yuǎn)超其他城市。
從區(qū)域上看，東部地區(qū)數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)明顯，東部地區(qū)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、科技水平高，新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量也占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)。東部地區(qū)企業(yè)數(shù)量為422家，占到總數(shù)的84.4%，中部地區(qū)企業(yè)和西部地區(qū)企業(yè)分別為37家和34家，占比分別為7.4%和6.8%，東北企業(yè)數(shù)量最少，僅有7家，占1.4%。
交通
疫情三年對(duì)我國(guó)各項(xiàng)生產(chǎn)要素流動(dòng)均帶來了深刻影響。2022年末以來，疫情影響逐漸消退，我國(guó)交通網(wǎng)逐漸恢復(fù)正常運(yùn)行，高鐵、民航客流量較去年均有明顯增長(zhǎng)，但仍不及2019年同期水平，隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇，預(yù)計(jì)交通運(yùn)力也將保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)。
交通網(wǎng)絡(luò)在“加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”“加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)”中的地位不言而喻。黨的二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)要加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)，加快推動(dòng)交通運(yùn)輸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。2023年3月，《加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)五年行動(dòng)計(jì)劃（2023—2027年）》印發(fā)，意味著交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和完善進(jìn)入快速發(fā)展階段，其在暢通國(guó)內(nèi)外雙循環(huán)、擴(kuò)大內(nèi)需中的作用將得到進(jìn)一步釋放。受益于交通網(wǎng)絡(luò)的高質(zhì)量發(fā)展，城市群、都市圈的資源集聚能力也有望得到進(jìn)一步強(qiáng)化。
表：《加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)五年行動(dòng)計(jì)劃（2023—2027年）》中關(guān)于各區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)表述
資料來源：《加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)五年行動(dòng)計(jì)劃（2023—2027年）》，中指研究院綜合整理
交通強(qiáng)國(guó)頂層設(shè)計(jì)進(jìn)一步落位，城市群、都市圈交通網(wǎng)絡(luò)有望加快完善。《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》提出要“加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，完善以鐵路為主干、以公路為基礎(chǔ)、水運(yùn)民航比較優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮的國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)，推進(jìn)“6軸7廊8通道”主骨架建設(shè)，增強(qiáng)區(qū)域間、城市群間、省際間交通運(yùn)輸聯(lián)系。加快國(guó)家鐵路網(wǎng)建設(shè)，貫通“八縱八橫”高速鐵路主通道，有序推進(jìn)區(qū)域連接線建設(shè)，加快普速鐵路建設(shè)和既有鐵路改造升級(jí)。支持重點(diǎn)城市群率先建成城際鐵路網(wǎng)，推進(jìn)重點(diǎn)都市圈市域（郊）鐵路和城市軌道交通發(fā)展，并與干線鐵路融合發(fā)展。加快建設(shè)國(guó)際和區(qū)域樞紐機(jī)場(chǎng)，積極推進(jìn)支線機(jī)場(chǎng)和通用機(jī)場(chǎng)建設(shè)，推動(dòng)打造京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝世界級(jí)機(jī)場(chǎng)群。提升水運(yùn)綜合優(yōu)勢(shì)，在津冀沿海、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)推動(dòng)構(gòu)建世界級(jí)港口群，支持建設(shè)國(guó)際航運(yùn)中心，加快長(zhǎng)江等內(nèi)河高等級(jí)航道網(wǎng)建設(shè)。
高鐵、民航建設(shè)投資力度持續(xù)加大，引導(dǎo)人口、資源要素良性流動(dòng)。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2022年我國(guó)新開通運(yùn)營(yíng)13條高線鐵路，主要涉及京津冀、長(zhǎng)三角、山東半島、長(zhǎng)江中游、中原等城市群。2023年，成自宜高鐵、貴南高鐵、南沿江城際即將實(shí)現(xiàn)開通運(yùn)營(yíng)，均為我國(guó)“八縱八橫”重要組成部分。民航方面，2022年，疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行、國(guó)際形勢(shì)嚴(yán)峻等因素對(duì)民航運(yùn)輸業(yè)造成較大影響。2023年以來，隨著疫情、油價(jià)和匯率環(huán)境逐漸改善，民航運(yùn)輸生產(chǎn)整體向好，航空客運(yùn)需求快速恢復(fù)，國(guó)內(nèi)客運(yùn)規(guī)?；謴?fù)至疫情前八成。民航局表示，2023年民航將繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。在當(dāng)前構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局下，中國(guó)航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期而穩(wěn)定的政策環(huán)境較為明確，民航業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用將愈加突出。
- 城市群發(fā)展趨勢(shì) -
聚焦核心城市群主流城市
穩(wěn)健穿越周期
隨著我國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，核心城市群與都市圈發(fā)展機(jī)會(huì)進(jìn)一步提升。近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化日益明顯，優(yōu)勢(shì)區(qū)域因市場(chǎng)需求支撐較強(qiáng)，在下行周期中成為企業(yè)業(yè)績(jī)“壓艙石”。
從發(fā)展階段來看，當(dāng)前，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群發(fā)展相對(duì)領(lǐng)先，在經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等方面均表現(xiàn)出極高的活力和發(fā)展?jié)摿Α３捎?、長(zhǎng)江中游城市群作為發(fā)展第二梯隊(duì)，正以區(qū)域核心都市圈為重要抓手，加速推進(jìn)同城化進(jìn)程，以此構(gòu)建核心城市帶動(dòng)周邊城市的協(xié)調(diào)發(fā)展格局。此外，山東半島、粵閩浙沿海和中原等城市群也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)布局、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等方面都具備一定優(yōu)勢(shì)和特色，為周邊地區(qū)的發(fā)展提供了引領(lǐng)支撐。
表：主要城市群經(jīng)濟(jì)、人口及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模
數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）
2022年，主要城市群經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模及發(fā)展水平優(yōu)勢(shì)明顯，五大城市群（長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經(jīng)濟(jì)規(guī)模在全國(guó)中占比達(dá)53%，常住人口數(shù)量占比42%。經(jīng)濟(jì)與人口的高度集中也為住房市場(chǎng)發(fā)展帶來巨大優(yōu)勢(shì)。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達(dá)61%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額由2021年的56%提至58%。
長(zhǎng)三角城市群：2023年城市群內(nèi)有14個(gè)城市位居全國(guó)投資吸引力前50。
長(zhǎng)三角城市群以其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為依托，在疫情的影響下經(jīng)濟(jì)仍保持活力，區(qū)域協(xié)調(diào)程度不斷深化，人口持續(xù)增長(zhǎng)。京滬高鐵二線規(guī)劃補(bǔ)全，進(jìn)一步提升長(zhǎng)三角地區(qū)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)中的影響力。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情影響調(diào)整幅度較大，但熱點(diǎn)城市基本面良好，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，2023年以來市場(chǎng)情緒逐步修復(fù)，土拍熱度也帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)。
珠三角城市群：房地產(chǎn)市場(chǎng)存在恢復(fù)預(yù)期，但區(qū)域復(fù)蘇節(jié)奏有賴于廣深市場(chǎng)恢復(fù)速度，9城中7城位居投資吸引力前50。
珠三角城市群受到疫情嚴(yán)重沖擊，經(jīng)濟(jì)增速放緩、人口大規(guī)模外流，但城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性凸顯，產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程加速，有望迎來新的高質(zhì)量發(fā)展階段。《廣東省人民政府關(guān)于高質(zhì)量建設(shè)制造強(qiáng)省的意見》印發(fā)，珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)高端化定位提升，“制造業(yè)當(dāng)家”、對(duì)標(biāo)世界一流城市群，中長(zhǎng)期謀劃發(fā)展。廣深雙核投資吸引力保持城市群前列，東莞、佛山制造體系持續(xù)升級(jí)，發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步釋放。短期來看，隨著政策持續(xù)優(yōu)化、人口加速回流，核心城市市場(chǎng)情緒有望改善，銷售或有所修復(fù)，帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)有序復(fù)蘇。
京津冀城市群：房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)整體偏弱，北京市場(chǎng)保持穩(wěn)定，天津?qū)崿F(xiàn)弱復(fù)蘇，河北三四線城市市場(chǎng)仍承壓。
京津冀城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，各城市內(nèi)生動(dòng)能逐漸修復(fù)，但人口持續(xù)外流，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放空間受限。北京市場(chǎng)仍是驅(qū)動(dòng)京津冀房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心動(dòng)能，銷售市場(chǎng)整體平穩(wěn)，政策有空間，市場(chǎng)預(yù)期有望逐漸修復(fù)。天津人口持續(xù)外流對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定制約，但產(chǎn)業(yè)和人口規(guī)模對(duì)市場(chǎng)形成支撐，其余城市市場(chǎng)企穩(wěn)或需更長(zhǎng)時(shí)間。
成渝城市群：成都人口虹吸效應(yīng)明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較好；重慶受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及商品房庫(kù)存偏高影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)仍需時(shí)間。
成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)三年來，建設(shè)行動(dòng)方案持續(xù)落位，區(qū)域定位進(jìn)一步提升，城市群內(nèi)生動(dòng)力逐步加強(qiáng)。但區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，成都樓市保持較強(qiáng)韌性，政策仍存優(yōu)化預(yù)期，市場(chǎng)成交有望保持在高位，城市投資吸引力強(qiáng)；重慶市場(chǎng)信心不足，土拍情緒仍不樂觀，短期市場(chǎng)承壓，中長(zhǎng)期市場(chǎng)空間仍在。
長(zhǎng)江中游城市群：核心城市資源集聚能力強(qiáng)，但短期房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)動(dòng)力弱，市場(chǎng)企穩(wěn)仍有賴于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及政策帶動(dòng)。
《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展“十四五”實(shí)施方案》的獲批，長(zhǎng)江中游城市群戰(zhàn)略地位進(jìn)一步提升，城市發(fā)展動(dòng)能有望持續(xù)增強(qiáng)。武漢、長(zhǎng)沙、南昌三座核心城市發(fā)揮人口、產(chǎn)業(yè)、交通等優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)區(qū)域間合作聯(lián)動(dòng)。2022年多個(gè)超預(yù)期因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期，供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化后，2023年購(gòu)房需求有望溫和釋放，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)能相對(duì)強(qiáng)勁。
總體而言，在新的發(fā)展階段，企業(yè)更需要優(yōu)選城市優(yōu)選板塊，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中把握相對(duì)確定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并不斷提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，契合不同地區(qū)的住房需求。核心一二線城市、長(zhǎng)三角和珠三角優(yōu)勢(shì)三四線城市集聚資源能力突出，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)也為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了更強(qiáng)支撐，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力較大。
數(shù)據(jù)說明：
1、本報(bào)告研究范圍指所有“地級(jí)及以上城市”，不包括自治州、盟等地級(jí)行政區(qū)。
2、粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報(bào)告沿用海峽西岸城市群覆蓋范圍統(tǒng)計(jì)；為避免重復(fù)計(jì)算，中原城市群未統(tǒng)計(jì)與京津冀、山東半島城市群重疊的城市；長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群均出現(xiàn)規(guī)劃中只含某城市部分縣、區(qū)的情況，為方便計(jì)算，本次研究中城市群面積、GDP 和人口等指標(biāo)均按地級(jí)市全市計(jì)算。
