在多地推廣實(shí)施二手房“帶押過戶”實(shí)踐的基礎(chǔ)上，3月30日，中國自然資源部、中國銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(下稱通知)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項政策的推廣落地，將進(jìn)一步減少二手房交易時間，降低買賣雙方交易成本，促進(jìn)二手房流通。
但同時，該項政策涉及到不動產(chǎn)登記部門、銀行、買方、賣方甚至公證機(jī)構(gòu)等，需要多方密切配合，完善交易流程，才能防止交易中出現(xiàn)的風(fēng)險。律師提醒，整個流程中，如果沒有順利解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態(tài)，并沒有取得“完整意義”上的所有權(quán)。因此，購房人也要注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化。
各地實(shí)踐得到認(rèn)可 降低交易成本
通知稱，“帶押過戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
不過，盡管有《民法典》的上述規(guī)定，在二手房買賣交易中，“帶押過戶”仍存在多個難點(diǎn)與風(fēng)險點(diǎn)。比如，貸款銀行往往會通過約定的方式，明確“不動產(chǎn)在抵押期間禁止、限制轉(zhuǎn)讓”，這種情況下，抵押人的“帶押過戶”申請很難被通過。當(dāng)事人仍需先償還貸款，再辦理過戶，從而拉長了交易時間，增加交易成本。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣稱，《民法典》在2021年生效后，由于帶押過戶存在一定的風(fēng)險，并沒有立刻實(shí)際落地，如今不少城市的實(shí)務(wù)操作，正是在這個法條的基礎(chǔ)上展開的。
為了實(shí)現(xiàn)先償還貸款、再辦理過戶的目的，就需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過戶。然后由買方再重新申請貸款，辦理設(shè)立抵押、批貸、放款等流程。這種辦理方式，給買賣雙方帶來一定的資金壓力，甚至要借助高息、高風(fēng)險的“過橋貸”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說：“按100萬元總價的房子計算，購房者一般貸款金額約為70萬元。平均下來，在出售該套房源時，貸款本金余額預(yù)計會在50萬元左右。按照過去的交易模式，其需要先籌集50萬金額才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照近期各地的實(shí)踐，這50萬的提前支付成本可以省略，使得二手房的交易明顯加快?！眹?yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，兩部委出臺的上述通知說明，過去各地“帶押過戶”的試點(diǎn)和案例，已經(jīng)獲得認(rèn)可，具備了推廣的可能。
3月30日的通知提出，要推動省會城市、計劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。
根據(jù)自然資源部、銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)，中國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜稱，目前各地“帶押過戶”主要分為個人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個人業(yè)務(wù)居多，主要針對二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺、平頂山，將“帶押過戶”業(yè)務(wù)擴(kuò)展至工業(yè)項目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，進(jìn)一步簡化企業(yè)間交易流程，有效解決了在押的不動產(chǎn)交易過戶中“轉(zhuǎn)貸”辦理時間長、交易風(fēng)險高、資金負(fù)擔(dān)重等問題。
多地、機(jī)構(gòu)迅速跟進(jìn) 推動二手房交易活躍
記者注意到，上述通知發(fā)布后，已經(jīng)有多個地方和金融機(jī)構(gòu)予以響應(yīng)。
3月31日，北京住建委等四部門發(fā)布通知，即日起，北京市個人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務(wù)，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”模式，辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。
北京市明確，二手住房交易“帶押過戶”業(yè)務(wù)需要同時滿足四個方面的條件：北京市個人二手房交易；買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，相比其他城市，北京“帶押過戶”有一些創(chuàng)新。比如，政策明確兼容跨行貸款，買方可以選擇賣方貸款行，也可以在其他銀行申請貸款。不過，買方選擇“帶押過戶”時，不能使用公積金貸款，這需要買賣雙方注意。
3月31日，東莞市住建局發(fā)布通告，現(xiàn)定于2023年4月3日起，在市鎮(zhèn)(園區(qū))政務(wù)服務(wù)大廳綜合窗口開展存量商品房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。存量商品房“帶押過戶”業(yè)務(wù)主要適用于該市行政區(qū)域內(nèi)僅存在一個有效抵押權(quán)登記且已納入“全市通辦”樓盤范圍的商品房。非“全市通辦”樓盤范圍的存量商品房已處理歷史遺留問題且能正常辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的，可參照執(zhí)行。
近兩日，已有農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行響應(yīng)“帶押過戶”政策。農(nóng)業(yè)銀行北京分行已正式上線推廣個人存量住房交易“帶押過戶”業(yè)務(wù)，北京分行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，辦理該業(yè)務(wù)時，不收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，同時，實(shí)現(xiàn)交易雙方產(chǎn)權(quán)過戶、新貸款抵押無縫銜接，一次性辦妥過戶及抵押手續(xù)，貸款發(fā)放后，原抵押銀行直接解押。郵儲銀行北京分行提醒道，“不是所有貸款都可‘帶押過戶’，比如經(jīng)營性貸款就不在服務(wù)范圍內(nèi)。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，“帶押過戶”政策對帶動二手房交易具有積極作用，近期各地二手房的交易復(fù)蘇，也有部分原因是和此類政策的推進(jìn)有關(guān)系。因此，該政策值得積極推廣。
業(yè)內(nèi)提示注意事項 優(yōu)化交易流程
“帶押過戶”政策的推廣，雖然對減少二手房買賣交易時間、降低交易成本有積極意義，但業(yè)內(nèi)人士也提醒買賣雙方，需要注意一些風(fēng)險。
王玉臣分析，帶押過戶離不開至少四方主體的密切配合和無縫銜接，買方、賣方、不動產(chǎn)登記部門和銀行。必要的時候，還需要公證機(jī)構(gòu)的配合。對于買方而言，第一，必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐膸а哼^戶具體政策，不同城市的細(xì)化操作政策可能有所不同。
第二，對買方而言，雖然可以實(shí)現(xiàn)過戶，實(shí)際上是購房人在替賣方償還之前貸款。而且，可能在一定期限內(nèi)，即使實(shí)現(xiàn)了過戶，所購買的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對之前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。整個流程中，如果沒有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態(tài)，并沒有取得“完整意義”上的所有權(quán)。因此，務(wù)必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化，涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時間差。
第三，注意核實(shí)擬購買的房屋是否可以帶押過戶。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。所以，即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押的時候，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。所以需要提前在不動產(chǎn)登記中心核實(shí)清楚，查看下抵押權(quán)登記情況，看看是否有約定抵押期間不得轉(zhuǎn)讓。
第四，作為買方，建議對賣方做一些基本調(diào)查和了解，比如可以通過中國執(zhí)行信息網(wǎng)查看下賣方是否有執(zhí)行記錄，或者是否處于失信狀態(tài)，盡量避免交易過程中房屋被查封。第五，作為賣方，也需要提前核實(shí)購房人的個人征信，提前核實(shí)清楚購房人未來的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問題，不能及時回款解押。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，“帶押過戶”的推行中，金融系統(tǒng)、不動產(chǎn)部門在配合協(xié)作、優(yōu)化工作流程方面還有優(yōu)化空間。比如，在買方貸款無法落實(shí)的情況下，就辦理了轉(zhuǎn)移登記，會損害買賣雙方利益；銀行可能會擔(dān)心貸款業(yè)務(wù)流失(買方在他行貸款)，也擔(dān)心過戶后買方貸款無法落實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)落空。這些問題的解決，需要相關(guān)部門根據(jù)各自訴求制定出完善的交易流程。
自然資源部、銀保監(jiān)會的通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。
