“本以為拖了6年的項(xiàng)目終于看到曙光了，沒想到現(xiàn)在又看不到希望了?！焙苯鹇?lián)民生控股有限公司常務(wù)副總裁趙來新愁眉不展。
趙來新所說的項(xiàng)目，位于武漢市漢陽區(qū)，是由該公司開發(fā)建設(shè)的碧桂園·優(yōu)璞城，屬于“商改還”安置房房源?！?017年上半年，房地產(chǎn)市場火熱，市面一房難求，絕大多數(shù)‘三舊改造’拆遷戶選擇房屋安置補(bǔ)償，而政府一時(shí)也無法提供足夠房源，導(dǎo)致拆遷工作推進(jìn)受阻，為此，區(qū)政府建議我們將海寧皮革城二期商業(yè)用地用作還建房建設(shè)。”趙來新介紹，“項(xiàng)目投資20億元，如今，小區(qū)建好了，還剩830套房源，漢陽區(qū)政府既沒有回購需求，市政府相關(guān)部門又不允許我們向市場出售，企業(yè)資金回籠短缺，已瀕臨資金鏈斷裂。”
小區(qū)已經(jīng)全部竣工。人民網(wǎng) 周雯攝
近日，記者來到了碧桂園·優(yōu)璞城小區(qū)看到，修葺一新的小區(qū)顯得有些冷清，幾棟高樓大部分都空置著，只零星有人居住。
離小區(qū)幾公里處的項(xiàng)目部則更為冷清：進(jìn)入項(xiàng)目部需要穿過一個(gè)荒廢的停車場，項(xiàng)目部門口荒草叢生，當(dāng)初配套建設(shè)的售樓部大門緊鎖，空無一人。
緣起
2017年，武漢市出臺(tái)了《關(guān)于籌措舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置房專項(xiàng)工作方案》，該方案提到，在一定時(shí)限內(nèi)將中心城區(qū)尚未開發(fā)的商業(yè)商務(wù)辦公項(xiàng)目部分用途調(diào)整為住宅，用于舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置。其中，項(xiàng)目用途調(diào)整后建成房屋（除必要的配套設(shè)施外），應(yīng)當(dāng)全部用于舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置。
“文件出臺(tái)后，漢陽區(qū)政府號(hào)召符合政策的企業(yè)積極申報(bào)變更，我們應(yīng)政府號(hào)召，將二期用地由‘商業(yè)兼容倉儲(chǔ)用地’申請(qǐng)調(diào)整為‘商住用地’性質(zhì)，所建住宅用作漢陽區(qū)政府定向回購安置房源?！焙苯鹇?lián)民生控股有限公司工作人員介紹。
2017年11月，漢陽區(qū)城市綜合開發(fā)管理辦公室、漢陽區(qū)房屋征收管理辦公室（后改名為“漢陽區(qū)城區(qū)改造更新局”）與該企業(yè)簽訂了意向框架協(xié)議，約定所建住宅房屋全部用于還建安置。本應(yīng)在項(xiàng)目取得五證后，三方再行簽訂正式合同，但因?yàn)槭袌鲂星榈劝l(fā)生變化，至今三方都未簽訂后續(xù)詳實(shí)的合同。
不僅是該項(xiàng)目，2018年，武漢市人民政府辦公廳對(duì)包括上述項(xiàng)目在內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)調(diào)整進(jìn)行了批復(fù)，并要求各項(xiàng)目權(quán)屬單位要依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓金。
但是，一年之后情況發(fā)生了變化?！?019年在五證齊全后，拆遷戶普遍愿意選擇貨幣補(bǔ)償，加之區(qū)政府前期已儲(chǔ)備大量回購房源，國家棚改融資政策又收窄，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)回購該項(xiàng)目房源的資金與需求都極其有限。”湖北金聯(lián)民生控股有限公司工作人員表示。
據(jù)介紹，前期該項(xiàng)目在無法獲取融資的情況下，自籌資金2.1億用于補(bǔ)繳土地出讓金，加上前期土地獲取及建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱），目前實(shí)際投入已逾18億，總投資額將達(dá)20億。
希望
2021年12月21日，該項(xiàng)目全部住宅房屋竣工備案，但房源回購僅400余套，還剩余830套房源。
不僅是該項(xiàng)目，僅漢陽區(qū)就有4個(gè)“商改還”項(xiàng)目存在類似問題。湖北新龍科技發(fā)展有限公司在漢陽區(qū)的一個(gè)80000平方米的項(xiàng)目也是“商改還”項(xiàng)目之一，但因?yàn)榉N種原因，房子還未建，目前處于停工狀態(tài)。
漢陽區(qū)城區(qū)改造更新局介紹，漢陽區(qū)人民政府2022年8月曾向武漢市人民政府發(fā)函請(qǐng)示，希望提請(qǐng)研究解決有關(guān)企業(yè)反映商改還房源面向市場銷售的問題：“因舊城改建房屋征收項(xiàng)目融資政策收緊，區(qū)政府融資十分困難，加之區(qū)政府債務(wù)和隱形債等因素，暫時(shí)難以籌措預(yù)定房源資金?！薄敖ㄗh準(zhǔn)予其面向市場銷售。”
趙來新所說的“曙光”出現(xiàn)在2022年10月，武漢市政府辦公廳下發(fā)《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市國有土地房屋征收工作的意見》（以下簡稱“127號(hào)文件”）?！?27號(hào)文件”中提到，房屋征收部門組織訂購的歷史遺留商品房房源，可由相關(guān)方協(xié)商解除訂購協(xié)議，對(duì)應(yīng)的房源按照市場價(jià)格重新備案，對(duì)外銷售。
為此，漢陽區(qū)2023年1月31日又出臺(tái)了《區(qū)人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)漢陽區(qū)國有土地上房屋征收工作的實(shí)施意見》，提出“商改住”房源由區(qū)城更局會(huì)商區(qū)房管局可依法解除相關(guān)協(xié)議，相應(yīng)的房源由開發(fā)企業(yè)按照“127號(hào)文件”精神，報(bào)市相關(guān)部門批準(zhǔn)后按規(guī)定執(zhí)行。
“目前，準(zhǔn)備先和漢陽區(qū)相關(guān)部門簽署三方解除收儲(chǔ)協(xié)議書，后續(xù)按照‘127號(hào)文件’精神，武漢市房管局應(yīng)該依法依規(guī)給我們辦理預(yù)售許可證。”湖北新龍科技發(fā)展有限公司責(zé)任人劉文勝表示，當(dāng)前，漢陽區(qū)城市綜合開發(fā)管理辦公室、湖北新龍科技發(fā)展有限公司和漢陽區(qū)城區(qū)改造更新局的三方協(xié)議已經(jīng)草擬，正等著漢陽區(qū)房管局審核后簽署。
而湖北金聯(lián)民生控股有限公司相關(guān)工作人員則表示，不敢輕易和漢陽區(qū)簽署解除協(xié)議?！皡f(xié)議解除后，武漢市相關(guān)部門要是不予辦預(yù)售證，企業(yè)更是不知道怎么辦?！痹撈髽I(yè)去武漢市房管局咨詢得到的答案也印證了此擔(dān)憂。
“武漢市房管局回復(fù)稱，咨詢了市自然資源和規(guī)劃局，‘商改還’不符合‘127文件’精神，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的問題，不屬于商品房?！焙苯鹇?lián)民生控股有限公司相關(guān)工作人員介紹。
分歧
在湖北金聯(lián)民生控股有限公司提供的該項(xiàng)目土地證上可以看到，“根據(jù)武土資格函【2018】261號(hào)文，本宗土地用途調(diào)整為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、住宅用地?！?/p>
既然企業(yè)繳納了土地出讓金，且土地證上清晰寫明了為“住宅用地”，為何“商改還”房源不是商品房？
針對(duì)該問題，記者分別聯(lián)系了武漢市房管局和武漢市自然資源和規(guī)劃局。武漢市房管局回復(fù)稱，采訪內(nèi)容主要涉及規(guī)劃條件、房屋性質(zhì)的變更和征收安置，不屬于其工作職責(zé)范圍?！吧婕巴恋匦再|(zhì)方面的問題，建議咨詢武漢市自然資源和規(guī)劃局?！?/p>
隨后，記者又向武漢市自然資源和規(guī)劃局以相同的問題發(fā)去了采訪函，該單位表示，“這個(gè)采訪接受不了，不在我們職責(zé)范圍內(nèi)。”
武漢市自然資源和規(guī)劃局解釋，“127號(hào)文件”內(nèi)容已經(jīng)非常明確，后續(xù)工作以該文件精神為依據(jù)，符合房屋征收部門組織訂購的歷史遺留商品房房源，解除相關(guān)協(xié)議后，應(yīng)由武漢市房管局重新辦理相關(guān)預(yù)售證。
劉文勝認(rèn)為：“漢陽區(qū)相關(guān)職能部門和我們簽署三方解除收儲(chǔ)協(xié)議書，則表示該住宅不再用于舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置，附加條件不存在了。那么，土地性質(zhì)方面，企業(yè)依規(guī)繳納了土地出讓金，土地性質(zhì)為住宅用地，解除收儲(chǔ)協(xié)議后，武漢市相關(guān)部門沒有理由不為我們辦理預(yù)售證。”
趙來新則表示：“武漢市相關(guān)職能部門‘糾結(jié)’的點(diǎn)是，用地性質(zhì)已經(jīng)調(diào)整為住宅用地，但在用地規(guī)劃許可證上附加了一條要求，即住宅應(yīng)全部用于我市舊城（棚戶區(qū)）改造還建安置。所以，武漢市房管局稱，土地性質(zhì)不屬于商品房，無法為我們辦理預(yù)售證。”
為此，記者咨詢了湖北松之盛律師事務(wù)所政府法律事務(wù)團(tuán)隊(duì)。該團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人表示，漢陽區(qū)城市綜合開發(fā)管理辦公室、漢陽區(qū)房屋征收管理辦公室和企業(yè)簽訂了《商辦改住宅商品房收儲(chǔ)協(xié)議書》，在該協(xié)議合法有效的前提下，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行協(xié)議約定的義務(wù)，協(xié)議沒有約定或者約定不明的事項(xiàng)，各方當(dāng)事人可以協(xié)商后達(dá)成新的協(xié)議，也可以依據(jù)法律規(guī)定確定各方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
該律師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人建議，企業(yè)將其所遇到的困難向漢陽區(qū)人民政府、武漢市人民政府反映，人民政府可以采取聯(lián)席會(huì)議、協(xié)調(diào)組的方式，盡職履責(zé)，盡快解決房屋出售的障礙，將企業(yè)的損失降低至最小。
