近期，“超額儲蓄引發(fā)報(bào)復(fù)性消費(fèi)”的話題熱度淡去，“房”再度成為焦點(diǎn)。知乎在2023年2月2日做過一個(gè)簡單調(diào)查，在484個(gè)網(wǎng)友參與的“你會選擇提前還房貸嗎”的調(diào)研中，超過六成人選擇“會”，將近1/3表示“還要觀望，而”選擇“不會”的僅占10%。
盡管樣本較小，但也說明購房者對提前還房貸存在一定的訴求。去年5年期LPR（貸款報(bào)價(jià)利率）累計(jì)下調(diào)35BP，今年LPR合同的貸款利率也隨之下浮。然而，各界對后續(xù)利率下降的預(yù)期不高，且目前理財(cái)收益下降、波動加劇，這也助推了部分人群的提前還貸行為。
渣打中國及北亞區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁爽對記者表示，短期內(nèi)貨幣政策可能會保持寬松，以支持經(jīng)濟(jì)重新啟動，二季度存款準(zhǔn)備金率不排除會下調(diào)25BP。然而，他不認(rèn)為會降息，在復(fù)蘇獲得動力后，政策立場可能在下半年轉(zhuǎn)向中性。
多位接受記者采訪的銀行人士表示，按揭業(yè)務(wù)占比較高的銀行確實(shí)接到部分問詢，亦有部分銀行通過收取違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊(duì)等方式給提前還貸的購房人設(shè)置障礙。但多位律師亦表示，銀行無權(quán)拒絕提前還貸。
“提前還房貸潮”再引關(guān)注
“理財(cái)收益也不斷下降，波動大，我今年初就選擇先提前還貸了，每年在一定額度內(nèi)銀行并不會收取違約金?！蹦吃谏虾Ｖ脴I(yè)的業(yè)主對第一財(cái)經(jīng)記者表示。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對記者表示，提前還貸的行為增多，有幾方面原因。首先，大部分城市的房價(jià)或房價(jià)預(yù)期普遍下降，眼下房屋的升值空間似乎跑不贏房貸利息；其次，近期新的房貸利率不斷下調(diào)。而之前的房貸利率有不少是很高的，比如超出5%，甚至有的高于6%。還款周期越長，利息就會越高，和新的房貸利率政策相比，差額也會越大；還有一部分人原本是投資買房，當(dāng)樓市不景氣時(shí)，需要及時(shí)撤場止損，將貸款還了房子賣掉。再加上現(xiàn)在很多投資領(lǐng)域并不景氣，比如很多理財(cái)收益并不高，部分人選擇直接抽回投資、償還房貸更劃算。
此外，“房貸利率密集下降”成為春節(jié)以來的熱點(diǎn)話題，這也激發(fā)了部分購房者提前還貸的想法。
易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，1月29日，“鄭州房貸利率最低降至3.8%”的消息傳開。2023 年1月來，全國各地降低房貸利率或執(zhí)行低利率的城市名單，共計(jì)30個(gè)城市，房貸利率均低于 4.1%的下限，同時(shí)呈現(xiàn)了 4.0%、3.9%、3.8%和 3.7%的四個(gè)梯隊(duì)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在這30個(gè)城市中，至少有一半城市的房貸利率為3.8%，這也說明，3.8%成為各地降房貸工作中最主流的利率。
他提及，這30個(gè)城市普遍屬于房價(jià)指數(shù)連續(xù)三個(gè)月下跌的城市，且基本為交易行情偏冷的二三線城市。一些房價(jià)指數(shù)略強(qiáng)勢的或市場行情略好的城市，并不在此次下降的城市范圍之中。另外，有部分城市房貸利率最低為 4.0%，其雖然不是主流的 3.8%概念，但本身已經(jīng)突破了 4.1%的利率下限。 從這個(gè)角度看，此類城市已經(jīng)非常積極執(zhí)行了央行此前的新政策，換 言之，無論是 4.0%還是3.8%的利率，都體現(xiàn)了各地積極降低房貸成本、激活住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。
當(dāng)提前還款出現(xiàn)時(shí)，對于一些貸款客戶，銀行收回的利息會受到影響，這是一些銀行不愿意看到的。王玉臣表示，所以有的銀行就會通過收取違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊(duì)等方式給提前還貸的購房人設(shè)置障礙。“是否可以收取違約金或補(bǔ)償金除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多時(shí)候是以協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)建議，一方面，要積極宣傳”存量貸款也會降利息“，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地把”房貸利率下調(diào)-房貸提前償還“之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究，從保護(hù)購房者權(quán)益角度積極為購房者減負(fù)。
未來難現(xiàn)密集降利率趨勢
另一個(gè)備受關(guān)注的問題還在于，未來房貸利率將何去何從？大城市是否也會降房貸?這又對近期需要購房的人士意味著什么？
嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，降房貸利率是每個(gè)城市的政策趨勢，今年金融政策將繼續(xù)支持住房消費(fèi)，房貸利率普遍有下調(diào)的可能。關(guān)鍵問題是“降多少”。按《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制》給出的定價(jià)規(guī)則，一線城市目前并不能突破 4.1%的利率。換而言之，最低利率也只能是4.1%。未來有微調(diào)的空間。
此外，各地存量貸款的利率普遍都有下降的可能，而且2月開始已經(jīng)在下降。若沒有下調(diào)，可能有幾種原因——購房者和銀行簽訂的是固定利率貸款，導(dǎo)致銀行無法做調(diào)整；過去買的房子屬于二套房，當(dāng)時(shí)無法拿到利率折扣；此外，重新定價(jià)日在今年2月以后。
在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，若市場行情不好，激活合理住房需求的政策依然會繼續(xù)，降低房貸的工作會推進(jìn)。但若市場回暖或房價(jià)止跌，那么優(yōu)惠的房貸利率確實(shí)會收回。對于目前的購房者而言，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為繼續(xù)觀望和等待的意義不大?！耙陆档某鞘校诨旧暇蜁l(fā)布政策，引導(dǎo)利率下調(diào)。而且3.8%的利率是目前各地差不多可以落實(shí)的最低利率，類似低于 3.6%的利率可能性其實(shí)不大；此外，房貸利率下降，其實(shí)有階段性的特征。若后續(xù)房價(jià)反彈，那么此類利率政策是會撤回去的。”
他稱：“必須說明，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)朝著復(fù)蘇的通道前進(jìn)，后續(xù)或不會出現(xiàn)如此密集的降利率操作?！?/p>
LPR調(diào)降預(yù)期降溫
房貸的錨是LPR，LPR的變化亦是關(guān)鍵。早在1月時(shí)，部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為LPR（尤其是5年期）可能會下調(diào)。當(dāng)時(shí)某大型資管機(jī)構(gòu)的研究部負(fù)責(zé)人對記者表示，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)依然需要房地產(chǎn)的支撐，預(yù)計(jì)1月LPR有可能下調(diào)10BP?！钡@一預(yù)期落空。時(shí)至今日，隨著中國經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，降息的預(yù)期則進(jìn)一步下降。
植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平此前對記者表示?！敖酉聛砜赡軙幸淮位騼纱蔚慕禍?zhǔn)，降準(zhǔn)的幅度將以25個(gè)基點(diǎn)為主，50個(gè)基點(diǎn)的概率不大。目前銀行準(zhǔn)備金率的平均水平是7.8%，但許多中小銀行的準(zhǔn)備金率已是6%左右，沒有太多下調(diào)的空間”連平稱，“利率也將相應(yīng)向下調(diào)整，但幅度也會較為謹(jǐn)慎。”野村中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺最新表示，由于2022年第四季度的GDP環(huán)比增長遠(yuǎn)高于市場，中國向群體免疫的過渡速度快于預(yù)期，該機(jī)構(gòu)將2023年GDP年度增長預(yù)測從4.8%上調(diào)至5.3%。
然而，他也提及，春節(jié)假期后的復(fù)工率表明復(fù)蘇不平衡。1月底和2月初，多個(gè)地區(qū)的工業(yè)部門恢復(fù)速度很快，超過80%，但建筑部門的恢復(fù)速度仍只有10%左右，低于去年的速度，主要是受到收縮的房地產(chǎn)行業(yè)的拖累；隨著汽車購車稅減半政策的結(jié)束，1月乘用車零售額同比增長從去年12月的3%大幅下降至-34.6%。重型卡車銷量增幅從去年12月的-6.1%大幅降至1月的-51.8%；以農(nóng)歷年為基準(zhǔn)，30個(gè)城市樣本的新房銷售量7日平均增長從一周前的-39.3%改善至2月5日的-20%。
此外，野村表示，出口部門仍然面臨全球經(jīng)濟(jì)放緩帶來的強(qiáng)勁逆風(fēng)，這從PMI中的新出口訂單分類指數(shù)低迷和1月韓國出口進(jìn)一步收縮就可以看出。
