1月8日，中指研究院發(fā)布2023年百城居民置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告。報(bào)告顯示，2022年購(gòu)房需求呈現(xiàn)先降后微升趨勢(shì)，置業(yè)意愿處于相對(duì)低位水平；伴隨疫情防控明顯放松、中央從供需兩端支持房地產(chǎn)發(fā)展，樓市運(yùn)行環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。
展望2023年，中指研究院指出，2023年，受訪者收入預(yù)期出現(xiàn)明顯改善，政策放松預(yù)期仍較大，同時(shí)在改善交付風(fēng)險(xiǎn)、刺激需求釋放下，市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)復(fù)蘇，但房?jī)r(jià)仍存在調(diào)整壓力，下跌預(yù)期仍較為強(qiáng)烈，購(gòu)房者觀望情緒仍較濃，受訪者計(jì)劃于2023年進(jìn)行購(gòu)房的占比約占40%。
購(gòu)房需求出現(xiàn)底部回升跡象
據(jù)中指研究院調(diào)查顯示，2022年前三季度受訪者購(gòu)房需求呈現(xiàn)逐步下滑趨勢(shì)，2022年第三季度購(gòu)房需求降至谷底，占比約為55%，較二季度下降9個(gè)百分點(diǎn)，較一季度下降27個(gè)百分點(diǎn)；而四季度購(gòu)房需求呈現(xiàn)底部回升，占比約為63%，環(huán)比提升8個(gè)百分點(diǎn)，主要是受疫情放松、中央及地方重磅救市政策提振帶動(dòng)，但與歷史數(shù)據(jù)相比，整體購(gòu)房需求仍處于相對(duì)低位水平。
圖：2022年受訪者購(gòu)房需求占比變化
報(bào)告顯示，2022年樓市整體呈現(xiàn)持續(xù)低迷運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致購(gòu)房需求釋放速度相對(duì)緩慢，成交置業(yè)處于低位。據(jù)中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年度約39%人群進(jìn)行置業(yè)，購(gòu)房人群多為剛需+改善，其中改善置業(yè)占比約為38%，較2021年增加5個(gè)百分點(diǎn)，首套剛需購(gòu)房占比達(dá)到23%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；未進(jìn)行購(gòu)房人群占比達(dá)到61%，尤其是下半年樓市二次降溫、疫情出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間反彈，導(dǎo)致需求釋放緩慢，還貸壓力大、就業(yè)與收入不確定成為阻礙購(gòu)房的主要因素，占比分別達(dá)到50%、44%，預(yù)期未來房?jī)r(jià)下跌也明顯減弱購(gòu)房意愿，占比約為33%，另外一部分未購(gòu)房者主要是受首付資金不足影響，被迫購(gòu)房計(jì)劃延后。
近八成受訪者預(yù)期下半年市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)
對(duì)于2023年居民購(gòu)房預(yù)期展望方面，受訪者收入預(yù)期出現(xiàn)止跌回升，同時(shí)，約76%占比的受訪者表示自己所在城市市場(chǎng)將于2023年下半年逐步企穩(wěn)修復(fù)。
據(jù)調(diào)查顯示，受訪者對(duì)2023年收入預(yù)期出現(xiàn)明顯改善，其中未來收入增加占比約為41%，較2022年11月份提升11個(gè)百分點(diǎn)，未來收入下降占比約為9%，較2022年11月份下降9個(gè)百分點(diǎn)，主要還是受疫情管控放松、未來經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇等因素帶動(dòng)；而部分人群仍然面臨失業(yè)問題，據(jù)統(tǒng)計(jì)2023年預(yù)期失業(yè)占比約為12%，較2022年11月增加3個(gè)百分點(diǎn)，去年四季度以來呈現(xiàn)持續(xù)提升態(tài)勢(shì)。
中指研究院報(bào)告顯示，從不同城市來看，多數(shù)城市預(yù)期2023年收入會(huì)有提升，其中成都、桂林、莆田、福州、貴陽等城市預(yù)期收入提升占比較高，北京、上海、廣州、廈門、武漢、重慶、鄭州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市預(yù)期明年收入穩(wěn)中有增，而蘭州、天津、青島、蚌埠、安慶預(yù)期相對(duì)較弱，收入下降預(yù)期明顯，佛山、惠州、泉州、酒泉等城市分歧較為明顯，收入增加占比較高，但收入下降、失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也較為突出。
同時(shí)，2023年政策放松預(yù)期仍較大。據(jù)調(diào)查顯示，2022年政策放松預(yù)期呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，9月份以來持續(xù)位居高位水平，其中四季度政策放松預(yù)期約為46%，環(huán)比提升2個(gè)百分點(diǎn)，四季度政策收緊預(yù)期約為11%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于四季度中央開始重磅放松樓市調(diào)控，提升購(gòu)房者未來政策放松預(yù)期，2023年政策放松預(yù)期約為46%，政策收緊預(yù)期僅為9%，明年整體政策放松預(yù)期仍處于相對(duì)高位。
不過，購(gòu)房者對(duì)2023年房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍較強(qiáng)烈。據(jù)調(diào)查顯示，購(gòu)房者預(yù)期2023年房?jī)r(jià)下跌占比約為35%，較2022年提升17個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲占比僅為12%，同比減少16個(gè)百分點(diǎn)；整體來看，2023年房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍較強(qiáng)烈，主要是經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷、收入受到明顯影響，導(dǎo)致置業(yè)意愿、購(gòu)房能力出現(xiàn)下滑，短期房?jī)r(jià)信心仍相對(duì)較弱，修復(fù)仍需時(shí)間。
圖：受訪者對(duì)2023年房?jī)r(jià)預(yù)期
從不同能級(jí)城市來看，北京、上海房?jī)r(jià)預(yù)期相對(duì)較好，穩(wěn)中有漲占比較高，蘭州、福州預(yù)期房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定，其他城市預(yù)期相對(duì)較弱，廣州、成都、廈門、天津、貴陽、濟(jì)南、青島、重慶、武漢、鄭州、惠州、泉州等城市預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，佛山、安慶、蚌埠預(yù)計(jì)較差，下跌占比較高。
受訪者預(yù)期今年下半年市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)。據(jù)調(diào)查顯示，約76%占比的受訪者表示自己所在城市市場(chǎng)將于2023年下半年才能逐步企穩(wěn)修復(fù)，其中三季度占比約為41%、四季度占比約為35%。從各線城市來看，一線市場(chǎng)企穩(wěn)時(shí)間相對(duì)較早，二季度復(fù)蘇占比約為20%，三季度占比達(dá)到49%；二線城市或?qū)⒂谌?、四季度企穩(wěn)復(fù)蘇，強(qiáng)二線城市或在三季度開始復(fù)蘇，弱二線或要到四季度；三四線及縣城復(fù)蘇節(jié)奏相對(duì)較晚，或?qū)⒂谒募径瘸霈F(xiàn)企穩(wěn)，2024年回暖占比也相對(duì)較高。從不同能級(jí)城市來看，上海、北京、成都樓市企穩(wěn)預(yù)期較早，將于二、三季度出現(xiàn)復(fù)蘇，長(zhǎng)沙、濟(jì)南、佛山、蚌埠等城市受訪者預(yù)期三季度或出現(xiàn)改善，廣州、天津、武漢、廈門、重慶等城市下半年出現(xiàn)回暖概率較大，而福州、泉州、莆田、桂林等城市將于2023年底企穩(wěn)，鄭州、青島、貴陽、泉州、惠州市場(chǎng)預(yù)期分歧較大，樓市或?qū)⒂?023年下半年-2024年出現(xiàn)回暖。
四成受訪者有購(gòu)房需求，改善需求占主導(dǎo)
中指研究院報(bào)告顯示，2023年購(gòu)房需求仍相對(duì)較弱。2022年樓市運(yùn)行持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)下跌，導(dǎo)致購(gòu)房信心持續(xù)較弱，據(jù)調(diào)查顯示，計(jì)劃于2023年進(jìn)行購(gòu)房的占比僅占40%，其中購(gòu)房意愿較2022年更強(qiáng)占比達(dá)到50%，他們認(rèn)為2023年市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交謴?fù)，短期低迷行情將逐步減弱，或?qū)⒊蔀槎唐谥脴I(yè)最佳時(shí)期。
圖：2023年計(jì)劃購(gòu)房占比
同時(shí)，伴隨城鎮(zhèn)化增速下滑、人口流動(dòng)節(jié)奏放緩、居住需求逐步滿足，居民住房需求逐步開始向改善方向發(fā)展，據(jù)調(diào)查顯示，2023年改善購(gòu)房需求占比達(dá)到40%，位居各類需求首位，而剛需占比僅為24%，呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，投資購(gòu)房、學(xué)區(qū)購(gòu)房較2022年均呈現(xiàn)一定程度下滑，養(yǎng)老、度假購(gòu)房需求較弱。
圖：2023年購(gòu)房者置業(yè)主要目的
從計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間上來看，2023年購(gòu)房需求多集中于二、三季度釋放。調(diào)查顯示，40%購(gòu)房者將于2023年二季度進(jìn)行購(gòu)房，24%的占比將于三季度進(jìn)行購(gòu)房，而一季度、四季度需求釋放相對(duì)較少，占比分別為18%、11%。
圖：2023年計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間分布
在政策調(diào)控方面，中指研究院調(diào)查顯示，45%的受訪者表示希望限貸政策進(jìn)行放松，尤其是首套首付比例、二套首付比例下降，貸款額度提升，能夠明顯提升購(gòu)房能力、降低購(gòu)房門檻；37%占比希望進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，減輕未來還貸壓力，尤其是存量高房貸利率，釋放社會(huì)購(gòu)買力，31%的人群表示可以適度提升普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，能夠綜合降低稅費(fèi)、首付比例，吸引刺激需求快速釋放。而降低交易稅費(fèi)、放寬落戶、貨幣化安置等預(yù)期占比相對(duì)較低。
