?2022年，中國房地產(chǎn)市場真正進(jìn)入改善時(shí)代。
??作為“終極改善”的千萬豪宅，過去一年，核心10城共成交了42068套，同比2021年增加了10%，其中四大一線城市千萬豪宅成交占比接近8成。
??從各總價(jià)段來看，一手豪宅中總價(jià)1000萬、3000萬以上的成交還在繼續(xù)保持增長，但5000萬以上頂豪成交出現(xiàn)了下行，全國共成交383套，較2021年全年下降40%。
??單價(jià)段也是如此。2022年，單價(jià)15萬元/平方米以上頂豪共成交422套，同比下降19%。
??二手豪宅成交可謂是全面回調(diào)。
??數(shù)據(jù)顯示，無論是總價(jià)1000萬元以上豪宅，還是總價(jià)5000萬以上頂豪，亦或是單價(jià)10萬元/平方米豪宅，成交套數(shù)幾乎全線下跌。
??整體而言，2022年豪宅市場可以用一句話來總結(jié)，即一手“打新逐利”，二手“一落千丈”，從產(chǎn)品來看，無論是一手豪宅還是二手豪宅，別墅成交仍占據(jù)較大比重。
??一手豪宅市場整體表現(xiàn)仍然可圈可點(diǎn)。
??總價(jià)1000萬以上及3000萬以上豪宅成交規(guī)模繼續(xù)保持增長。其中，總價(jià)1000萬以上豪宅同比增長10%，上海、杭州、廣州和南京4個城市千萬以上豪宅成交同比均正增長，上海1000萬以上豪宅共成交14973套，同比增長44%。
??總價(jià)3000萬以上豪宅，2022年共成交了2244套，同比增加5%。該總價(jià)段成交中，上海依然拔得頭籌，共成交741套，而深圳漲幅最高，全年成交487套，同比增長183%。
??總價(jià)5000萬元以上頂豪成交出現(xiàn)下行，全年成交套數(shù)為383套，同比下降40%。其中，北京和上海成交套數(shù)同比下降超6成，深圳和青島成交套數(shù)同比漲幅均在100%以上。
??總價(jià)5000萬以上頂豪成交下行的根本原因在于供應(yīng)縮量，尤其是北京和上海，5000萬以上頂豪供應(yīng)受限，在供應(yīng)短缺的情況下，便出現(xiàn)了成交大幅下行的情況。
??從單價(jià)段來看，2022年核心城市單價(jià)10萬元/平方米以上豪宅共成交18883套，同比增加43%。其中，上海依然占據(jù)了半壁江山，成交占比超過50%，全年共成交10204套，同比增長63%。此外，北京、深圳和廣州成交套數(shù)同比均正增長。二線城市中，僅三亞和南京單價(jià)10萬以上豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)了下行。
??單價(jià)15萬元/平方米以上頂豪，2022年全國共成交422套，同比下降19%。單價(jià)15萬元/平方米以上豪宅仍然集中在北上廣深四大一線城市，而去年上榜的蘇州今年則零成交。
??2022年，二手豪宅可謂全線下跌。
??先來看整體數(shù)據(jù)?？們r(jià)1000萬以上二手豪宅成交同比降42%；總價(jià)3000萬以上二手豪宅成交同比降28%；總價(jià)5000萬以上二手頂豪成交同比降18%。
??單價(jià)段降幅最為明顯，單價(jià)10萬元/平方米以上二手豪宅成交降幅達(dá)到55%；單價(jià)15萬元/平方米以上二手頂豪成交同比降52%。
??對比發(fā)現(xiàn)，二手豪宅明顯弱于一手豪宅。但和一手豪宅類似，上海仍然占據(jù)了豪宅市場重要的市場份額。數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)5000萬以上二手頂豪，上海成交套數(shù)占了7成以上，共成交113套；而單價(jià)15萬元/平方米以上頂豪成交中，上海成交套數(shù)達(dá)到278套，占比也超過了半數(shù)。
??實(shí)際上，從更長時(shí)間周期來看，核心城市1000萬以上二手豪宅成交套數(shù)已跌回至2017年，成交規(guī)模尚未達(dá)到2016年水平。千萬以上二手豪宅在2020年達(dá)到了峰值，全年成交套數(shù)突破2萬套，達(dá)到了22827套，2021年二手豪宅成交規(guī)模較2021年回落了17%，而2022年千萬以上豪宅成交套數(shù)可謂“腰斬”。
??從二手豪宅成交情況可以明顯看出二手豪宅客戶正在發(fā)生變化，即客戶決策時(shí)間更長，一方面，一手豪宅倒掛的巨大價(jià)差使得豪宅客戶往往把一手豪宅作為首選，對二手豪宅則更加挑剔；另一方面，部分只租不售的豪宅開始掛牌出售，二手豪宅客戶面臨更多的選擇，從而拉長了決策時(shí)間。
??2022年，豪宅投資屬性弱化。
??從拋售和購買人群來看，拋售人群中有45%的購房人群因房屋升級、置換再購；同時(shí)約有三成的拋售人群通過拋售優(yōu)化資產(chǎn)配置，這部分人群往往認(rèn)為豪宅市場出現(xiàn)階段性見頂，愿意犧牲部分利潤變現(xiàn)，做高流動低風(fēng)險(xiǎn)配置，
??而豪宅購買人群中，置業(yè)升級的比例達(dá)到了65%，還有20%的人群是為子女購置，他們的核心訴求往往是追求地段，以及更高的品質(zhì)。此外，投資的比重僅為5%。
??實(shí)際上，2022年豪宅市場客戶還有一大重要變化，即年長客戶數(shù)量增加，其中，45歲以上的豪宅客戶成交占比超9成，而30+的年輕新貴在高端市場中隱退，僅在3000萬入門級豪宅中占比約在20%左右。
??此外，新經(jīng)濟(jì)退潮之下，行業(yè)新貴逐漸淡出豪宅市場，成交占比從20%左右下降至不足5%，當(dāng)前豪宅客戶仍然以制造業(yè)、高端制造業(yè)為代表的傳統(tǒng)企業(yè)為主。
??2022年，在行業(yè)整體下行的情況下，一手豪宅成交整體可圈可點(diǎn)，但整體仍不及去年表現(xiàn)。
??值得注意的是，受供應(yīng)影響，頂豪市場出現(xiàn)了一些波瀾，整體成交出現(xiàn)跳水，北京和上海總價(jià)5000萬以上頂豪均出現(xiàn)六成以上下降。成交雖然降了，但是我們也看到了一些新的信號，比如買豪宅的目的，慢慢從“投資”變成居住，這個市場還會越來越穩(wěn)。
