?2022年，全國土地市場遭遇了一場大“寒冬”。
??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月7日，全國300城土地成交面積和成交金額同比分別下降37%和34%，成交面積更是降至近10年新低；房企競拍熱情處于低位，2022年平均土地溢價率僅3.7%，同比下降7.9個百分點。
??在土地市場持續(xù)遇冷下，12月成交規(guī)模難言復(fù)蘇。有機構(gòu)人士預(yù)測，2022年土地市場成交規(guī)模同比降幅將高達4成，總成交規(guī)模將創(chuàng)近10年新低。
??機構(gòu)數(shù)據(jù)亦佐證這一點。截至12月26日，22城累計賣地1.9萬億元，同比下降超過3成，較2021年少賣地9000億元。截至11月末，22個集中供地城市中，整體供地完成率不足6成，其中長春、重慶不足2成。
??地方國資平臺再次進場托底，成為22城拿地主力，在拿地金額中占比達到42%，國企、央企全年拿地占比37%。受制于現(xiàn)金流壓力，這一年民營房企拿地占比僅為16%，混合所有制企業(yè)占比更是低至5%。
??一個變化是，受命于土地市場過熱時期的集中供地模式正逐漸淡出市場，2022年，蘇州、無錫、武漢等多個城市推出4至5輪供地，而明年或?qū)⒂懈喑鞘懈M，轉(zhuǎn)向常態(tài)化供地。
??上海收金最多 深圳溢價率最高
??城市分化是2022年土地市場的一大特點。近年來，房企回歸一二線城市拿地成為主流，而2022年諸多房企所聚焦城市范圍進一步收窄，北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥成為拿地主流。
??2022年，上海在四批次供地中共推出115宗涉宅地快，全部成功出讓，總成交金額約2839.5億元，在22城中居第一位。但相比2021年3142億元土地出讓金，仍同比下滑9.6%；平均溢價率為3.26%。
??為增強房企拿地信心，上海在第四批次供地中降低了拿地門檻，包括取消打分環(huán)節(jié)，報名房企均可競拍；降低監(jiān)管資金比例，同時允許延期繳付、分期繳付土地出讓價款等。調(diào)整后，一些財務(wù)穩(wěn)健的中小房企和外地房企得以進入上海土地市場。
??杭州2022年集中供地亦已結(jié)束，土地出讓金達1914億元，排在第二位，但同比2021年3135億元大降38.9%；平均土地溢價率為5.88%，高于上海。
??土地拍賣熱度一降再降。杭州前三個批次供地中，分別推出60宗、45宗、19宗地塊，但第四批次僅推出8宗地，其中4宗地塊因地處遠郊以底價成交。不過，熱門板塊地塊仍是房企爭奪焦點，顯示出房企拿地更加理性和謹慎。
??杭州本土市場人士認為，杭州2022年土地出讓金回落，主要受整體市場環(huán)境回落及房企資金困境影響；相比于其他城市而言，杭州市場仍具有較充足韌性，房企依然看好市場中長期發(fā)展。
??排在第三位的是北京，四批次供地中共收金1615億元，平均溢價率為5.68%。截至記者發(fā)稿，2022年北京第五批集中供地已累計掛牌7宗預(yù)申請用地，總起始價151.22億元。
??機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，22城中平均土地溢價率最高的是深圳，達到9.14%，土地出讓金共計736.27億元，目前排在第十位。在深圳第四批次供地中，共推出7總居住用地，其中3宗安居房地塊最受房企追捧，參與競買企業(yè)共計53家次（其中民企22家次）；除本地企業(yè)外，外地企業(yè)達33家次。
??供地計劃完成情況較好的是合肥，2022年四批次集中供地共成交83宗地塊，土地出讓金658.6億元，同比增加19.3%，全年供地計劃完成率超150%。不過，如此多地塊推向市場，也意味著2023年合肥新房市場供應(yīng)競爭將較為激烈。
??從22城成交土地均價來看，廈門最高，為7.14萬元/平方米；其次是北京，均價為6.62萬元/平方米；深圳排第三，均價為5.86萬元/平方米；第四名是上海，均價為5.18萬元/平方米。
??某機構(gòu)土地事業(yè)部負責(zé)人張凱表示，北京、上海、深圳、杭州因其城市經(jīng)濟基本面優(yōu)勢明顯，新房購買力仍然較強；廈門特別是島內(nèi)地塊稀缺性，以及廈門對于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對獨立的市場行情；合肥則是因其年初新房庫存不足，房企紛紛希望補倉，使其今年超額50%完成了全年宅地供地計劃。長春、沈陽等城市，全年宅地供地計劃完成率不足3成。
??張凱認為，相比2021年一批次薄利搶地，2022年所拍地塊利潤空間更為充足，尤其是一線城市地塊利潤空間普遍在10%以上。但相比利潤，眼下房企更關(guān)注項目去化速度，部分城市推出的個別限價倒掛地塊也因此受到青睞。
??地方國資托底 民企年末回歸
??2022年，土地市場遇冷是普遍現(xiàn)象。盡管整體地價較2021年小幅提升，但受房企資金承壓、樓市下行等因素影響，房企參拍熱情持續(xù)下行。數(shù)據(jù)顯示，2022年土地成交溢價率降至3.7%，較2021年的11.6%下降7.9個百分點。
??在今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、國企；從第三批次供地起，地方國資平臺再次進場托底，成為拿地主力。
??以北京為例，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在北京前四個批次集中供地中，國企央企拿地占比分別為51%、91%、65%、36%；地方國資平臺拿地占比分別為19%、3%、32%、46%；民營房企拿地占比分別為3%、6%、2%、0。
??在2022年第三批次供地中，濟南、青島、上海、寧波、南京、深圳、福州、無錫、重慶、成都、武漢、長沙、鄭州等城市，地方國資拿地金額占比均在5成以上，其中，濟南這一比例達到88%，無錫達89%，福州達93%，鄭州則高達100%。
??也就是說，在11月25日鄭州推出的第三批次23宗地塊中，除3宗流拍，其余20宗地塊全部由鄭州當(dāng)?shù)胤科蠛推脚_公司以底價競得。
??南京第四批次供地亦全部由地方國資攬下。11月10日，南京共推出4幅土地，全部由江北新區(qū)的國資企業(yè)以底價成交，總成交額為66億元。南京2022年四批次集中供地共推出99宗地塊，其中9宗流拍，共攬金約1258億元，相比2021年 2074億元出讓金下滑39%。
??成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中，70%以上的地價款都是由當(dāng)?shù)貒Y平臺所貢獻。
??受資金壓力影響，全國性布局的頭部民企除龍湖外，基本都在土地市場上消失。本土民企在各自深耕地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極。
??典型如濱江集團，前四輪集中供地中在杭州本土市場共競得28宗地塊，其中獨立拿地23宗、聯(lián)合體方式拿地5宗，土地出讓金總額達到514.55億元。
??年底，來自政策端的多重利好輪番出臺，房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”齊發(fā)，讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了久違的曙光。據(jù)不完全統(tǒng)計，自“金融支持16條”實施以來，已有60余家銀行機構(gòu)積極向房企授信，受益房企超過120家，總授信額度超過4.8萬億元。
??政策和銀行融資授信支持下，年末土地市場出現(xiàn)一個變化是：民營房企重現(xiàn)土地拍賣現(xiàn)場。
??12月15日廣州第四輪集中供地中，龍湖集團、方圓地產(chǎn)等民企踴躍報名且積極競拍。
??深圳最后一輪土地拍賣中，也出現(xiàn)民企身影，且是首次進入深圳的外地房企南通亞倫房地產(chǎn)公司，其在激烈角逐中成功將一宗安居地塊收入囊中。
??12月23日合肥第四批次集中供地中，民營企業(yè)偉星房產(chǎn)表現(xiàn)積極，且2宗競品質(zhì)地塊均有參與。
??天津第四批次供地中，民營房企拿地占比59%。其中，山西民企鵬飛集團以底價摘得2宗地塊，斥資23.8億元；龍湖集團以底價競得1宗地塊；天津匯川房地產(chǎn)、天津山川融城房地產(chǎn)各自競得1宗地塊。
??但在銷售端尚未回暖之際，市場信心仍顯不足。
??克而瑞方面認為，土地公開市場拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金也不能用于拿地，土地市場熱度回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)。當(dāng)下，大部分城市樓市成交持續(xù)低迷，如上海、杭州等城市的郊區(qū)也在下半年來出現(xiàn)認購人數(shù)明顯下降、去化困難現(xiàn)象，就此來看，2023年土地市場成交規(guī)模仍將回落，市場熱度也將延續(xù)低位。
??張凱認為，盡管更多扶持政策即將來臨，但“期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重市場壓力中，僅期房爛尾擔(dān)憂可以在短期內(nèi)得到根本性解決。疫情管控放松之后，居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)變尚需時日，而房價上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)弱則無法從根本上改變。
??他判斷，2023年土地市場將延續(xù)全國低迷、城市分化走勢，各地土地拍賣規(guī)則將保持寬松。為完成土地財政收入目標(biāo)，弱能級城市實際地價有進一步下調(diào)可能性；房企仍需重點關(guān)注市場風(fēng)險，聚焦核心城市和板塊，捕捉點狀投資機會。
