黃金時代，誕生了無數(shù)豪杰。黑鐵時代，又將消磨多少昔日天驕？
??過往意氣風發(fā)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)，如今正站在債務懸崖的邊緣，舉步維艱。即使暫時沒有債務壓力的房企們，也都是噤若寒蟬，如履薄冰。
??沒錢，壓垮房企的最后一根稻草
??近日，地產(chǎn)股受多重利好因素影響，開啟全面反彈之勢。與之相對應的是，進入10月下旬，地產(chǎn)股曾經(jīng)歷了斷崖式的下跌。一些基本面還相對不錯的房企股票價格已經(jīng)低于每股凈資產(chǎn)。這在原本就神經(jīng)緊繃的房地產(chǎn)行業(yè)上，又增添了一絲不安。
??如果將股價大幅震蕩解釋為“波動”，那在債務方面，即便用最樂觀的詞語來描述也怕是“不容樂觀”。
??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年四季度房地產(chǎn)企業(yè)將又迎來新一波償債高峰。屆時，200家核心房企境內外債券合計到期規(guī)模達1812億元，其中海外債約為617億元。
??而從企業(yè)銷售端整體來看，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場整體依然不給力，銷售端未形成可觀現(xiàn)金來源。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額10.88萬億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。從單月數(shù)據(jù)來看，根據(jù)測算，10月份商品房銷售面積約為9757萬平方米，環(huán)比下降27.9%，同比下降23.23%；商品房銷售額為9452億元，環(huán)比下降30.04%，同比下降23.71%，同樣呈現(xiàn)大幅降溫態(tài)勢。
??企業(yè)融資方面，也并沒有較大改觀，房企融資量大幅減少至近年的較低水平。根據(jù)克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2022年10月份100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比減少了37.1%，同比減少12.9%。境內發(fā)債主體仍然集中在央、國企以及部分頭部優(yōu)質房企。
??“賣不掉”，也“借不到”，負債房企流動性資金持續(xù)承壓。據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計，剛剛過去的第三季度中，債券實質違約的房企隊伍又新增了12張新面孔。據(jù)不完全統(tǒng)計，受債務違約等因素的進一步影響，有10余家房企先后收到“清盤呈請”。
??某房企內部人士表示，民營房企幾乎都在“渡劫”，有幾家能熬到市場回暖難以判斷。
??一切為了“活下去”
??面對步步逼近的危機，為了“活下去”，在狠抓銷售抓回款之外，房企們也是用盡了渾身解數(shù)。
??有的斷臂求生。
??10月24日，融僑集團宣布，為了盤活存量資產(chǎn)，改善公司現(xiàn)金流，出售福州首融灃澤置業(yè)股權及相關債權，受讓方為首開股份。標的股權交易價格為約2.498億元，標的債權交易價格為3.21億元，總計轉讓對價約5.708億元。
??在其之前，世茂集團發(fā)布公告稱，向蕪湖信思達投資出售南京一項目公司的45%注冊資本及銷售債權，總代價約17.5億元。經(jīng)世茂集團方面預測，此次變現(xiàn)出售將會虧損約1.45億元，但對于深陷流動性危機的世茂集團來說，回籠資金化解債務、維持經(jīng)營才是頭等大事。
??有的輾轉騰挪。
??11月10日，富力地產(chǎn)公告稱，其8筆總計135億元的境內債整體展期已獲通過，展期后的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。同一日，港龍地產(chǎn)完成2022年到期的13.5%發(fā)行在外優(yōu)先票據(jù)的交換要約。11月7日，恒大地產(chǎn)兩只債券展期一年被通過。
??wind數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，房地產(chǎn)企業(yè)進行展期的境內債共達1323.5億元，展期債券數(shù)量達78只。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括合景泰富、富力、弘陽地產(chǎn)、時代中國等超20家房企近期或正在推進或已完成部分債務展期或交換要約等。
??有的節(jié)衣縮食。
??近日，河南本土第一大地產(chǎn)商建業(yè)集團裁員7000名的消息在社交媒體上傳出，相關媒體從多位就職于建業(yè)集團員工處證實了此事，相關薪資結算及離職日期統(tǒng)一為2022年11月15日。
??事實上，裁員、降薪、控成本節(jié)流已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個普遍現(xiàn)象，堪稱房企應對壓力的“標準動作”。據(jù)業(yè)內統(tǒng)計，今年以來，大型房企普遍裁員比例在30%以上，個別超過了50%。而中小型房企的裁員力度更大。如去年剛在香港上市的三巽集團，其中報顯示的雇員人數(shù)，相較于去年底直接砍去了一半。在社交媒體上，房企的城市公司、項目公司高達30%-60%的裁員消息比比皆是，以搬遷總部、架構調整、區(qū)域合并等方式裁員“優(yōu)化”的大中型公司更是層出不窮。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年進行了組織架構調整或公布裁員的上市房企就有十余家，甚至包括暫時沒有債務壓力的頭部企業(yè)。相比直接裁員，還有些“壓力”企業(yè)進行了不體面的花式逼退，包括跨區(qū)調動、跨業(yè)務輪崗、體測、強制加班等等。此外，在降薪方面，高管降薪30%很常見，員工工資普遍打了8-9折，津貼、年終獎、福利等收入也基本被取消。
??也有的躺平，聽天由命。
??去年，花樣年在“躺平”上開了一個不好的頭。據(jù)最新消息顯示，其與主要美元債權人就緩解公司債務壓力的執(zhí)行方案，進行了細節(jié)討論及確認。但是，截止目前，其債務重組計劃仍未得到債權人同意。
??在已暴雷民營房企中，新力不是最先倒下的，卻是垮得最快的。自去年9月，其股價閃崩、股票停牌以來，實控人張園林就“退群”了，公司層面也缺乏具體的自救措施。業(yè)績更是慘淡，今年前10個月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)顯示，該公司及其附屬公司連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約31.37億元，同比下跌96.08%。不僅如此，公司人員流失嚴重，甚至到了無人可用的地步。其2021年報、2022年半年報一拖再拖。
??據(jù)中國房地產(chǎn)信用信息平臺顯示，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的失信被執(zhí)行案例相比以往增長迅速。2022年三季度，信用平臺共收錄房企失信被執(zhí)行信息10248條，環(huán)比增長7.2%，同比增長39.3%。在這些失信被執(zhí)行的情形中，列入原因為 “有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務”的高達6907條，占比近7成。
??更有悲壯遺憾的。
??頭部房企的“暴雷”仍在繼續(xù)，與以往不同的是，這些房企是選擇“自爆”暫無融資通道的境外債，以“力?！本硟热谫Y造血功能不失。
??11月1日，旭輝控股集團宣布，暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息。其公告稱，積極探索處置境外資產(chǎn)的機會，旨在創(chuàng)造流動性或實現(xiàn)去杠桿化，同時將全力保交付、保經(jīng)營、維護境內融資。據(jù)了解，旭輝控股集團的境外債務總額約68.5億美元，暫停支付的款項（即到期未付的本金和利息總額）約4.14億美元。
??11月13日，中梁跟隨旭輝腳步，宣布暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息，全力保交樓、穩(wěn)經(jīng)營及維護境內融資。公告顯示，中梁控股的境外債務未償還本金合計約11.8億美元，其中境外優(yōu)先票據(jù)和境外私募貸款的未償還本金約2.5億元美元。
??千億房企旭輝和中梁的暴雷遺憾，雖然讓房企更加瑟瑟發(fā)抖，但在某種意義上，卻給了黑鐵時代艱難房企們帶來了一絲希望。
??特別是作為三道紅線“全綠、被監(jiān)管機構認定為示范房企的旭輝。其境外債的暴雷，或許在某種程度上扮演了近期房地產(chǎn)金融支持性政策出臺的“最后一根稻草”。
??從旭輝董事局主席林中發(fā)朋友圈控訴“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消”，到因為12億元債務還不上而發(fā)內部信控訴“賬面有逾300億現(xiàn)金，但因為各地政府收緊預售資金監(jiān)管，導致無法滿足企業(yè)的合理按需使用”，最終宣布在境外債“躺平”。很可能正是這一過程，讓有關部門和監(jiān)管層人士下定決心要扭轉局面。畢竟在當前市場環(huán)境下，缺乏外部融資支持和資金流動性支撐，大部分民營房企無法做到既要保交付、保運營，又要保兌付。就好比同時在三個雞蛋殼上跳舞，哪個碎了都不成。
??于是，我們看到了三部門要求商業(yè)銀行可與優(yōu)質房企開展保函置換預售監(jiān)管資金政策、看到了《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》這個被稱為“房地產(chǎn)金融16條”的接連出臺，再加上支持房企融資發(fā)債的“第二支箭”的接連發(fā)力，這一系列支持政策，堪稱監(jiān)管部門轉向紓困房地產(chǎn)行業(yè)的標志性動作。
??春天或許還尚時日，但嚴寒已經(jīng)過去
??11月15日，高盛、穆迪、標普先后發(fā)布報告稱，近期多項政策支持措施，提出了更具體、更系統(tǒng)性方法幫扶，預期后續(xù)政策落實及執(zhí)行，或能為行業(yè)帶來更多利好，緩解民營房企的再融資壓力，有望提振市場信心。高盛預計，監(jiān)管部門的最新政策將在短期內減少開發(fā)商的潛在違約機會、降低項目未能完工風險、改善市場情緒，或將支持樓市交投觸底反彈，特別是仍在正常經(jīng)營中的民營房企將在銷售及項目建設方面受惠最多。標普信評也認為，只要再融資渠道通暢，企業(yè)也可以度過艱難周期。
??中歐國際工商學院教授盛松成表示，因新政策試圖解決供求問題，要求金融機構承擔更大責任，允許部分貸款展期，短期內緩解不良貸款快速積累的壓力，幫助開發(fā)商穩(wěn)定營運，有助恢復市場信心，預計房地產(chǎn)市場將可軟著陸。
??中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立也稱，“金融16條”的出臺，說明政策重點更為突出，資金端的水龍頭正在合理開啟，房地產(chǎn)行業(yè)有望進一步更快地實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
??眺望春天的腳步之際，我們也必須總結這輪房地產(chǎn)市場深度調整的得失。
??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊日前在第十三屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇上表示，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時間的深度調整，在多方面政策的作用下，在經(jīng)濟發(fā)展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進入市場規(guī)模相對小一些、平穩(wěn)發(fā)展的階段。但必須指出的是，此輪的深度調整，時間長、幅度深，教訓深刻、損失巨大，形成這個局面，既有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式的問題，也有制度環(huán)境的問題。在他看來，在供給端，要素價格上漲過快，供給與需求失衡，生產(chǎn)方式落后；在需求端，投資品屬性過強，居民住房負債率上升過快，居民財富構成中住房占比過高；在企業(yè)機制方面，杠桿率過高，金融化過度，治理結構失衡。這些都是導致市場問題的深層次原因，因此必須反思從制度環(huán)境到企業(yè)發(fā)展模式存在的問題。
??在同一論壇上，全國政協(xié)常委、經(jīng)濟委員會副主任楊偉民也認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題，不是單個城市和單個部門能解決的。在他看來，房地產(chǎn)在中國仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，不是夕陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在面臨的問題主要是結構性、區(qū)域性、體制性的。下一步要瞄準建立新的住房制度，多部門協(xié)同制定綜合性、長期性、制度性的房地產(chǎn)新政。
??隨著房地產(chǎn)金融工作、預售資金監(jiān)管的重新定調，趁著政策暖意的東風，調整企業(yè)發(fā)展模式，或許是目前深陷重壓下的房企們走出低谷的最好機會。
