財(cái)政部新規(guī)發(fā)布滿月，土地拍賣(mài)市場(chǎng)或迎來(lái)新趨勢(shì)。
??11月9日，南京第四批次集中供地結(jié)束，4宗地塊全部以底價(jià)成交，總成交金額為66億元。
??從成交結(jié)果來(lái)看，4宗地塊均由南京江北新區(qū)的國(guó)資企業(yè)摘得。其中，江北新區(qū)G12地塊由江北新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)拿下；江北新區(qū)G13地塊由軒宇投資置業(yè)摘得；江北新區(qū)G14地塊由北聯(lián)建設(shè)拍得；江北新區(qū)G15地塊由揚(yáng)子國(guó)資競(jìng)得。
??從上述拍賣(mài)結(jié)果來(lái)看，呈現(xiàn)出了底價(jià)成交、國(guó)企央企主導(dǎo)拿地的特點(diǎn)。然而，國(guó)企央企拿也將受到一定管控。
??一個(gè)月前的10月8日，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（財(cái)預(yù)〔2022〕126號(hào)，下稱“126號(hào)文”）。126號(hào)文明確：嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
??此后，無(wú)錫和蘇州第四批次集中供地相繼收官，從兩次供地拿地房企來(lái)看，盡管地方城投、國(guó)企拿地仍是主體，但更多的是以與民營(yíng)房企聯(lián)合拿地，且趨勢(shì)明顯。
??對(duì)此，業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，拿地資金不做穿透，通過(guò)聯(lián)合拿地城投企業(yè)可以規(guī)避126號(hào)文紅線，開(kāi)發(fā)商只是給城投做代建。
??也有專家表示，聯(lián)合拿地有可能成為短期內(nèi)拿地趨勢(shì)，聯(lián)合拿地趨勢(shì)如果形成，對(duì)于在中長(zhǎng)期逐步化解地方城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是有促進(jìn)作用的。
??托底“救市”？
??地方城投企業(yè)已成為土地市場(chǎng)“主力軍”。
??據(jù)申萬(wàn)宏源發(fā)布于10月16日的研報(bào)，在2022年前9個(gè)月集中供地中，各地城投拿地的平均占比為42%，其中底價(jià)拿地在城投拿地中占比為67%。
??城投企業(yè)拿地比例走高的背后，有著地方政府“救市”的考量。
??“今年以來(lái)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)低溫運(yùn)行，新房去化速度減緩，房企拿地意愿隨之減弱，地方政府土地財(cái)政收入出現(xiàn)大幅減少，特別是弱能級(jí)城市受到的影響更為強(qiáng)烈，導(dǎo)致城投企業(yè)出手拿地，變相托底土地市場(chǎng)。”機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，以22個(gè)集中供地城市為例，今年1~10月累計(jì)土地出讓金收入16795億元，相較于去年1~10月的累計(jì)土地出讓金收入22630億元同比下降了26%。如果將城市范圍擴(kuò)大至300個(gè)典型城市，今年1~10月累計(jì)土地出讓金收入24693億元，相較于去年1~10月累計(jì)土地出讓金收入38007億元，同比降幅達(dá)到35%。
??一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府讓地方城投托底，有防止土地過(guò)多流拍的考慮；另外，地方城投多是找開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，如果找不到合作者，過(guò)段時(shí)間會(huì)把土地退給政府，待土地溢價(jià)后重新掛牌?！霸诓辉黾觽鶆?wù)規(guī)模的前提下，城投拿地發(fā)揮的是正向作用?！?/p>
??張凱則介紹，部分地方政府為提升土地財(cái)政收入，存在安排地方城投企業(yè)舉債進(jìn)場(chǎng)托底拿地的現(xiàn)象，且城投拿地之后項(xiàng)目并未進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段。
??機(jī)構(gòu)9月份發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年8月，2021年集中供地的項(xiàng)目央企國(guó)企整體入市率超4成，民企入市率超3成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在6成以上，而地方國(guó)資平臺(tái)項(xiàng)目整體入市率僅9%。
??張凱認(rèn)為一個(gè)值得關(guān)注的情況是，對(duì)于大部分非市場(chǎng)化運(yùn)作的地方城投企業(yè)來(lái)說(shuō)，其主要收入來(lái)自由地方財(cái)政撥款的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地一級(jí)整理等項(xiàng)目。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期，土地出讓難度加大，地方財(cái)政收入下降，疊加部分城投企業(yè)參與當(dāng)?shù)乇＝粯枪ぷ餍枰噘Y金支出，均對(duì)城投企業(yè)現(xiàn)金流造成壓力，再加上城投企業(yè)化解債務(wù)能力下降、信用風(fēng)險(xiǎn)提升，如果繼續(xù)通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口，城投企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)被一步放大，甚至有可能出現(xiàn)債務(wù)違約和暴雷。
??10月11日，上海票據(jù)交易所公布了最新一期商票持續(xù)逾期名單，至少有41家城投主體上榜。8月逾期名單上出現(xiàn)過(guò)的，濰坊、徐州、湘潭、柳州、遵義、六盤(pán)水、畢節(jié)、大理、唐山等地21家城投主體，繼續(xù)出現(xiàn)在了9月商票持續(xù)逾期名單中。江蘇常州、江蘇泰州、山東淄博、濱州、泰安、濮陽(yáng)、焦作、昆明、渭南、攀枝花等地的20家城投為本次新增的面孔。
??聯(lián)合拿地趨勢(shì)顯現(xiàn)
??10月8日，財(cái)政部印發(fā)126號(hào)文，為城投拿地戴上一頂“緊箍咒”。
??126號(hào)文明確：嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
??“該政策的發(fā)布主要是為防范金融風(fēng)險(xiǎn)?！眹?guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)在接受記者采訪時(shí)表示。
??“但126號(hào)文中‘不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入’的說(shuō)法在實(shí)際中不好界定，如果房?jī)r(jià)持續(xù)下行、成交量低迷，有可能存在‘通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入’，但如果成交量上升、成交價(jià)格穩(wěn)定，則難以判斷?！秉S征學(xué)還擔(dān)憂。
??126號(hào)文發(fā)布后，土地拍賣(mài)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些變化。
??10月25日，無(wú)錫市2022年第四批次集中供地落槌，最終13宗地塊全部底價(jià)成交，成交總金額為163.78億元。10月31日，蘇州第四批供地收官，18宗涉宅地塊全部底價(jià)成交，收獲土地出讓金179.22億元。
??從兩次供地的拿地房企來(lái)看，民營(yíng)房企和地方城投、國(guó)資聯(lián)合拿地的趨勢(shì)明顯。
??以無(wú)錫四批次供地為例，朗詩(shī)、綠地香港競(jìng)得地塊均是與地方城投企業(yè)聯(lián)合拿地。其中朗詩(shī)競(jìng)得地塊和綠地香港的2宗地塊均分別與無(wú)錫市北塘益民投資發(fā)展有限公司聯(lián)合競(jìng)得。無(wú)錫市北塘益民投資發(fā)展有限公司母公司為無(wú)錫市梁溪區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室。綠地香港的另一宗地塊與無(wú)錫益廣輝建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合競(jìng)得，該企業(yè)母公司為無(wú)錫市梁溪區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理中心和無(wú)錫市梁溪區(qū)廣益街道辦事處。
??“126號(hào)文出臺(tái)之前的無(wú)錫三批次供地，完全沒(méi)有這類民企與城投合作拿地現(xiàn)象?！睆垊P介紹。
??在蘇州第四批次土地拍賣(mài)中，朗詩(shī)、龍湖、路徑等民營(yíng)房企也是以聯(lián)合地方國(guó)資平臺(tái)拿地的方式參與。龍湖子公司蘇州湖銘置業(yè)聯(lián)合蘇州漕湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)以底價(jià)19.6億元摘得相城區(qū)一宗宅地；朗詩(shī)聯(lián)合蘇州太湖城投以底價(jià)5.27億元摘得吳中區(qū)一宗宅地；路勁聯(lián)合太湖城投聯(lián)合體4.27億元競(jìng)得吳中區(qū)一宗商住用地。蘇州漕湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)、太湖城投均是地方平臺(tái)。
??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，拿地房企看似民企參與的積極性較高，但多為與地方國(guó)資聯(lián)合拿地，真正的投資人往往還是地方國(guó)企與城投公司，民企或以較低比例來(lái)操盤(pán)。
??對(duì)此，業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，拿地資金不做穿透，通過(guò)聯(lián)合拿地，城投企業(yè)可以規(guī)避財(cái)政部126文件的紅線，開(kāi)發(fā)商只是給城投做代建。
??張凱則表示，這類聯(lián)合拿地有可能成為短期內(nèi)的拿地趨勢(shì)。主要有兩方面的原因：第一，126號(hào)文明確規(guī)定不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入。在此約束之下，維持地方政府的土地出讓金收入，就需要城投企業(yè)托底拿地后進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段。絕大部分城投企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)不足，就需要引入市場(chǎng)化運(yùn)作的房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)。第二，在地方政府財(cái)政收入下降的背景下，城投企業(yè)單純依靠地方財(cái)政輸血無(wú)法降低自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，依賴再融資進(jìn)行債務(wù)滾動(dòng)則會(huì)進(jìn)一步減弱其財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此需要提升自己造血能力。通過(guò)和有市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的房企合作，能夠提升城投企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力，部分城投企業(yè)最終或有望成長(zhǎng)為更加市場(chǎng)化的區(qū)域型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
??“126號(hào)文旨在控制地方城投的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而這一聯(lián)合拿地趨勢(shì)如果形成，對(duì)于在中長(zhǎng)期逐步化解地方城投的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是有促進(jìn)作用的。”張凱說(shuō)。
