國家統(tǒng)計(jì)局10月24日公布的《2022年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8%。商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額99380億元，下降26.3%。
??同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，環(huán)比下跌的城市有54個(gè)，1個(gè)城市環(huán)比持平。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅8個(gè)，環(huán)比下跌的城市有61個(gè)，1個(gè)城市持平。根據(jù)易居研究院測算，9月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-2.3%；全國70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.5%。
??房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌幅壓力略大
??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，仍處下行通道。1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%；其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。
??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)表示，雖然開發(fā)投資數(shù)據(jù)跌幅壓力略大，但也要看到8月和9月單月投資規(guī)模已保持環(huán)比正增長拉升，說明各城市近期也在積極防范該指標(biāo)失速的風(fēng)險(xiǎn)。
??土地購置面積方面，1-9月份為6449萬平方米，同比下降53%；土地成交價(jià)款5024億元，同比下降46.2%。從到位資金來看，1-9月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，國內(nèi)貸款13661億元，下降27.2%；利用外資61億元，增長2.7%；自籌資金40568億元，下降14.1%；定金及預(yù)收款37348億元，下降34.1%；個(gè)人按揭貸款18397億元，下降23.7%。
??從數(shù)據(jù)上看，近幾個(gè)月土地購置數(shù)據(jù)普遍保持在下跌近50%的水平。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，說明土地?cái)?shù)據(jù)的壓力確實(shí)較大。助力土地市場走出低谷的動(dòng)力，在于確保銷售市場回暖和房企資金狀況改善。另外，從到位資金情況看，房企資金壓力確實(shí)還比較大，房企要做好充分的思想準(zhǔn)備。值得注意的是，一些民企近期開啟了發(fā)債2.0的動(dòng)作，說明各部門正在積極為房企創(chuàng)造更好的融資環(huán)境。
??商品房單月銷售連續(xù)兩個(gè)月回溫
??商品房銷售情況方面，總體上仍處于盤整階段，最近幾個(gè)月都保持在下跌兩成左右的水平。從單月銷售情況看，則連續(xù)兩個(gè)月回溫。
??數(shù)據(jù)顯示，1-9月份商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。
??雖然市場普遍認(rèn)為今年的“金九銀十”成色不足，但9月份的單月數(shù)據(jù)還是出現(xiàn)了比較明顯的拉升。根據(jù)2022年以來的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測算，9月份商品房銷售面積為13532萬平方米，環(huán)比上漲39.33%。商品房銷售額為13510億元，環(huán)比上漲33.67%。從同比情況來看，降幅也有所收窄，9月份商品房銷售面積和銷售額相比2021年同期分別下降了16.15%和14.21%。
??另外在庫存方面，自年初創(chuàng)下階段新高后，一直呈現(xiàn)回落態(tài)勢。截至9月末，商品房待售面積54333萬平方米，同比增長8.1%。其中，住宅待售面積為25919萬平方米，增長15.6%。
??房價(jià)下降城市繼續(xù)增加
??國家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降或持平，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅一落一升、二三線城市降幅擴(kuò)大。
??根據(jù)報(bào)告，9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，環(huán)比下跌的城市有54個(gè)，1個(gè)城市環(huán)比持平，上個(gè)月環(huán)比上漲、下跌和持平的城市分別為19個(gè)、50個(gè)和1個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅8個(gè)，環(huán)比下跌的城市高達(dá)61個(gè)，1個(gè)城市持平。上個(gè)月環(huán)比上漲、下跌和持平的城市分別為13個(gè)、56個(gè)和1個(gè)。
??具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理，9月份合肥和成都領(lǐng)跑，漲幅為0.7%，杭州和大理以0.4%的漲幅并列第二；武漢、蘭州、溫州和湛江跌幅居前，均為-0.9%。同比方面，杭州、成都、北京、上海、銀川、長沙、西安、重慶、贛州、南昌、烏魯木齊、三亞、深圳、濟(jì)南、合肥、?？?、寧波、南京、廣州和青島等20個(gè)城市上漲；以北海、湛江和哈爾濱為代表的50個(gè)城市處于下跌態(tài)勢。
??在嚴(yán)躍進(jìn)看來，包括合肥、成都和杭州等上漲相對力度大的城市，普遍也是經(jīng)濟(jì)基本面不錯(cuò)的城市。但要防范的風(fēng)險(xiǎn)是，所有城市都要把降溫的可能性做充分的假設(shè)和考慮，做好四季度的政策儲(chǔ)備和新一輪政策投放，防范此類經(jīng)濟(jì)基本面不錯(cuò)的城市也面臨新的壓力。
??二手住宅方面，9月份上海（0.5%）和北京（0.4%）分列漲幅前兩位，成都和昆明以0.3%的漲幅并列第三；北海（-1.1%）、牡丹江（-1.1%）、天津（-0.9%）和丹東（-0.9%）跌幅居前。同比方面，僅成都、北京、上海、昆明、?？?、無錫和贛州7個(gè)城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢。
??從二手房數(shù)據(jù)來看，北京、上海和成都這幾個(gè)城市的二手房價(jià)格指數(shù)相對強(qiáng)勁。對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市反饋的情況顯示，也有一些影響交易的因素，比如部分房東想掛牌交易二手房，又怕“打新”遇到不確定性，這會(huì)導(dǎo)致二手房交易節(jié)奏略慢。
