房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入筑底企穩(wěn)階段，政策工具箱頻頻發(fā)力。
近日，隨著人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，多地紛紛調(diào)整首套房貸利率下限，部分城市房貸利率已低至2.6%，這也是金融監(jiān)管部門(mén)今年以來(lái)第二次下調(diào)首套房貸利率下限。
對(duì)于貸款買(mǎi)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房貸利率是其購(gòu)房決策中的重要考量因素。還貸年限多長(zhǎng)、房貸利率多高，在一定程度上影響著消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。
差別化調(diào)整房貸政策
近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
通知規(guī)定，2022年6—8月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。具體如何調(diào)整，由各城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求自主決定。同時(shí)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，該政策發(fā)布，是金融監(jiān)管部門(mén)今年以來(lái)第二次下調(diào)首套房貸利率下限。今年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。從2021年9月房貸政策大拐點(diǎn)以來(lái)，一年過(guò)去了，各類(lèi)房貸調(diào)整政策不斷，充分體現(xiàn)了央行等部門(mén)用好房貸工具的導(dǎo)向。
據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，記者梳理發(fā)現(xiàn)，滿(mǎn)足“今年6—8月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降”這一條件的城市有23個(gè)。
其中，天津?yàn)橹陛犑?，石家莊、哈爾濱、武漢、昆明、貴陽(yáng)和蘭州6個(gè)城市為省會(huì)城市，大連為副省級(jí)市。其余15個(gè)城市均為三四線(xiàn)城市，分別是秦皇島、溫州、泉州、瀘州、大理、岳陽(yáng)、宜昌、北海、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽(yáng)和桂林。
58安居客房產(chǎn)研究院分院長(zhǎng)張波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，上述城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大或持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的城市。
部分城市房貸利率降至2.6%
根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期全國(guó)已有30多個(gè)城市紛紛調(diào)整房貸政策。
10月11日，天津市住房公積金管理中心宣布下調(diào)首套房公積金貸款利率，10月1日以后發(fā)放的首套房公積金貸款，5年期以下（含5年）利率調(diào)整為2.6%，5年期以上利率調(diào)整為3.1%；第二套房公積金貸款利率保持不變，即5年期以下（含5年）和5年以上利率分別為3.025%和3.575%。
10月9日，北京市住房公積金管理中心宣布，已執(zhí)行首套房貸5年期以下（含5年）2.6%的利率，5年期以上執(zhí)行3.1%的利率，繳存職工新購(gòu)房可按新利率執(zhí)行。另外，市管存量首套房住房公積金貸款利率將于明年1月1日起調(diào)整。
杭州、無(wú)錫、東莞、宜昌、石家莊、寧波、南寧等地也陸續(xù)發(fā)布下調(diào)首套房公積金貸款利率的通知。調(diào)整后，5年期以下（含5年）利率由2.75%降至2.6%，5年期以上利率由3.25%降至3.1%。
房貸利率調(diào)整，可以直接減少購(gòu)房者的成本支出。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，以一筆600萬(wàn)元、期限30年的首套公積金貸款為例，按照等額本息還款方式計(jì)算，執(zhí)行新貸款利率后，貸款期間可為購(gòu)房者節(jié)省利息支出18萬(wàn)元，每年可減少還款額5900元。
除了調(diào)整公積金貸款利率，山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn)、湖北武漢等多個(gè)城市已經(jīng)階段性下調(diào)首套房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限15個(gè)基點(diǎn)，這些城市所在的多家銀行目前實(shí)行的首套房商貸利率均已降至4%以下，大多為3.95%，最低可達(dá)3.7%。據(jù)測(cè)算，調(diào)整后，30年期100萬(wàn)元商業(yè)貸款可節(jié)省利息3.12萬(wàn)元。
相較總房款，利率下調(diào)所節(jié)省的利息看似不多，但對(duì)于很多家庭來(lái)說(shuō)，“能省一點(diǎn)是一點(diǎn)”。最近想換套二手房的北京消費(fèi)者方女士對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示 ：“買(mǎi)房就要精打細(xì)算，公積金貸款利率下調(diào)能減輕點(diǎn)兒壓力，最近樓市利好政策不斷出臺(tái)，這也是我下決心買(mǎi)房的因素之一?！?/p>
調(diào)控政策提振市場(chǎng)信心
樓市政策的連續(xù)調(diào)整對(duì)市場(chǎng)信心及預(yù)期的企穩(wěn)起到積極作用。
張波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，從首付和房貸利率等方面看，現(xiàn)在對(duì)于首套置業(yè)需求的政策傾斜已經(jīng)比較到位。但是針對(duì)二套或者改善型需求，政策還有調(diào)控放松的空間。
一方面，雖然許多城市已經(jīng)降低首付比例，但一些熱點(diǎn)城市二套房的首付依然較高。例如，北京、上海二套房首付大約為60%—70%，對(duì)于改善型置業(yè)人群來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)仍然較大。
另一方面，目前，三四線(xiàn)城市的限購(gòu)基本放開(kāi)，但熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市限購(gòu)門(mén)檻依然很高，下一步，限購(gòu)放松將是一個(gè)趨勢(shì)。但是，限購(gòu)放松并不等于全面放松，而是分區(qū)域、定向人群的放松。所謂的分區(qū)域，即在城市部分區(qū)縣或者產(chǎn)業(yè)集中的地方，適當(dāng)放寬限購(gòu)門(mén)檻；定向人群，即對(duì)人才或多孩家庭等放寬限購(gòu)。
景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也認(rèn)為，未來(lái)保交樓、保民生、降低首付比例、放寬限購(gòu)才能真正提振市場(chǎng)信心。在他看來(lái)，首次置業(yè)首付比例下調(diào)到10%，二套首付比例下調(diào)到20%—30%，對(duì)樓市的提振作用會(huì)更大。
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華則表示，應(yīng)抓住穩(wěn)增長(zhǎng)關(guān)鍵窗口期，出臺(tái)階段性、差別化穩(wěn)樓市增量政策，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，因城施策，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購(gòu)房成本，促進(jìn)樓市需求回暖。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，除了降低房貸利率，促進(jìn)更多需求釋放外，還要在供應(yīng)端發(fā)力，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，多推中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房；同時(shí)，要加速房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置，加快保交樓，以提振市場(chǎng)信心。
