國內(nèi)存貸利率普遍下行，部分房主提前還房貸的意愿強烈，甚至打起了用更低成本的貸款“置換”房貸的主意，這讓善于包裝的貸款中介“有機可乘”。
記者了解到，當下因為經(jīng)營貸貸款利率普遍低于房貸，不少貸款中介會在推銷業(yè)務(wù)過程中暗示其中“套利”的機會，也有購房者主動尋找相應(yīng)操作渠道。這一模式在過去炒房客加杠桿炒房時曾“盛行一時”，甚至不少剛需購房者還會通過成本更高的消費貸補足首付款。
不過值得注意的是，這些都屬于監(jiān)管禁止的“資金違規(guī)進入樓市”的范疇，一旦被貸后追蹤“識破”，不僅會被收回貸款還面臨失信風險。另有法律人士對記者表示，如果其中借用空殼公司申請經(jīng)營性貸款，還可能涉嫌欺詐貸款，銀行人員若審核不審慎也會加大內(nèi)部風險。
經(jīng)營貸“置換”房貸有花招
三年前剛在北京買房的王強（化名）最近一直在和貸款中介打交道，希望在“少還房貸利息”的問題上找到合適的解決方案。因為相比利率不斷走低的經(jīng)營貸，他手中的房貸利率即使掛鉤最新的5年期以上LPR（貸款市場報價利率）也依然更高。
“現(xiàn)在比較劃算的就是經(jīng)營貸（置換）和（房屋）二次抵押貸款，但都需要名下有公司?！泵鎸ν鯊姷淖稍?，一位貸款中介劉奧（化名）這樣介紹。
以北京地區(qū)為例，上述兩種經(jīng)營貸的利率最低可以做到3.4%～3.6%，均分為10年期先息后本（前期壓力較小）、20年期等額本息兩種方式，相比當?shù)厥滋追?.3%的房貸利率的確更低。從金額來看，二者貸款上限在房屋價值的60%～85%之間。
關(guān)于“房貸置換”，幾家中介經(jīng)理都表示最近“很多人在做這個”，他們在這方面也有很多操作經(jīng)驗。
根據(jù)劉奧介紹，所謂經(jīng)營貸置換可以通過過橋資金墊資實現(xiàn)還清房貸后，繼續(xù)還利率更低的經(jīng)營貸；二次抵押則是直接將正在還按揭的房屋進行二次抵押，以經(jīng)營用途申請一筆貸款。從正常的借款條件來看，二者均需要借款人名下有房+公司，其中二次抵押要求按揭償還18個月以上。
結(jié)合王強等人的描述和記者咨詢，所謂經(jīng)營貸置換房貸一般需要以下流程：個人攜帶身份證、房本等資料去銀行申請經(jīng)營貸——中介補充材料——銀行根據(jù)情況出具批貸函——個人（通過中介）找墊資公司還清按揭——房本解除抵押——銀行經(jīng)營貸放款——個人還清墊資并開始還經(jīng)營貸。
相比之下，二次抵押的流程更為簡單：個人申請二次抵押貸款——銀行審核放款——個人拿資金還清按揭并開始償還經(jīng)營貸。
通俗理解，二者的區(qū)別主要在于：經(jīng)營貸置換房貸流程更繁瑣，而且成本和風險更高，中間涉及高成本的社會過橋資金；二次抵押流程更簡單（一般需要借款100萬元以上），但因為資金名義上不能用于償還房貸，所以需要一定的“掩護”。
這也是中介在其中的關(guān)鍵作用——一是幫助個人尋找借款申請需要的“殼公司”，二是尋找“掩蓋”資金流水的第三方公司。以申請經(jīng)營貸為例，王強了解到通過中介買斷一家“殼公司”需要1萬元左右。在接收經(jīng)營貸款項方面，有中介人士向一位客戶透露，有至少（與其單位合作的）上千家公司“專門用于收款”，以躲避銀行的貸后追蹤。
各方動機是什么？
事實上，這些中介人士最初找到王強以及其他“客戶”的方式是電話營銷，主要推銷的是個人消費類貸款（利率更高），但因為疫情等原因?qū)е麓蠹蚁M投資觀念趨于保守，這一業(yè)務(wù)的景氣度也發(fā)生變化，從而帶來一定業(yè)務(wù)壓力。
尤其對于不少背負房貸的人來說，隨著理財凈值化轉(zhuǎn)型進而收益率波動加大、股債市場下行導(dǎo)致基金收益不理想，加上年內(nèi)銀行定期存款和大額存單利率多次下調(diào)，市面上已經(jīng)很難找到收益可以覆蓋房貸成本的產(chǎn)品。
疫情的持續(xù)和反復(fù)也影響了不少人的收入及預(yù)期，個人提前償還房貸、減少房貸成本的意愿有所提升?！艾F(xiàn)在主要是要攢錢、還錢，把家庭支出降下來”王強粗略算過一筆賬，以其當前所剩300萬元左右房貸為例，按照當前利率水平，以經(jīng)營貸置換房貸可以少還約70萬元利息。
雖然王強并不知道自己的聯(lián)系方式是如何泄露的，但他對中介已經(jīng)從“排斥”進入“試探性咨詢”階段，而最近和他打交道的這些中介人士普遍自稱與國內(nèi)多數(shù)銀行有合作，其中至少包括四大行。
“咨詢和資料篩選，還有我們?yōu)槟醪街贫ǖ馁J款方案，是在我們這邊，但真正的貸款流程是要到銀行柜臺辦理的，這一點您放心?！绷硪晃恢薪槿耸繉ν鯊姵兄Z，一般單位類型的貸款中介是沒有問題的，主要是接受銀行（某支行）委托，但也有個人類型的中介主要與個別銀行客戶經(jīng)理合作。
此前就有中介人士對記者介紹，因為銀行對于部分資質(zhì)較差或貸款金額較小的客戶審核比較麻煩，為了拓展業(yè)務(wù)會選擇與中介合作，讓后者能夠先一步幫其篩選小額貸款客戶并進行資料歸集、統(tǒng)一申請放款，從而在流程上更高效。尤為關(guān)鍵的是，經(jīng)過幫助獲客和包裝服務(wù)，中介可以獲得可觀的中介費。王強接觸的一家中介公司明確表示，其在客戶端收取服務(wù)費的標準是貸款總額的1.5%。
事實上，這一模式在幾年前曾是炒房客熱衷的“杠桿”工具，但后來隨著監(jiān)管趨嚴，加上地產(chǎn)環(huán)境變化，這一套利模式逐漸式微。而疫情以來，政策對中小微企業(yè)的支持力度加大，相應(yīng)貸款成本不斷下行，這讓很多中介甚至銀行內(nèi)部客戶經(jīng)理，與有相應(yīng)需求的客戶“一拍即合”。
這些風險不容忽視
雖然從利息成本來看的確很劃算，但王強并沒有付諸行動，因為這其中有很大的違規(guī)風險：一旦被銀行追蹤到資金用途不實，這筆貸款會被收回，而且還會影響個人征信。
資金違規(guī)流入樓市一直是監(jiān)管重點打擊的領(lǐng)域。近期各地銀保監(jiān)局開出的相關(guān)罰單密集，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理不規(guī)范、房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理不審慎、貸款支付管理與控制不到位，導(dǎo)致個人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等是主要原因。
在近期罰單的其他案由中，個人經(jīng)營貸款貸前調(diào)查不盡職，個人消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)等也頻繁出現(xiàn)，其中既涉及大行、股份行的地方分支機構(gòu)，也有城商行、農(nóng)商行。
根據(jù)記者從多個中介人士處咨詢了解，一般銀行會與中介簽訂相應(yīng)協(xié)議，包括約定中介需要完成多少獲客，銀行需要為其設(shè)定“綠色通道”等。王強咨詢過的一家規(guī)模較小中介機構(gòu)的人士表示，可以為其找到比市面上經(jīng)營貸利率更低的貸款，但貸款方主要是東北地區(qū)某村鎮(zhèn)銀行。
對于王強擔心的銀行貸后追蹤問題，劉奧則明確表示不用擔心，后續(xù)的事情交給他們（中介）就好。據(jù)記者了解，銀行一般會在貸款發(fā)出后1個月或3個月內(nèi)進行資金用途追蹤，之后也會定期追蹤，因此如果個人是在“買斷殼公司”后申請經(jīng)營貸，一般需要至少持有10年以上。也有中介人士表示，有些銀行只追蹤第一手，只要在借款1個月之后再用，大概率不會出問題。
盡管中介的介紹看起來“天衣無縫”，但并不代表沒有風險。有法律人士對記者表示，這一違規(guī)操作過程中，除了個人面臨貸款被收回、征信受影響，銀行面臨行政處罰外，如果是居民和中介聯(lián)手造假申請經(jīng)營貸，還涉嫌騙取貸款；如果串通銀行內(nèi)部職員，銀行工作人員則涉嫌違規(guī)發(fā)放貸款罪，銀行內(nèi)部的系統(tǒng)風險也會大大增加。
