業(yè)內(nèi)人士表示，云南大理率先推出“企業(yè)版共有產(chǎn)權(quán)房”，后續(xù)還要出臺細(xì)則對出租、交易等進行明確。
“半價買房”？“半租半買”？云南大理推出“企業(yè)版共有產(chǎn)權(quán)房”一時間引發(fā)社會關(guān)注。
與政府共有產(chǎn)權(quán)房不同，“企業(yè)版共有產(chǎn)權(quán)房”由開發(fā)商和購房人共有，剩余產(chǎn)權(quán)可以由購房人租賃使用，后期再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)，這種方式，購房人會接受嗎？是否存在法律層面的風(fēng)險呢？
大理率先試水“企業(yè)版共有產(chǎn)權(quán)房”
8月1日，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見的通知》(簡稱《通知》)?！锻ㄖ诽岢?，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。
大理此次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”和此前大家熟知的共有產(chǎn)權(quán)房不同，傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)是購房人和地方政府共有產(chǎn)權(quán)，而此次則是屬于購房人和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)。這意味著大理是首個試水出臺“企業(yè)版共有產(chǎn)權(quán)房”政策的城市。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此類政策主要是為了降低購房門檻，而從開發(fā)商角度來講，是為了加速銷售。此類政策落地后涉及的問題比較多。比如，此類房屋最后辦理產(chǎn)權(quán)證，購房人是不是屬于從開發(fā)商手里買回產(chǎn)權(quán)，那房屋的性質(zhì)是不是屬于二手房？它涉及的稅費、價格要如何計算。以新房的價格定還是以未來的市場價格定呢？后續(xù)還要出臺相應(yīng)的細(xì)則加以明確比較好。
除了大理以外，深圳在今年7月就單個項目已經(jīng)試水“青年人才共有房計劃”。這一計劃由深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進會聯(lián)合深圳安佳建實業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)布，指的是青年人才與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，三年后可相互回購。
根據(jù)上述計劃，三年之后，如果房價出現(xiàn)上漲，青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價購買剩下的一半產(chǎn)權(quán)，搭上資產(chǎn)上漲的“順風(fēng)車”；如果三年后房價下跌，企業(yè)將向青年人才按原價回購一半產(chǎn)權(quán)，確保青年人才置業(yè)無憂，安居樂業(yè)。
但是，從落地項目來看，目前唯一落地的項目為位于深圳寶安區(qū)的產(chǎn)業(yè)公寓——朗峻·107數(shù)字花園。該項目用地為工業(yè)用地，推出50套房源為產(chǎn)業(yè)公寓，而此類公寓、單身宿舍等非商品住宅類產(chǎn)品本身在市場上就去化不佳。
產(chǎn)權(quán)如何歸屬？如何進行買賣？
大理率先試水“企業(yè)版共有產(chǎn)權(quán)房”，但目前涉及的交易價格、稅費以及后續(xù)出租、交易等細(xì)則尚未出臺。那么，這個“半價購房”“半租半買”的形式在法律層面可行嗎？房屋產(chǎn)權(quán)又如何歸屬呢？
上海市光明律師事務(wù)所羅春雷律師表示：“關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題，既然是購房者按照比例進行購買，那么雙方共有的方式為按份共有。房產(chǎn)證上則應(yīng)由購房人與開發(fā)商按比例享有房屋份額，兩者分別對自己的房屋份額享有所有權(quán)?！?/p>
據(jù)河南融業(yè)律師事務(wù)所王海濤介紹，《民法典》第二百九十七條規(guī)定，不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有，其中，按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
那么，如果后續(xù)購房者需要出租或者轉(zhuǎn)售共有產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)如何處理？
“針對后續(xù)的處分、重大修繕、變更性質(zhì)等，法律規(guī)定是應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！蓖鹾缡钦f。
王海濤進一步補充說：“關(guān)于分割，共有人約定不得分割的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割。關(guān)于轉(zhuǎn)讓份額，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。因此，對于開發(fā)商以‘共有產(chǎn)權(quán)’方式銷售商品房，開發(fā)商與購房人同為共有人的情況，尚需細(xì)化規(guī)范和實踐，以防止出現(xiàn)不必要的矛盾和糾紛。”
“購房人是否能夠?qū)λ彿课葸M行出售，需要分情況看待。如果購房人想要對所享有的份額賣給他人，開發(fā)商在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如果購房人想要把整個房屋轉(zhuǎn)讓給他人，包括購房人針對開發(fā)商份額享有的租賃權(quán)，則需要經(jīng)過開發(fā)商同意，對于該事項轉(zhuǎn)讓以及具體租賃費用都可以在買賣協(xié)議中進行約定。如果購房人想要在不帶任何權(quán)利瑕疵的情況下，把整套房屋賣給其他人，那么購房人應(yīng)當(dāng)按照與開發(fā)商簽訂的購買協(xié)議支付剩余產(chǎn)權(quán)費用，將房屋完全轉(zhuǎn)為個人所有?！绷_春雷如是說。
對于購房人與開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)存在哪些風(fēng)險，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣分析稱：“從風(fēng)險角度來看，既然剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由開發(fā)商持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)，這意味著在購房人沒有購買剩余產(chǎn)權(quán)之前，相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)依舊歸開發(fā)商所有，依舊在開發(fā)商名下。如果在這個期間，開發(fā)商出現(xiàn)資金問題，或者對剩余產(chǎn)權(quán)進行抵押，其實都可能會影響到這個房子。比如，如果開發(fā)商對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)被法院強制執(zhí)行，這部分產(chǎn)權(quán)就可能會被拍賣，進而很可能影響未來購房人對房屋的實際使用，更不用說能否再購買剩余產(chǎn)權(quán)了。”
羅春雷也表示：“購房人一定要考慮到開發(fā)商份額的安全性。購房人以‘共有產(chǎn)權(quán)’方式購買房屋，對于剩余產(chǎn)權(quán)具有期待利益，購房人想要購買的是整套房屋，實際使用的也是整套房屋，也因此支付了租賃費用。但是，如果開發(fā)商在購房人購買剩余產(chǎn)權(quán)前，將自己所持有的份額進行出賣或者抵押，購房人對于整套房屋的購買期待將會落空。如果開發(fā)商資不抵債，則可能遭受損失，且無法挽回。對于此類銷售方式，還有很多其他問題需要考慮，可以參照政府保障性住房政策，也可以由購買人與房企自由約定。諸如，自由份額的交房、房企份額的承租、兩次過戶手續(xù)的辦理、租賃費用的確定以及支付、稅費的承擔(dān)等，建議都在購房協(xié)議中進行明確約定，以免出現(xiàn)糾紛。”
