4月，受疫情影響，樓市成交進(jìn)一步下跌。同時(shí)，盡管多地首輪集中供地開(kāi)啟，房企拿地總額有所回升，但同比大降。
1-4月，百?gòu)?qiáng)房企無(wú)論是銷售規(guī)模還是拿地總額，同比降幅均超5成。有超過(guò)三成TOP50房企未拿地，市場(chǎng)下行、資金緊張帶來(lái)的投資壓力并沒(méi)有隨著部分城市土拍火熱而好轉(zhuǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期中央政治局會(huì)議釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號(hào)，多地密集出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”依然可期。預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市將面臨更長(zhǎng)的調(diào)整周期。同時(shí)，樓市回暖預(yù)期或?qū)⑻嵘髽I(yè)拿地意愿，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也將有一定程度的回溫，但是不同城市的回溫速度將有很大差異。
銷售規(guī)模同比下降50.2%
4月，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，疊加部分城市受疫情封控影響，TOP100房企4月單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大、且處于近年來(lái)單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。
受此影響，1-4月累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售規(guī)模和權(quán)益銷售規(guī)模同比降幅均已“腰斬”。
中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，1-4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家；超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為155.2億元，權(quán)益銷售面積均值為109.1萬(wàn)平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。
從重點(diǎn)城市的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，4月，受疫情反彈影響，樓市成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%。26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)愈加慘淡，成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至60%。
分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)近乎全面熄火，受疫情影響，上海樓市進(jìn)入停擺狀態(tài)，封控時(shí)間過(guò)長(zhǎng)勢(shì)必將降低居民收入及消費(fèi)預(yù)期。杭州、寧波、合肥、南京等市場(chǎng)走弱，例如南京，案場(chǎng)客戶到訪量環(huán)比下滑，新盤平均去化率低至33%。
京津冀地區(qū)僅限于北京市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，新盤平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價(jià)比樓盤銷售火爆，但遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)難言好轉(zhuǎn)，不少項(xiàng)目去化率仍低于10%。天津、河北市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重，天津來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量均同比下降約4成。
大灣區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度弱于預(yù)期，廣州市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對(duì)堅(jiān)挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域庫(kù)存積壓，成交未見(jiàn)起色。深圳仍未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，新盤平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關(guān)外區(qū)域去化普遍承壓。佛山、東莞、惠州等市場(chǎng)繼續(xù)蟄伏，例如佛山新盤平均去化率低至12%，受限于缺乏廣州外溢客群，渠道帶客、成交轉(zhuǎn)化效果均較差。
拿地總額同比下降55.9%
4月，在多個(gè)熱點(diǎn)城市首輪集中供地開(kāi)啟之下，房企單月拿地金額略有回升。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%，但同比依舊下跌69%。
中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，4月，50家代表房企拿地總額同比下降59.4%。
1-4月累計(jì)來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。
克而瑞研究中心指出，整體來(lái)看，前四月，有超過(guò)三成TOP50房企未拿地，市場(chǎng)下行、資金緊張帶來(lái)的投資壓力并沒(méi)有隨著部分城市土拍火熱而幅好轉(zhuǎn)。
從1-4月拿地金額靠前的企業(yè)來(lái)看，拿地金額TO20中，超過(guò)半數(shù)是國(guó)企、央企，僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家等少數(shù)民企。華潤(rùn)、建發(fā)、中海等拿地金額均超過(guò)250億元。由此可見(jiàn)，當(dāng)前規(guī)?；膰?guó)央企如華潤(rùn)、中海、保利、中交、建發(fā)等在核心城市拿地優(yōu)勢(shì)較大，尤其是部分集中供地城市“讓利”之下，優(yōu)質(zhì)、高性價(jià)比地塊補(bǔ)充可售貨值的同時(shí)，也優(yōu)化了企業(yè)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。民企中，受益于集中供地，一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出。如濱江、大家等在杭州均收獲頗豐。其中濱江1-4月新增拿地金額233.8億元，同比增長(zhǎng)86%，拿地幾乎全部集中在杭州。
值得注意的是，在金額TOP10中，僅有3家企業(yè)拿地金額同比上漲，一定程度反應(yīng)了當(dāng)前土地市場(chǎng)低迷和企業(yè)拿地的謹(jǐn)慎性。即便是拿地金額TOP100中，仍是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和地方平臺(tái)公司占多數(shù)，從去年下半年開(kāi)始的“托底”現(xiàn)象并未減少。
多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或三季度企穩(wěn)
對(duì)于前4月，樓市成交冷淡的原因，億翰智庫(kù)認(rèn)為，主要可歸類為三個(gè)擔(dān)憂：
一是對(duì)未來(lái)收入的擔(dān)憂，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，疊加疫情影響，地產(chǎn)、制造業(yè)、餐飲、互聯(lián)網(wǎng)、教育等多行業(yè)經(jīng)營(yíng)艱難，人們或收入受損，或工作無(wú)保障，住房消費(fèi)等購(gòu)買力嚴(yán)重受挫；
二是對(duì)房屋交付的擔(dān)憂，恒大等頭部房企爆雷帶來(lái)的各能級(jí)城市大批量房屋不能如期交付問(wèn)題，直接影響購(gòu)房意愿，也因此居民購(gòu)房偏向國(guó)央企這類交房確定性高的企業(yè)；
三是對(duì)房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂，部分企業(yè)大幅打折促銷，進(jìn)一步加劇購(gòu)房者觀望情緒。
綜上原因最終導(dǎo)致民營(yíng)企業(yè)銷售受挫較為嚴(yán)重，回款資金減少，間接對(duì)企業(yè)投資造成了較大的影響。因此，億翰智庫(kù)認(rèn)為，土地市場(chǎng)的恢復(fù)關(guān)鍵還要看銷售市場(chǎng)的情況，但可以確定的是，伴隨著土拍規(guī)則及各項(xiàng)配套政策的進(jìn)一步完善，土地市場(chǎng)正在逐步回歸理性，高地價(jià)、高溢價(jià)、高杠桿的時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去，雖有暫時(shí)性陣痛，但陣痛之后行業(yè)將迎來(lái)更加健康更加穩(wěn)定的未來(lái)。
4月末，中央政治局會(huì)議提出，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，支持各地因地制宜完善政策、支持剛需和改善型需求住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展等要求。
克而瑞研究中心認(rèn)為，近期多地對(duì)樓市進(jìn)行了“松綁”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”依然可期。預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市將面臨更長(zhǎng)的調(diào)整周期。
克而瑞研究中心還認(rèn)為，樓市回暖預(yù)期或?qū)⑻嵘髽I(yè)拿地意愿，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也將有一定程度的回溫，但是不同城市的回溫速度將有很大差異，即使是集中供地的核心城市，也有的城市土拍遇冷較為嚴(yán)重。
