中房報記者 許倩 北京報道
房地產(chǎn)紓困政策正以更大力度落地。
先是4月15日央行宣布于4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)，共計釋放長期資金約5300億元。這次降準(zhǔn)，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是住房金融回暖的表現(xiàn)。
但僅靠投入市場流動性顯然還不夠。當(dāng)下，對房地產(chǎn)市場缺乏信心的不止是購房者，還有金融機(jī)構(gòu)。
3日后，4月18日，央行、外匯局聯(lián)合出臺《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》。其中提到，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通知還要求，金融機(jī)構(gòu)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，加大對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務(wù)顧問服務(wù)。
第二日，即4月19日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會，要求抓好近期各項(xiàng)金融政策的落地工作，加大疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展金融支持。央行上海總部及相關(guān)分支機(jī)構(gòu)，18家全國性商業(yè)銀行、5家全國性金融資產(chǎn)管理公司的主要負(fù)責(zé)同志參加了會議。
此次會議上，央行再度強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。要及時優(yōu)化信貸政策，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。
“這次座談會是在疫情對經(jīng)濟(jì)沖擊超出預(yù)期，以及房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險處置急需加速推進(jìn)兩個背景下召開的?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示，一方面，央行在受疫情影響的個人按揭貸償還上作出部署，2020年疫情暴發(fā)后，很多城市也推出了這種政策，規(guī)定一段時間內(nèi)推遲還貸不算違約，不計入個人征信記錄；另一方面，優(yōu)化住房信貸政策，部分區(qū)域可根據(jù)疫情影響和房地產(chǎn)下滑程度，動態(tài)調(diào)整差別化住房信貸政策，包括調(diào)整首付比例等。
在李宇嘉看來，此次央行強(qiáng)調(diào)執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。對于房地產(chǎn)風(fēng)險處置，央行要求區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，即把大風(fēng)險拆分成小塊風(fēng)險處置，也就是從項(xiàng)目盤活作為切入點(diǎn)，這樣有利于加速房地產(chǎn)風(fēng)險處置進(jìn)度，快速理清房地產(chǎn)整體風(fēng)險。
此次央行還要求，要按照市場化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。
今年一季度，至少16家房企以發(fā)行公司債及申請金融機(jī)構(gòu)貸款等形式獲得并購融資，融資主力亦逐漸由央企、國企擴(kuò)大至優(yōu)質(zhì)民營房企，包括碧桂園、美的置業(yè)、旭輝控股、新希望地產(chǎn)4家民營房企已合計獲得并購類貸款逾700億元。
但更多民營房企融資依然艱難，它們面臨的更大壓力還有來自到期債務(wù)與融資發(fā)債造成的剪刀差缺口。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年房企到期債券總額約為9603億元，其中3-4月連續(xù)兩個月到期債務(wù)規(guī)模均超過千億元，這兩月無疑對房企資金流動性構(gòu)成一定威脅，將增大對房企融資能力考驗(yàn)。整個2022年房企美元債本金存量金額約2043.23億美元。
但從2020年末開始，在“三道紅線”與貸款集中度約束下，房企自身融資渠道呈現(xiàn)收緊態(tài)勢。
今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%，這是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大降幅，比2020年一季度還低。其中，國內(nèi)貸款同比下降23.5%；定金及預(yù)收款同比下降31%；個人按揭貸款同比下降18.8%；自籌資金同比下降4.8%。這也從側(cè)面反映出，當(dāng)前，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)投放積極性仍然謹(jǐn)慎，放貸風(fēng)險偏好降到低點(diǎn)。
“內(nèi)地金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)放寬對房地產(chǎn)開發(fā)商債務(wù)限制，以協(xié)助度過新一波疫情沖擊。”人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司前司長盛松成近日在接受采訪時表示。
他指出，疫情可能嚴(yán)重打擊房屋銷售并阻礙市場復(fù)蘇，各級政府應(yīng)對開發(fā)商流動性危機(jī)導(dǎo)致的惡性循環(huán)保持高度警惕，認(rèn)為考慮到目前的市場情況去杠桿應(yīng)可適當(dāng)放慢，監(jiān)管機(jī)構(gòu)亦應(yīng)允許銀行繼續(xù)向違反“三條紅線”債務(wù)指標(biāo)的開發(fā)商提供貸款。
他還呼吁，應(yīng)允許銀行有更多時間來遵守限制房地產(chǎn)貸款的規(guī)定，同時地方政府亦需繼續(xù)放寬購房限制以刺激需求。
