氣溫漸升，2022年首輪集中供地進(jìn)程也已過(guò)大半。
“兩集中”供地新模式開(kāi)啟的第二年，土地市場(chǎng)在去年年末的冷靜趨穩(wěn)中，等來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好不斷的釋放。今年土地市場(chǎng)拍賣熱度如何？又出現(xiàn)了什么新特點(diǎn)？
資料圖：正在建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤。 中新社記者 張斌 攝
供地批次增加，規(guī)?？s減
2022年的集中供地，比2021年開(kāi)始得更早一些。
由于2021年“兩集中”政策發(fā)布已在2月底，首批次供地便主要集中在3、4月份。相比之下，今年不少城市開(kāi)始時(shí)間有所提前。
打響當(dāng)頭炮的便是北京。1月7日，北京掛牌了2022年第一批次集中供地地塊；2月17日，北京首輪集中供地落下帷幕，18宗地塊中成交17宗地塊，總攬金480.255億元。
伴隨著首輪批次提前的，是多地供地節(jié)奏的變化。不同于2021年統(tǒng)一的“一年只賣三次地”，部分城市今年土地供應(yīng)從三批次增加為四批次。青島、武漢、廈門、重慶和濟(jì)南均已明確全年供地計(jì)劃分四批次供地。
“首批次提前有利于合理安排供地計(jì)劃，避免市場(chǎng)供求大起大落。供地批次的提升，減輕各批次供地壓力，便于房企靈活應(yīng)對(duì)，有利于土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。”中指研究院表示。
批次的增加也引發(fā)了供應(yīng)面積的分散。多數(shù)城市今年首批集中供地規(guī)模同比去年首批出現(xiàn)明顯縮減，北京、青島、重慶、長(zhǎng)沙等地同比縮減規(guī)模過(guò)半，武漢的同比縮減幅度更是超九成。
“這反映出當(dāng)前市場(chǎng)仍處恢復(fù)期，樓市情緒還未完全好轉(zhuǎn)的情況下，集中供地也處在謹(jǐn)慎狀態(tài)?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，供應(yīng)規(guī)?？s減成為今年首輪集中供地的普遍情況，或與多地增加供應(yīng)批次有關(guān)，后續(xù)隨著開(kāi)展供地計(jì)劃的城市逐漸增多，預(yù)計(jì)供應(yīng)規(guī)模將呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。
但在供應(yīng)規(guī)模縮減的同時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊則在放量，多城供地集中在主城區(qū)配套相對(duì)成熟的區(qū)域，其中長(zhǎng)沙、武漢與重慶等地的主城區(qū)供地面積占比漲幅均超過(guò)15%。
資料圖：城中區(qū)某商品住宅樓。 孫睿 攝
降低門檻，土拍規(guī)則改善
盡管首輪土拍試水意味明顯，但各地在供地端方面的規(guī)則改進(jìn)則顯得誠(chéng)意十足，降門檻、提利潤(rùn)，搖號(hào)、抽簽基本已成標(biāo)配。
首先，部分城市房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)放寬，準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步降低。北京2021年的集中供地部分土地涉及“資格預(yù)審環(huán)節(jié)”，在2022年的出讓過(guò)程中已無(wú)該要求；合肥對(duì)于競(jìng)拍人開(kāi)發(fā)資質(zhì)放松更為明顯，競(jìng)買企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)由一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)降為二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，部分地塊對(duì)競(jìng)買企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)不設(shè)置要求。
下調(diào)保證金比例也是不少城市的選擇。武漢的土地出讓保證金比例由最高50%下調(diào)至20%，南京則由30%下調(diào)至20%，同時(shí)部分地塊付款周期也延長(zhǎng)至6個(gè)月甚至更長(zhǎng)。
更為突出的特點(diǎn)，是幾乎所有城市都默契地放棄了以往的“競(jìng)自持、競(jìng)配建”模式，特別是保障房配建。
近年來(lái)，各地針對(duì)地價(jià)過(guò)高，也曾相繼采取過(guò)“競(jìng)自持、競(jìng)配建”等一系列穩(wěn)地價(jià)政策，這些密集的調(diào)控政策的確讓土地市場(chǎng)整體熱度消退，“地王”、高價(jià)地頻出的現(xiàn)象得到控制。
但在今年，為了喚醒市場(chǎng)，各地配建要求接近全面降低，房企利潤(rùn)空間進(jìn)一步上升。武漢和廈門取消配套“保障房建設(shè)”要求，青島和成都取消配建“人才住房”要求，北京含保障房建設(shè)地塊占比由33%下降至22%。
“這樣做的目的很明確，盡可能降低房企拿地壓力，提高房企參拍積極性，也有效保障房企合理利潤(rùn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?！敝兄秆芯吭罕硎尽?/p>
資料圖：杭州某住宅樓。 郭其鈺 攝
熱度分化明顯，國(guó)企仍為主力
盡管今年的土拍從地塊品質(zhì)到競(jìng)拍規(guī)則等都對(duì)房企示好頻頻，但從成交情況來(lái)看，房企拿地仍偏謹(jǐn)慎。反映到市場(chǎng)熱度方面，城市之間熱度分化明顯。
首輪集中供地中，合肥的表現(xiàn)頗為亮眼，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度較高，19宗成交地塊中15宗達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)報(bào)高品質(zhì)住宅方案階段。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，合肥本次集中供地的火爆主要源于合肥市政府本次土地出讓的誠(chéng)意。
4月25日剛剛完成首輪供地的杭州同樣表現(xiàn)不俗，攬金827億?？偣?0宗地僅有1幅遭遇流拍，成交的59宗地中更是有23幅地觸頂搖號(hào)。
但部分庫(kù)存較大或市場(chǎng)處于調(diào)整期的城市土拍熱度仍保持低位。天津、福州、廈門、武漢、成都、南京、東莞等城市，熱度普遍一般，出現(xiàn)了大面積的底價(jià)成交、流拍或終止轉(zhuǎn)讓。
即便在同一城市里，成交熱度分化也頗為明顯。中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生指出，以杭州為例，本次供地中1宗流搖，相應(yīng)地塊周邊鄰近高架、廠房等，微環(huán)境欠佳；25宗底價(jià)成交，所在區(qū)域多為臨安、富陽(yáng)以及蕭山郊區(qū)等去化能力相對(duì)偏弱區(qū)域；23宗觸及封頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，所在區(qū)域主要在奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來(lái)科技城等熱門核心板。
中指研究院表示，從率先完成首輪土拍城市的結(jié)果來(lái)看，房企拿地明顯趨向于“傳統(tǒng)高價(jià)值”“規(guī)劃利好”“去化效率高”這三類地塊。
同樣暴露出冷熱不均現(xiàn)象的還有拿地的房企。在今年集中供地的交易中，有實(shí)力參與角逐的依舊以央國(guó)企為主。
“從近期房企的心態(tài)看，更多的還是體現(xiàn)在防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，積極促進(jìn)企業(yè)資金面穩(wěn)定等?！?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)，也說(shuō)明市場(chǎng)之間還是有分化或分歧。
“從成交情況來(lái)看，房企拿地仍偏謹(jǐn)慎，疊加當(dāng)前多地疫情反復(fù)，市場(chǎng)預(yù)期仍存在較大不確定性，與此同時(shí)，企業(yè)面臨償債高峰，資金壓力仍較大，短期土地市場(chǎng)熱度整體改善的空間或有限。”中指研究院認(rèn)為。
