3月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體依舊處于低迷態(tài)勢(shì)。
克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市3月份商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比跌幅擴(kuò)至47%。土地市場(chǎng)方面，在部分熱點(diǎn)城市開啟首輪集中供地的情況下，3月份土地市場(chǎng)仍然保持低位運(yùn)行。企業(yè)拿地依舊仍保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，截止至3月末百?gòu)?qiáng)房企中僅有三成企業(yè)拿地。
逾8成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低
具體來(lái)看，成交方面一線城市市場(chǎng)陷入沉寂。成交面積為200萬(wàn)平方米，環(huán)比微增7%，同比降49%，累計(jì)同比降37%。受制于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，上海、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“半停擺”狀態(tài)，成交同比跌幅明顯擴(kuò)大。北京、廣州成交同樣不及預(yù)期，3月上、中旬市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，新開盤項(xiàng)目平均去化率低至3成。
26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)盡顯疲態(tài)，整體成交面積為1481萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)56%，同比下降46%。受限于去年同期基數(shù)較高，疊加國(guó)內(nèi)疫情出現(xiàn)反彈，6成以上二、三線城市成交同比腰斬，僅部分疫情控制較好的城市市場(chǎng)出現(xiàn)筑底企穩(wěn)。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，企業(yè)銷售同比降幅較1、2兩月進(jìn)一步擴(kuò)大。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，3月份百?gòu)?qiáng)房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)；相比1月業(yè)績(jī)規(guī)模降低2.6%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-3月百?gòu)?qiáng)房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%。同樣，低于2020年的同期水平，一季度開局可謂慘淡。
整體來(lái)看，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳。報(bào)告顯示，一季度有逾8成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。
克而瑞研究中心分析認(rèn)為，一方面是受到市場(chǎng)低迷、行業(yè)信心不足的影響，另一方面企業(yè)自身的推盤及營(yíng)銷積極性也普遍不高。二三季度企業(yè)需加緊推盤供貨，積極營(yíng)銷以盡可能提高去化率水平。
僅三成百?gòu)?qiáng)房企拿地
企業(yè)拿地方面，即使一季度部分城市集中供地有一定熱度，但對(duì)于投資整體刺激作用依然有限。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，1-3月份新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻僅有19.7億元，同比大降46%。投資金額、建面百?gòu)?qiáng)門檻分別為5.4億元和16.7萬(wàn)平方米，同比分別下滑50%和41%。
在整體投資放緩的情況下，新增貨值集中度不降反升，可以看出當(dāng)前僅有頭部房企業(yè)在核心城市拿地。報(bào)告顯示，截止至3月末，華潤(rùn)、中海、中交、建發(fā)、萬(wàn)科、綠城新增貨值超200億元，而10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的60%，較2021年全年大幅提高25個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，百?gòu)?qiáng)房企1-3月整體拿地銷售比低至0.1，較2021年同期下降了0.1，其中10強(qiáng)房企投資積極性最高，也僅有0.14，謹(jǐn)慎投資的態(tài)度仍在延續(xù)。
盡管3月有多城開啟2020年首輪集中供地，但僅有少數(shù)頭部房企拿地，銷售TOP50房企單月拿地金額不足400億元，同環(huán)比分別下降84%和28%。前兩個(gè)月拿地較多的綠城、濱江、華潤(rùn)等均放緩了投資腳步。
但整體而言，謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度并沒有好轉(zhuǎn)。一方面百?gòu)?qiáng)房企中近七成企業(yè)依舊未拿地，超過半數(shù)企業(yè)來(lái)自項(xiàng)目開發(fā)商；另一方面拿地金額較高的企業(yè)中，僅大家、偉星拿地銷售比高于1，綠城、建發(fā)、華潤(rùn)拿地銷售比超過0.3，其余拿地銷售比均低于0.2，小于去年0.25的均值，謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)可見一斑。
流動(dòng)性壓力持續(xù)，二季度市場(chǎng)有望筑底企穩(wěn)
值得注意的是，在目前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未出清、仍有企業(yè)債務(wù)違約及暴雷的情況下，一季度金融機(jī)構(gòu)放款較為謹(jǐn)慎，整體融資未有明顯回暖、多數(shù)企業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，一季度行業(yè)100家典型房企的融資規(guī)模同比大幅下降52.5%，特別是2-3月境外融資幾乎“停滯”。2022年至今有約75%的房企融資規(guī)模同比減少，其中有近4成企業(yè)同比降幅超過50%。
從整體情況看，目前政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)日，短期內(nèi)規(guī)模房企整體的融資規(guī)模仍將保持在低位，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎、防范信用及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在加緊去化回款緩解流動(dòng)性壓力的同時(shí)，也需積極把握融資機(jī)會(huì)，在并購(gòu)融資、保障性租賃住房REITs等多方面進(jìn)行嘗試。
克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，屆時(shí)成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、潛在購(gòu)房需求及居民購(gòu)買力等多方面因素，各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只?/p>
