年度首批土拍，是未來房地產(chǎn)市場的重要晴雨表，尤其在二線城市層面，眾房企是否狀態(tài)在線，也是主要陣地的直接反映。截至目前，福州、青島、合肥熱門二線城市均完成了年度第一輪土拍，表現(xiàn)分化明顯，不溫不火之外，依然會在一些地區(qū)看到明顯的強(qiáng)復(fù)蘇信號。
福州：不溫不火 廈門建發(fā)成最大“贏家”
3月的福州暖意融融，土拍市場卻不溫不火。
3月16日上午，福州舉行了2022年首輪集中供地拍賣。原計(jì)劃出讓6區(qū)18幅地塊，用地面積56公頃，總建筑面積120平方米，起拍總價(jià)164.35億元。最終以出讓12宗地塊，攬金66.3億元收官，其中三幅現(xiàn)場撤牌，三幅流拍，八幅底價(jià)成交，兩幅溢價(jià)成交，兩幅地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號成交，整體溢價(jià)率僅為4.2%，比去年第三輪小幅提升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。
拍賣規(guī)則依舊延續(xù)去年“限地價(jià)、限房價(jià)、搖號”等方式”，2022-02號至15號地塊采用“限地價(jià)、搖號”方式拍賣出讓，2022-01號地塊采用“限地價(jià)、競首期付款比例、搖號”方式出讓。
事實(shí)上，本次福州出讓土地中，不乏優(yōu)質(zhì)地塊，9宗地塊位于晉安區(qū)，且大部分集中于二環(huán)和三環(huán)，其中，晉安湖旁的兩幅地塊最受關(guān)注，銷售指導(dǎo)價(jià)破4.5萬元/平方米大關(guān)，但由于無人報(bào)名導(dǎo)致流拍。此外，地塊面積在百畝左右的幾宗土地，由于資金較高，集體遇冷。
值得關(guān)注的是，此輪參拍房企中，除中海、保利等少數(shù)品牌房企外，福州新區(qū)開發(fā)、福州城投、城鄉(xiāng)建總等福州本土國企占將近八成，深耕福建的廈門建發(fā)卻成為此次土拍的最大“贏家”， 以29.69億元斬獲晉安、倉山2宗熱門地塊。
據(jù)悉，晉安地塊位于位于晉安區(qū)秀峰路西側(cè)、山前路北側(cè)，地鐵秀山站3號出入口，占地面積為12.18畝。7家房企經(jīng)過3輪廝殺進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，廈門建發(fā)以最高限價(jià)2.35億，搖號方式競得，樓面價(jià)17022元/平，溢價(jià)率14.63%。
另一宗為此次競買熱度最高的金山綠軸地塊，其有股市中的避險(xiǎn)板塊之稱，該地塊位于金環(huán)路以北、金康路以東，出讓面積61.56畝，形狀方正，南、北、西三側(cè)皆臨近道路，廈門建發(fā)以27.34億元競得該地塊，樓面價(jià)約22205元/平，溢價(jià)率為10.95%。
與福州土拍市場一樣遇冷的是福州房價(jià)，福州的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月，新房房價(jià)環(huán)比上漲了0.3%，二手房房價(jià)環(huán)比下跌了0.4%，連續(xù)下跌6個(gè)月。三月第二周普通住宅環(huán)比下跌了6%，僅為23243元/㎡，跌破兩萬四。
克爾瑞分析認(rèn)為，在資金環(huán)境未本質(zhì)改善、房地產(chǎn)市場降溫的大背景之下，房企的現(xiàn)金流依舊十分緊張，拿地的積極性并未被充分調(diào)動，尤其是民營房企仍處于償債高峰，根本無暇拿地。
青島：量少質(zhì)平 城陽一宗地受熱捧
與福州的不溫不火相比，青島首場集中土拍更顯波瀾不驚。
3月18日，青島首批集中供地拉開帷幕。青島供應(yīng)16宗地，成交15宗，共攬金29.32億元，總占地約33.34萬平方米，總建面約76.64萬平方米，其中商住地11宗，綜合用地4宗。12宗地底價(jià)成交，城陽、西海岸新區(qū)等3宗地溢價(jià)成交，城陽亞洲杯4號地溢價(jià)率最高，為13.44%，平均溢價(jià)率為2%。
本次土拍可以用“量少質(zhì)平”來形容，地塊集中在城陽區(qū)、西海岸新區(qū)、即墨區(qū)三區(qū)，市南、市北李滄、嶗山均無地塊供應(yīng)，這意味著今年青島首批次供地傳統(tǒng)主城區(qū)無地塊成交，近郊成為此次土拍的“主戰(zhàn)場”。
值得一提的是，青島今年計(jì)劃進(jìn)行四批次的集中土地出讓，本次采用限地價(jià)，地價(jià)觸頂進(jìn)入競品質(zhì)階段，競品質(zhì)得分相同進(jìn)行搖號的競價(jià)方式。
本次成功競得地塊的公司有：瑞源、中交海發(fā)、青島珠山書畫院、青島董家口置業(yè)、青島西海岸國華開發(fā)建設(shè)有限公司、青島富群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、煙臺融發(fā)匯科置業(yè)有限公司等公司，除紅石路東地塊、水城路東兩宗地塊有溢價(jià)外，其他全部底價(jià)成交。
城陽的一宗地塊掀起了此次供地的一次小高峰。銀豐和青鐵＆開投的聯(lián)合體對這宗地塊展開激烈爭奪，經(jīng)過35輪叫價(jià)，最終被青鐵＆城陽開投的聯(lián)合體以13.44%的溢價(jià)率競得。此地塊位于亞洲杯足球場旁，城陽區(qū)城陽街道靖城路西、禮陽路北，占地面積38098平方米，為城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)、旅館用地。
據(jù)悉，亞洲杯場地旁地塊此前因“建1.6萬平方米酒店”“耗費(fèi)成本較高”以及“2023年酒店交付使用的時(shí)限”等要求而流拍。此次競拍酒店依舊需要配建，但并未提出交付時(shí)限要求，且2023年亞洲杯足球賽事將辦，周邊大量住宅新房空缺，其熱度可見一斑。 數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年以來，青島的樓市成交明顯遇冷，樓市成交規(guī)模下滑趨勢明顯，1-2月累計(jì)成交規(guī)模同比降幅達(dá)23%，截至2022年2月底，青島商品住宅庫存消化周期接近22個(gè)月，整體去化壓力極大。而作為此次供地主力的黃島區(qū)，住宅去化周期已經(jīng)高達(dá)24個(gè)月，明顯處于供過于求的狀態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，青島首輪集中供地對市場的試探意味較為明顯，不僅供應(yīng)規(guī)模較去年任意批次大幅縮減，供地質(zhì)量也明顯下滑，目前來看，開發(fā)商還在觀察市場，預(yù)計(jì)第二批次集中供地時(shí)可能會有一些重量級地塊入市，也將增加許多新看點(diǎn)。
合肥：土拍熔斷 一塊地吸引23家房企
合肥2022年第一拍燒旺了整個(gè)土地市場的“第一把火”。
3月17日開始的合肥土拍現(xiàn)場，30幅涉宅地塊中共有15幅地塊進(jìn)入最高限價(jià)+競品質(zhì)階段，優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)入競品質(zhì)的房企超過20家，人氣最高濱科城BK202204號地塊甚至吸引了23家企業(yè)參與競品質(zhì)，其中不少地塊秒進(jìn)入競品質(zhì)階段，可見火爆程度。
土拍吸引了近40家房企參加，不僅有保利，華潤，中海等品牌房企，還出現(xiàn)了省內(nèi)的邦泰，徽創(chuàng)，新華等眾多民企參與，甚至出現(xiàn)了越秀，杭州大家，澤信等新面孔。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥本次集中供地的火爆情景主要源于合肥市政府土地出讓的誠意。合肥對參拍門檻和拿地成本上均做出了調(diào)整，優(yōu)化了競價(jià)規(guī)則，采用達(dá)到中止價(jià)后進(jìn)入“競品質(zhì)”的競價(jià)政策，同時(shí)降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量。此外，政府幾乎拿幾乎最好的地塊，如稀缺的濱湖，經(jīng)開地塊。
經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等綜合實(shí)力強(qiáng)也是合肥市場被看好的一個(gè)因素。公開資料顯示，合肥2021年GDP增長9.1%，全國萬億GDP 城市中排行第一，超過全國平均增速，常住人口逼近1000萬人，新增人口在長三角城市中排名第三。集成電路、新能源汽車等高新制造業(yè)也是合肥發(fā)展強(qiáng)有力的支撐。
合肥土拍的火爆給萎靡的市場注入了一針強(qiáng)心劑，接下來，杭州、武漢、廈門等熱門城市將陸續(xù)迎來第一波集中供地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在近期利好政策的刺激下，若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升。
