2021年，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，低氣壓所籠罩房地產(chǎn)行業(yè)。歲末年初，多家房企加入賣(mài)地、賣(mài)股權(quán)大軍，加速資產(chǎn)處置，引起了市場(chǎng)高度關(guān)注。
A股、港股多家上市房企都在賣(mài)股權(quán)
去年11月18日，深陷流動(dòng)性危機(jī)的中國(guó)恒大(03333.HK)發(fā)布公告，11月17日，公司全資附屬公司與聯(lián)合資源投資控股有限公司訂立協(xié)議，據(jù)此，賣(mài)方同意出售及買(mǎi)方同意購(gòu)買(mǎi)恒騰網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司16.62億股面值為0.02港元的已發(fā)行股份，購(gòu)買(mǎi)價(jià)為每股1.28港元，總代價(jià)為21.3億港元。
11月16日，港股公司中國(guó)金茂(00817.HK)公告，2021年11月10日，中國(guó)金茂全資附屬公司天津東輝與青島青悅匯簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同。天津東輝向青島青悅匯出售其所持項(xiàng)目公司90%的股權(quán)，代價(jià)為24.27億元人民幣。
11月30日，綠地控股(600606.SH)發(fā)布公告，擬30億元轉(zhuǎn)讓上海地產(chǎn)宏星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)，并約定2年內(nèi)以實(shí)際投入金額增加每年8%收益之和回購(gòu)。
12月7日，富力地產(chǎn)(02777.HK)公告，將出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園30%股權(quán)給黑石集團(tuán)。富力地產(chǎn)將從出售事項(xiàng)收取現(xiàn)金付款約12.63億元人民幣，董事會(huì)擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于降低負(fù)債水平及用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。
12月13日晚，國(guó)瑞置業(yè)(02329.HK)公告，今年9月4日，公司間接非全資附屬公司海南國(guó)瑞與雙楓及目標(biāo)公司萬(wàn)寧國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙楓同意購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)寧國(guó)瑞的全部股權(quán)。
12月28日，光明地產(chǎn)(600708.SH )披露，擬轉(zhuǎn)讓全資子公司光明食品集團(tuán)上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場(chǎng)有限公司 100% 股權(quán)及債權(quán)，受讓方為光明生態(tài)島投資發(fā)展有限公司，交易雙方已經(jīng)簽訂了《產(chǎn)權(quán)交易合同》，交易涉及金額為人民幣約 14.63 億元。
1月5日，大發(fā)地產(chǎn)(06111.HK)公告稱，1月4日，大發(fā)地產(chǎn)的間接非全資子公司成都瀚維與廈門(mén)辰軒訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，成都瀚維同意向廈門(mén)辰軒出售成都悅湖利鑫置業(yè)有限公司33%股權(quán)，總對(duì)價(jià)為1.95億元。
1月14日，新華都(002264.SZ)公告，正在籌劃重大資產(chǎn)出售事項(xiàng)，截至目前，此次出售資產(chǎn)的范圍為11家零售子公司100%的股權(quán)。
1月24日，雅居樂(lè)集團(tuán)(03383.HK)公告，擬將其合營(yíng)公司廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)以18.43億元人民幣出售給廣東中海地產(chǎn)。賣(mài)方已于2022年1月21日與買(mǎi)方訂立買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。董事認(rèn)為，此次買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的訂立對(duì)公司及股東整體有利，因?yàn)榇伺e將有助于集團(tuán)滿足其營(yíng)運(yùn)資金需求及日后業(yè)務(wù)發(fā)展。
1月24日，世茂集團(tuán)(0813.HK)公告稱，以18.445億元的代價(jià)出售持有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%的股權(quán)，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)目前擬由本集團(tuán)將約80%用于降低其負(fù)債及約20%用于一般企業(yè)用途。1月21日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告，與上海久事北外灘建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂出售協(xié)議，出售上海世茂置業(yè)發(fā)展有限公司的全部注冊(cè)資本，總代價(jià)為10.6億元。2021年12月17日，世茂集團(tuán)以20.86億港元的代價(jià)出售香港維港匯項(xiàng)目22.5%的股權(quán)和對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售貸款。
其中，中天金融命途多舛，出售中天城投生變數(shù)。12月2日晚，中天金融(000540.SZ)公告，擬將中天城投100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛和上海杰忠，經(jīng)交易各方協(xié)商一致，本次轉(zhuǎn)讓價(jià)格為89億元。此舉將為公司增加凈利潤(rùn)約11億元。今年1月6日，中天金融公告，截至目前，公司尚未收到受讓方應(yīng)按協(xié)議約定支付的第二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款29.59億元。
加快拋售房產(chǎn)，多為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
11月25日晚，大悅城(000031.SZ)公告，公司擬通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所有限公司以公開(kāi)掛牌的方式分層出售位于深圳市福田區(qū)福華一路1號(hào)深圳國(guó)際交易廣場(chǎng)（大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)）的2層辦公房產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估值為3.27億元。
11月24日晚，佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK)發(fā)布公告，為增加流動(dòng)性，公司正考慮加快出售房地產(chǎn)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。據(jù)悉，此前，由深圳錦恒財(cái)富管理有限公司發(fā)行、佳兆業(yè)擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期。
12月3日，東易日盛(002713.SZ)公告稱，為盤(pán)活公司資產(chǎn)，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及使用效率，東易日盛擬以4184.46萬(wàn)元的價(jià)格出售房產(chǎn)。公告顯示，東易日盛擬向北京大龍瑞洋商貿(mào)有限公司出售房產(chǎn)，該房產(chǎn)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東大橋路，合計(jì)建筑面積1494.45平方米。
12月6日，越秀地產(chǎn)(00123.HK)披露，公司召開(kāi)特別股東大會(huì)，批準(zhǔn)公司有關(guān)透過(guò)其直接全資附屬公司作為賣(mài)方與越秀房地產(chǎn)投資信托基金訂立收購(gòu)契約，出售旗下座落于廣州珠江新城的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓越秀金融大廈的議案，該議案獲得99.9997%通過(guò)。
防范化解流動(dòng)性危機(jī)，2022年接下來(lái)會(huì)好些嗎？
天風(fēng)證券指出，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度經(jīng)歷了倒V反轉(zhuǎn)，上半年銷(xiāo)售熱度慣性延續(xù)，下半年部分城市行政調(diào)控邊際收緊，部分房企信用事件爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者、地方政府風(fēng)險(xiǎn)偏好收縮，進(jìn)一步加劇微觀層面的流動(dòng)性擠兌，市場(chǎng)信心大幅受挫。
去年12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，明確要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。同日，中國(guó)人民銀行宣布，將于12月15日降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。
日前，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部以視頻形式召開(kāi)2022年北京地區(qū)貨幣信貸工作會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。
中信證券表示，預(yù)計(jì)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)能逐步得到化解，優(yōu)秀企業(yè)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，在穩(wěn)住市場(chǎng)信心方面比拉郎配更好。積極推動(dòng)項(xiàng)目層面的并購(gòu)，是化解資金困難企業(yè)的重要手段。2022年3月之后房屋交易市場(chǎng)有望逐漸穩(wěn)定，項(xiàng)目并購(gòu)則會(huì)逐漸在更廣闊的領(lǐng)域展開(kāi)。
天風(fēng)證券表示，預(yù)計(jì)2022年政策總體保持定力，增強(qiáng)系統(tǒng)性考量，完善長(zhǎng)效機(jī)制作為行業(yè)中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向良性健康發(fā)展的底層保障，同時(shí)需求側(cè)進(jìn)行適度的逆周期調(diào)控，為行業(yè)降檔創(chuàng)造穩(wěn)定環(huán)境。需求側(cè)滿足合理住房需求，供給側(cè)為優(yōu)質(zhì)房企提供政策支持，防范化解流動(dòng)性危機(jī)，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型。
國(guó)盛證券表示，鑒于政策放松真正起效需要時(shí)間，房企的現(xiàn)金流將繼續(xù)承壓。地產(chǎn)行情或?qū)l(fā)生震蕩，但預(yù)計(jì)行業(yè)有望延續(xù)向上趨勢(shì)，若遇震蕩或是較好布局時(shí)點(diǎn)，地產(chǎn)股估值雖已回升至歷史平均水平，但行情仍有一定空間。
